業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄|正榮服務(wù)(06958)：成長(zhǎng)性加強(qiáng)，未來(lái)三年是邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長(zhǎng)期”重要階段

2021年3月30日，正榮服務(wù)(06958)召開(kāi)了2020全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事黃仙枝、執(zhí)行董事兼行政總裁林曉彤、執(zhí)行董事康宏、非執(zhí)行董事陳偉健、首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書(shū)王奕出席會(huì)議。

在此次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，黃仙枝表示，過(guò)去三年是公司”三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”，著力提升自身的規(guī)模能力和資本能力，并且成功上市。而未來(lái)三年將是正榮服務(wù)邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長(zhǎng)期”的重要階段，公在這一階段公司仍將注重規(guī)模擴(kuò)張，并且提升自身的服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營(yíng)能力。

以下為正榮服務(wù)2020全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)會(huì)議紀(jì)要：

各位投資者朋友大家好，感謝大家參加正榮服務(wù)2020年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，出席的正榮服務(wù)管理層包括：董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事黃仙枝先生、執(zhí)行董事兼行政總裁林曉彤先生、執(zhí)行董事康宏先生 、非執(zhí)行董事陳偉健先生 、首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書(shū) 。上述管理層會(huì)和大家介紹公司2020年全年業(yè)績(jī)情況，以及公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，之后會(huì)有問(wèn)答環(huán)節(jié)。

董事長(zhǎng)黃仙枝：2020年全年業(yè)績(jī)情況及公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略介紹

正榮服務(wù)成立于2000年，是一家全國(guó)布局、快速成長(zhǎng)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。目前在管項(xiàng)目覆蓋長(zhǎng)三角、海峽西岸、中西部及環(huán)渤海四大區(qū)域，業(yè)態(tài)涵蓋住宅物業(yè)及政府公建、寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)、學(xué)校、度假村、城市服務(wù)等多種類非住宅物業(yè)。2020年，我們榮獲“中國(guó)物業(yè)企業(yè)綜合實(shí)力第16名”，“中國(guó)社區(qū)服務(wù)商第17名”以及”中國(guó)社區(qū)服務(wù)商成長(zhǎng)性10強(qiáng)“等多項(xiàng)業(yè)內(nèi)榮譽(yù)。

剛剛過(guò)去的2020年，新冠疫情對(duì)全球的政治經(jīng)濟(jì)格局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，物業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)行業(yè)憑借其穩(wěn)定充沛的現(xiàn)金流，加上社會(huì)轉(zhuǎn)型與相關(guān)利好政策的全面釋放，迎來(lái)高速發(fā)展時(shí)期，行業(yè)的價(jià)值得到了全面重塑。

同樣在過(guò)去的一年，我們客戶園區(qū)滿意度達(dá)到83%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。這也是我們正榮服務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)所堅(jiān)持的“服務(wù)為你，陪伴由心“這一服務(wù)理念的體現(xiàn)，客戶對(duì)美好生活的向往和追求，正是我們的價(jià)值所在。

這一年，我們砥礪前行，收入達(dá)到11.03億元，四年收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到59%。除正榮地產(chǎn)的支持外，正榮服務(wù)在自主外拓方面也有出色的成績(jī)，2017年至2020年，我們的在管面積中，第三方物業(yè)占比由22.9%提升至63.7%，憑借卓越的外拓能力，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，持續(xù)發(fā)展多元業(yè)態(tài)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

下面向大家介紹正榮服務(wù)在2020年的五大業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，總體來(lái)說(shuō)，2020年正榮服務(wù)在業(yè)務(wù)規(guī)模，盈利，品質(zhì)，業(yè)務(wù)賽道及科技運(yùn)營(yíng)方面均有顯著提升。

第一，在業(yè)務(wù)規(guī)模方面，正榮服務(wù)2020年合約面積突破8740萬(wàn)平米，同2019年相比增長(zhǎng)136%，在管面積達(dá)4128萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)80%.

第二，盈利方面，雖然受疫情影響，正榮服務(wù)仍實(shí)現(xiàn)了盈利穩(wěn)定強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。股東利潤(rùn)同比增長(zhǎng)63%，達(dá)人民幣1.72億元。經(jīng)營(yíng)毛利增長(zhǎng)57%，達(dá)3.83億元。總收入增長(zhǎng)54%，逾11億元。

第三，戰(zhàn)略方面，我們繼續(xù)堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)與多元化布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)逐步均衡。與此同時(shí)，我們與時(shí)俱進(jìn)，新拓城市服務(wù)新賽道，為后續(xù)的持續(xù)發(fā)展注入新動(dòng)力。

第四，品質(zhì)服務(wù)提升方面，2020年我們聚焦社區(qū)升級(jí)與服務(wù)創(chuàng)新，公司客戶滿意度高于行業(yè)均值。獲得中指院2020 年 “中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”，中國(guó)物業(yè)企業(yè)品牌價(jià)值20強(qiáng)。

第五，2020年，我們大力發(fā)展智慧運(yùn)營(yíng)，推進(jìn)科技賦能，實(shí)現(xiàn)全方位數(shù)據(jù)監(jiān)控，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理成本。

總裁林曉彤：020年正榮服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模與收入增長(zhǎng)情況介紹。

2020年，正榮服務(wù)加速全國(guó)布局，管理規(guī)模迅速擴(kuò)大。

截至2020年12月31日，正榮服務(wù)的總合約面積達(dá)8,740萬(wàn)平方米，較2019年年末增長(zhǎng)136.2%。總在管面積約達(dá)4,128萬(wàn)平方米，較2019年年末增長(zhǎng)80%。

2020年我們堅(jiān)持全國(guó)布局、區(qū)域深耕的策略，深耕長(zhǎng)三角、海峽西岸、環(huán)渤海和中西部四個(gè)區(qū)域，新進(jìn)21個(gè)城市，總進(jìn)駐城市已達(dá)42個(gè)。截至年底，我們有234個(gè)在管項(xiàng)目，320個(gè)合約項(xiàng)目。2020年正榮服務(wù)持續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，第三方外拓增長(zhǎng)顯著。

全年新增合約面積達(dá)5,040萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng)136%。其中，新增第三方開(kāi)發(fā)商合約面積較2019年翻三番，達(dá)6211萬(wàn)平米，2017年至2020年的合約面積復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到75%。2020年新增在管面積達(dá)1,833萬(wàn)方，同比2019年增加80%，其中新增第三方開(kāi)發(fā)商在管面積較2019年翻倍，達(dá)2630.8萬(wàn)方。2017年至2020年在管面積的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到63%。

未來(lái)正榮服務(wù)將持續(xù)加大第三方外拓的快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并同時(shí)平衡外拓項(xiàng)目的質(zhì)量和利潤(rùn)，以確保業(yè)務(wù)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

整體營(yíng)收層面，2020年收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁，增值服務(wù)收入占比穩(wěn)步提升。

2020全年整體收入同比增長(zhǎng)54%達(dá)人民幣約11億元，其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入人民幣約4.87億元，增值服務(wù)貢獻(xiàn)收入人民幣約6.16億元，分別占總收入約44%與56%，增值服務(wù)收入占比進(jìn)一步提高。同時(shí)，2017年至2020年我們總收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了59%。未來(lái)正榮服務(wù)將繼續(xù)保持增值服務(wù)收入和基礎(chǔ)物業(yè)收入的結(jié)構(gòu)比例，穩(wěn)步提升收入結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。

2020年正榮服務(wù)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)42個(gè)城市，其中21個(gè)城市為首次進(jìn)駐。新進(jìn)城市主要集中在深耕的長(zhǎng)三角和海峽西岸區(qū)域，另外環(huán)渤海地區(qū)和中西部地區(qū)也有所突破，進(jìn)駐了濟(jì)南等省會(huì)城市。

業(yè)態(tài)方面，在原有的寫(xiě)字樓、學(xué)校、公建、產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，2020年我們突破了度假村業(yè)態(tài)，下半年還開(kāi)辟了城市服務(wù)新賽道。

全年外拓項(xiàng)目中，有9個(gè)合同總額超過(guò)千萬(wàn)的項(xiàng)目，其中金額最高的為“天津?yàn)I海琴濤苑”項(xiàng)目，合同總金額超過(guò)人民幣3400萬(wàn)。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的儲(chǔ)備，為集團(tuán)未來(lái)高質(zhì)量的發(fā)展提供了遠(yuǎn)航的動(dòng)力。

2020年，我們堅(jiān)定不移推進(jìn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，由以前單一的住宅服務(wù)提供商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?非住宅的綜合性物業(yè)服務(wù)提供商。在保持住宅物業(yè)服務(wù)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，不斷開(kāi)拓非住宅類業(yè)態(tài)(包括寫(xiě)字樓，商企，學(xué)校，公建等)，業(yè)態(tài)更加多元化。

在管面積中非住宅物業(yè)面積占比逐年提升，截至2020年底，非住宅在管面積已達(dá)約1,824萬(wàn)平米，占總在管面積約44%，基本實(shí)現(xiàn)了住宅與非住宅業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)平衡。

執(zhí)行董事康宏：正榮服務(wù)業(yè)務(wù)多元化，科技創(chuàng)新及品牌服務(wù)提升情況介紹

在過(guò)去一年，我們的業(yè)務(wù)形態(tài)逐步多元化，其中增值服務(wù)收入增長(zhǎng)顯著。2020年增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)65%，達(dá)人民幣6.16億元。年內(nèi)成功升級(jí)推出「榮享家 2.0+」產(chǎn)品，從房管家、生活家、科技家、美筑美家四個(gè)維度為客戶提供全面、多元的增值服務(wù)。增值服務(wù)多元發(fā)展，為未來(lái)主營(yíng)增長(zhǎng)注入新動(dòng)力，成為未來(lái)公司發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。我們認(rèn)為，多元化的項(xiàng)目組合與服務(wù)將繼續(xù)推動(dòng)總體服務(wù)收益的增長(zhǎng)，并幫助我們?nèi)〉酶叩睦麧?rùn)率。

與此同時(shí)，2020年我們加速開(kāi)拓城市服務(wù)新賽道，布局新增長(zhǎng)引擎。

2020年 11月9日我們與福州市鼓樓區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作，逐步承接區(qū)內(nèi)公園、道路等公共設(shè)施的管理。11月16日在另一個(gè)深耕的區(qū)域，我們和南京玄武環(huán)境集團(tuán)成立合資公司共同布局拓展城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)整體承接40-50個(gè)街道內(nèi)物業(yè)自管小區(qū)及公共市政管理。今年3月，武漢公司簽約落地了保障社會(huì)化城市服務(wù)項(xiàng)目。上周，正榮服務(wù)與福州高新區(qū)的戰(zhàn)略合作協(xié)議，也已簽署完成。2021年我們將繼續(xù)積極開(kāi)拓社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域。

2020年，在加速業(yè)務(wù)拓展的同時(shí)，正榮服務(wù)也不斷發(fā)展提升現(xiàn)有的品牌戰(zhàn)略。

2020年11月18日，正榮服務(wù)正式發(fā)布了針對(duì)商企物業(yè)的服務(wù)品牌——“榮企”，開(kāi)始了深度布局商企服務(wù)領(lǐng)域。“榮企”品牌主覆蓋五大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，包括商業(yè)寫(xiě)字樓、學(xué)校、政府公建、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療。同時(shí)提供六大特色服務(wù)，分別是泛行政服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、資產(chǎn)管理、餐飲服務(wù)、商務(wù)活動(dòng)。

我們相信新的品牌戰(zhàn)略的開(kāi)拓，會(huì)為正榮服務(wù)開(kāi)啟商企服務(wù)的新領(lǐng)域。

2020年，我們與時(shí)俱進(jìn)，通過(guò)科技賦能運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)降本增效，管理效率持續(xù)改善。我們通過(guò)先后落地升級(jí)了HERO人力共享中心，招采平臺(tái)，智慧停車系統(tǒng)，等智慧運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)管理全面信息化，同時(shí)也加大了內(nèi)外資源的整合，有效提升了運(yùn)營(yíng)效率。經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)的建立也強(qiáng)化了線上線下一體化管理，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全覆蓋與項(xiàng)目全周期管控。

2020年整體管理費(fèi)率降低0.8個(gè)百分點(diǎn)至12.7%，科技賦能效果明顯。未來(lái)我們將繼續(xù)加速業(yè)務(wù)數(shù)字化建設(shè)，推進(jìn)項(xiàng)目管控效率與品質(zhì)的提升，以實(shí)現(xiàn)更高效，精益化的管理。

財(cái)務(wù)總監(jiān)王奕：正榮服務(wù)2020年財(cái)務(wù)表現(xiàn)介紹。

2020年，正榮服務(wù)實(shí)現(xiàn)了較好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，其中：收入人民幣約11.03億元，同比增長(zhǎng)54.0%;毛利人民幣約3.83億元，同比增長(zhǎng)56.8%，毛利率進(jìn)一步提升0.7個(gè)百分點(diǎn)至34.8%。凈利潤(rùn)人民幣約1.75億元，同比增加60.5%，凈利潤(rùn)率提升0.7個(gè)百分點(diǎn)至15.9%。股東應(yīng)占利潤(rùn)為人民幣約1.72億元，同比增加62.9%。

隨著業(yè)務(wù)規(guī)模逐步增加，我們的收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，預(yù)計(jì)在未來(lái)，公司盈利將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

資產(chǎn)負(fù)債方面，2020年公司流動(dòng)比率進(jìn)一步提升，資產(chǎn)流動(dòng)性進(jìn)一步增強(qiáng)。截止2020年12月31日：總資產(chǎn)為人民幣19.76億元，總負(fù)債為人民幣5.92億元，總權(quán)益為人民幣13.84億元。同時(shí)經(jīng)考慮本公司上市后資產(chǎn)增加了11.5億影響后，資產(chǎn)負(fù)債率為30%，較19年年末大幅減少45.8個(gè)百分點(diǎn)。

如前面所提到，得益于各個(gè)業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，2020年公司整體收入、毛利、盈利都取得大幅增長(zhǎng)。其中，全年收入人民幣11.03億，同比增長(zhǎng)54%，2017至2020年復(fù)合增長(zhǎng)率為59%;毛利額人民幣3.83億，同比增長(zhǎng)57%，毛利率為34.8%，同比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較高水平;2017年至2020年復(fù)合增長(zhǎng)率為76%;股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增長(zhǎng)63%至人民幣1.72億，2017年至2020年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)104%。

預(yù)計(jì)在未來(lái)，隨著業(yè)務(wù)多元化發(fā)展與新賽道的開(kāi)拓，收入會(huì)持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，業(yè)務(wù)毛利會(huì)保持較穩(wěn)定水平。

具體來(lái)看，2020年物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長(zhǎng)42.2%，達(dá)人民幣4.87億元，其中，來(lái)自正榮地產(chǎn)物業(yè)的收入為人民幣2.84億元，來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理的收入為人民幣2.02億元，第三方開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理收入占比約41.6%。從住宅與非住宅業(yè)態(tài)來(lái)看，2020全年住宅物業(yè)管理收入為人民幣3.07億元，非住宅物業(yè)管理收入為人民幣1.8億元，非住業(yè)態(tài)物業(yè)管理收入占比逐步擴(kuò)大至約37.0%。整體結(jié)構(gòu)更加均衡。

再看看毛利和毛利率的具體情況。

2020年我們的整體毛利為3.9億元，同比增長(zhǎng)56.8%，各版塊毛利均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2017年至2020年整體毛利復(fù)合增長(zhǎng)率為76%。2020年整體毛利率為34.8%，較2019年提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為23.2%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率為32.6%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為67.3%。各業(yè)務(wù)板塊和整體毛利率均維持較高水平。預(yù)計(jì)隨著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)規(guī)模逐步擴(kuò)大，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的多元化，以及管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理的水平提升，在未來(lái)整體毛利率將保持平穩(wěn)的水平。毛利額也預(yù)計(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

董事長(zhǎng)黃仙枝：公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略及展望的介紹

2021年是正榮服務(wù)“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”的收官之年，也是“三年高質(zhì)量發(fā)展成長(zhǎng)期”的起步之年。站在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，我們將著力提升規(guī)模能力、品質(zhì)能力與經(jīng)營(yíng)能力，不僅要實(shí)現(xiàn)各方面“均好”，更要朝著“均優(yōu)”的目標(biāo)邁進(jìn)，未來(lái)，正榮服務(wù)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 一“中”三“優(yōu)”的目標(biāo)，即：

第一，管理規(guī)模適中-管理規(guī)模達(dá)到億方級(jí)，成為行業(yè)內(nèi)綜合實(shí)力第一梯隊(duì)成員，這是我們中長(zhǎng)期目標(biāo);第二，發(fā)展質(zhì)量?jī)?yōu)秀-綜合實(shí)力穩(wěn)定于行業(yè)十五強(qiáng)，我們?nèi)匀粫?huì)繼續(xù)堅(jiān)持“住宅與非住宅“的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，以確保穩(wěn)步發(fā)展;第三，盈利能力優(yōu)秀-凈利率保持15%以上，不斷發(fā)掘新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，拓寬我們的業(yè)務(wù)范圍;第四，品質(zhì)口碑優(yōu)秀-客戶滿意度維持85分以上，服務(wù)品質(zhì)是物業(yè)企業(yè)的立身之本，在這方面，我們將持續(xù)投入，打磨基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，開(kāi)發(fā)滿足客戶需求的新服務(wù)產(chǎn)品;

未來(lái)，資本市場(chǎng)看到的正榮服務(wù)會(huì)是一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展、具備高投資價(jià)值的綜合型服務(wù)企業(yè)。

以下為正榮服務(wù)業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

1、正榮服務(wù)未來(lái)三年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是怎么樣的?

答：過(guò)去三年是我們“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”，著力提升自身的規(guī)模能力和資本能力，并且成功上市。

(1)合約與在管面積方面：截止2020年合約面積達(dá)到8740萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)136%;在管面積達(dá)到4128萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約80%。2017年-2020年合約面積復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到75%，在管面積復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到63%，始終保持較高的增長(zhǎng)。

(2)收入利潤(rùn)方面：截止2020年收入達(dá)到11億元，同比增長(zhǎng)54%，凈利潤(rùn)達(dá)到1.75億元，同比增長(zhǎng)61%。2017年-2020年收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到59%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到105%;

2)而未來(lái)三年，將是我們從“三年高質(zhì)量發(fā)展起步期”邁向“三年高質(zhì)量發(fā)展成長(zhǎng)期”的重要階段，這一階段，我們?nèi)詫⒆⒅匾?guī)模擴(kuò)張，并且提升自身的服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營(yíng)能力。我們的期望是：凈利潤(rùn)與在管面積仍將保持50%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率、服務(wù)品質(zhì)與客戶滿意度能夠保持持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。

2、正榮服務(wù)近期有部分高管發(fā)生變更和調(diào)整，是什么原因，會(huì)對(duì)公司造成影響嗎?

答：1)首先，隨著物業(yè)行業(yè)的高速發(fā)展，許多企業(yè)紛紛上市，對(duì)于人才的需求量激增。得益于正榮完善的人才管理機(jī)制，敢于破格提拔年輕高管，舍得放權(quán)的魄力，內(nèi)部培養(yǎng)了一批批優(yōu)秀的高管，這使得正榮服務(wù)人才備受行業(yè)青睞。2021年，作為“新三年發(fā)展戰(zhàn)略”的收官之年，公司也將邁向新的發(fā)展階段，隨著戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變，正榮服務(wù)的組織架構(gòu)和人才戰(zhàn)略也相應(yīng)升級(jí)，以適應(yīng)新發(fā)展的需要。

2)其次，正榮服務(wù)秉承 “以人為本”的人才理念及“精英人才”的用人策略，在“幸福奮斗事業(yè)家”雇主價(jià)值主張的倡導(dǎo)下，共創(chuàng)共享共榮的理念，使得更多同心同路的正榮人凝聚在一起，公司具有完備的人才提拔、培訓(xùn)體系，高管團(tuán)隊(duì)以內(nèi)部提拔為主，3/4都是自己培養(yǎng)的“80后”，在人才梯隊(duì)上，有可靠的保證。

3)正榮服務(wù)致力于成為一個(gè)高質(zhì)量發(fā)展、穩(wěn)健持續(xù)增長(zhǎng)、具備高投資價(jià)值的綜合型服務(wù)提供商，我們歡迎愿意每一位優(yōu)秀人才的加入，也愿意祝福他們每個(gè)人各自都有更好的發(fā)展

3、公司是否會(huì)推出管理層股權(quán)激勵(lì)?

答：公司目前正推進(jìn)管理層股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，具體以公司公告為準(zhǔn)。為維持管理層和核心崗位員工的穩(wěn)定性，公司分別針對(duì)核心管理人員、市場(chǎng)外拓業(yè)務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、傳統(tǒng)存量業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)匹配了多維度不同的激勵(lì)方案，以期通過(guò)科學(xué)的激勵(lì)方式，激發(fā)團(tuán)隊(duì)，從而促進(jìn)企業(yè)良好發(fā)展。

4、2020年的合約面積快速擴(kuò)大，其主要原因?目前在管面積中住宅/非住宅占比?正榮地產(chǎn)/第三方占比?未來(lái)新增趨勢(shì)，2021年目標(biāo)如何?

答：1)截至2020年底，合約面積達(dá)到8740萬(wàn)平方米，比2019年底增加5040萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)136%，其中來(lái)自正榮地產(chǎn)的合約面積為2529萬(wàn)方(占比29%)，來(lái)自第三方的合約面積為6211萬(wàn)方(占比71%)。其中第三方合約增長(zhǎng)顯著，主要得益于我們強(qiáng)勁的外拓能力和成功開(kāi)拓城市服務(wù)新賽道。

2)截至2020年底，按在管面積4128萬(wàn)平方米計(jì)算，其中住宅占比約56%(2303萬(wàn)方)，非住宅占約44%(1824萬(wàn)方);其中來(lái)自正榮地產(chǎn)占比約36%(1497萬(wàn)方)，第三方物業(yè)面積占比約64%(2631萬(wàn)方)。

3)預(yù)計(jì)未來(lái)新增面積中住宅與非住宅為5:5，來(lái)自正榮地產(chǎn)和第三方物業(yè)面積比為3:7。2021年預(yù)計(jì)目標(biāo)是合約面積1億方，在管面積7000萬(wàn)方

5、對(duì)于未來(lái)增長(zhǎng)目標(biāo)，正榮服務(wù)如何實(shí)現(xiàn)(或者說(shuō)區(qū)別于同行的優(yōu)勢(shì)有哪些)?

答：對(duì)于2021年的面積目標(biāo)，正榮服務(wù)有信心完成。

1)當(dāng)前的物業(yè)市場(chǎng)足夠大：目前全國(guó)的物業(yè)市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到飽和狀態(tài)，除了住宅物業(yè)服務(wù)外，還有很多非住宅領(lǐng)域的市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā)，像商業(yè)寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)院、公建設(shè)施等。

2)正榮服務(wù)三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì):(1)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：正榮服務(wù)在長(zhǎng)三角地區(qū)和海西地區(qū)深耕多年，在區(qū)域內(nèi)建立了良好口碑和一定優(yōu)勢(shì)。(2)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)：除住宅外，正榮服務(wù)在優(yōu)勢(shì)區(qū)域非住領(lǐng)域內(nèi)的商寫(xiě)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)因進(jìn)入較早，也建立了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。(3)外拓優(yōu)勢(shì)：正榮服務(wù)在外拓方面也積累了豐富經(jīng)驗(yàn)及建立了一定優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：(a)注重戰(zhàn)略研策，通過(guò)一城一策研究，確定各城市市拓方向、主攻區(qū)域及目標(biāo)業(yè)態(tài);(b)市拓戰(zhàn)術(shù)靈活，渠道多元化，形成了市場(chǎng)化投標(biāo)、項(xiàng)目孵化、街道資源、地產(chǎn)合作盤(pán)等七大標(biāo)準(zhǔn)化渠道，主推全員市拓，發(fā)動(dòng)全體員工力量拓展市場(chǎng)。

3)來(lái)自正榮集團(tuán)的支持:行業(yè)排名前列的兄弟公司正榮地產(chǎn)向正榮服務(wù)每年穩(wěn)定輸送其開(kāi)發(fā)的住宅和少量非住項(xiàng)目，正榮服務(wù)承接的包括項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)和相關(guān)業(yè)務(wù)。為公司保持穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)提供動(dòng)力

6、2020全年無(wú)一單并購(gòu)落地，未來(lái)是否會(huì)進(jìn)行并購(gòu)?之前說(shuō)并購(gòu)和招投標(biāo)50/50，未來(lái)怎么比例?

答：我們2019年并購(gòu)了愛(ài)濤和蘇鐵，目前已全面完成整合和協(xié)同，貢獻(xiàn)穩(wěn)定收入和利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)。2020隨著整個(gè)板塊估值的提升和眾多同行上市，隨之而來(lái)的是并購(gòu)市場(chǎng)偏高的要價(jià)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們始終堅(jiān)持依據(jù)三個(gè)維度(即戰(zhàn)略維度、財(cái)務(wù)維度、管理維度)開(kāi)展相關(guān)工作：

1)戰(zhàn)略維度：與正榮發(fā)展戰(zhàn)略相符的物業(yè)公司，如優(yōu)質(zhì)的住宅物業(yè)管理公司 、具備若干商業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司或具備若干政府部門(mén)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司;2)財(cái)務(wù)維度：在管總建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米 、年收益超過(guò)人民幣3,000萬(wàn)元 、平均凈利潤(rùn)率為8.0%以上;3)管理維度：公司能管控的區(qū)域范圍內(nèi)，整合所帶來(lái)的效果，放大所收購(gòu)公司的效益，能夠?qū)崿F(xiàn)1+1>2效果。

考慮優(yōu)質(zhì)的并購(gòu)標(biāo)的，年內(nèi)沒(méi)有收并購(gòu)項(xiàng)目落地，相信隨著板塊估值趨于合理，以及2021年行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高趨勢(shì)，今年會(huì)有合適的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)機(jī)會(huì)。同時(shí)，我們的擴(kuò)張戰(zhàn)略也隨著市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整，因正榮服務(wù)擁有強(qiáng)大的外拓能力和相關(guān)區(qū)域優(yōu)勢(shì)，目前我們的規(guī)模擴(kuò)張會(huì)以招投標(biāo)為主，擇機(jī)選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或新領(lǐng)域、新賽道進(jìn)行并購(gòu)。

7、請(qǐng)介紹2020年全年外拓情況?2021年第一季度拓展情況?拓展團(tuán)隊(duì)情況介紹?

答：2020年全年外拓情況：1)2020年外拓新進(jìn)11個(gè)城市;2)突破度假村新業(yè)態(tài)3)孵化延伸項(xiàng)目：繼續(xù)發(fā)揮移動(dòng)系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，落地常州移動(dòng)、常熟移動(dòng)、溧陽(yáng)移動(dòng)、江蘇省移動(dòng)設(shè)計(jì)院四個(gè)中國(guó)移動(dòng)系統(tǒng)項(xiàng)目;4)產(chǎn)業(yè)園：斬獲黃岡產(chǎn)業(yè)園、輝瑞醫(yī)藥電商產(chǎn)業(yè)園、莆田石門(mén)澳產(chǎn)業(yè)園等7個(gè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目;5)辦公樓：中標(biāo)華米科技創(chuàng)新中心、郵儲(chǔ)銀行莆田分行等全國(guó)知名企業(yè)總部、銀行辦公基地;6)高校：獲取南京審計(jì)大學(xué)、南京信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院等知名高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目;7)外拓9個(gè)項(xiàng)目合同金額破千萬(wàn)，其中合同金額最大為天津?yàn)I海琴濤苑3400萬(wàn)元;8)2020年新拓項(xiàng)目非住宅與住宅面積占比60%：40%

2021年第一季度：1)我們首次進(jìn)入軍隊(duì)保障社會(huì)化服務(wù)領(lǐng)域;2)繼與中國(guó)移動(dòng)建立良好的合作關(guān)系后，成功獲取中國(guó)聯(lián)通項(xiàng)目，進(jìn)一步拓寬了通信運(yùn)營(yíng)商服務(wù)領(lǐng)域;3)中標(biāo)民生銀行莆田分行、福聯(lián)集成電路工業(yè)園區(qū)、南昌領(lǐng)創(chuàng)匯潤(rùn)酒店等優(yōu)質(zhì)公建項(xiàng)目;4)住宅服務(wù)方面，一季度獲取了洛陽(yáng)銀康花園、天津?yàn)I慧花園等5個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目;城市服務(wù)方面，深耕海西，我們又與福州高新區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在物業(yè)管理與城市服務(wù)上，雙方擬建立全方位的長(zhǎng)期合作。

拓展團(tuán)隊(duì)方面：公司組建了近60人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，各大片區(qū)均設(shè)有市場(chǎng)發(fā)展部，并且發(fā)展全員市拓，發(fā)動(dòng)全體員工力量，拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，七大渠道全面發(fā)力，擴(kuò)大項(xiàng)目蓄水池，優(yōu)化傭金分配方案，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)，發(fā)揮個(gè)人能力，指標(biāo)強(qiáng)管控，分解到人，加強(qiáng)業(yè)績(jī)監(jiān)控與賦能，前段人員每日日?qǐng)?bào)，區(qū)域每周周報(bào)，總部每月復(fù)盤(pán)，確保年度目標(biāo)達(dá)成

8、2020年各業(yè)務(wù)板塊收入的增長(zhǎng)性如何?未來(lái)收入目標(biāo)結(jié)構(gòu)怎樣?

答：1)2020年得益于各個(gè)業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，整收入達(dá)到11億元，同比增加54%;其中：基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)2020年收入達(dá)到4.9億元，同比增長(zhǎng)約42.2%，占總收入約44.1%;而增值服務(wù)增長(zhǎng)迅猛，收入達(dá)到6.1億元，同比增長(zhǎng)65%，占總收入比從2019年的52%，提升4個(gè)百分比，達(dá)到56%。增值服務(wù)包括了非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)兩大業(yè)務(wù)。其中：非業(yè)主增值服務(wù)2020年收入達(dá)到4.1億元，同比增長(zhǎng)約58.4%，占總收入約37.7%;社區(qū)增值服務(wù)2020年收入達(dá)到2億元，同比增長(zhǎng)約79.7%，占總收入約18.2%。

2)未來(lái)我們希望社區(qū)增值服務(wù)收入占比擴(kuò)大到20-25%，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比降低到30%以下，物業(yè)管理服務(wù)收入占比維持在50%左右;

9、社區(qū)增值業(yè)務(wù)目前的開(kāi)展情況(車位銷售、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、美筑美居)，未來(lái)規(guī)劃如何?

答：2020年，社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入主要來(lái)源三大方面：包括家居生活服務(wù)、車位管理及租賃服務(wù)和車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、公共區(qū)域增值服務(wù);1)家居生活服務(wù)收入1.2億元，其中家居產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)為主要收入來(lái)源，其2020年收入占社區(qū)增值服務(wù)收入比接近60%;2)車位管理及租賃服務(wù)和車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入0.7億元，其中車位相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)占大頭，約0.5億元;3)公共區(qū)域增值服務(wù)占比最小，收入僅為0.1億元，主要包括區(qū)域廣告位及租賃服務(wù)等收入;

未來(lái)社區(qū)增值服務(wù)方面，我們已明確規(guī)劃的2大業(yè)務(wù)核心：貿(mào)易公司及工程公司。兩個(gè)公司都是億萬(wàn)級(jí)的業(yè)務(wù)體量，涵蓋物業(yè)交付的全生命周期業(yè)務(wù)。包括社區(qū)團(tuán)購(gòu)和美筑美居等業(yè)務(wù)目前就是這兩個(gè)公司在運(yùn)營(yíng)。比起快速野蠻增長(zhǎng)，我們更希望的是夯實(shí)基礎(chǔ)穩(wěn)步發(fā)展，所以我們的目標(biāo)是3年社區(qū)內(nèi)增值業(yè)務(wù)收入占比≥25%，目前公司內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目已經(jīng)能夠達(dá)到此水準(zhǔn)，后期的重要工作是因地制宜，按照每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況擬定差異化實(shí)現(xiàn)路徑

10、開(kāi)拓新賽道，布局新引擎，城市服務(wù)進(jìn)展情況?

答：1)2020年11月9日福州市鼓樓區(qū)與我們達(dá)成戰(zhàn)略合作，正式進(jìn)軍城市服務(wù)新賽道。區(qū)內(nèi)首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目—70萬(wàn)方的中山社區(qū)，目前已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，管理社區(qū)內(nèi)38個(gè)小區(qū)。后續(xù)將逐步深化與鼓樓區(qū)的合作，承接區(qū)內(nèi)其他社區(qū)、以及街道、公園等其他公共設(shè)施的物業(yè)管理。

2)2020年11月16日，南京玄武環(huán)境與我們簽署了合資合作協(xié)議，合作成立城市服務(wù)合資公司，布局拓展玄武區(qū)內(nèi)的城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、政府資產(chǎn)服務(wù)、街道專業(yè)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)2021年講先行落地部分街道物業(yè)項(xiàng)目，整體承接40-50個(gè)街道內(nèi)物業(yè)自管小區(qū)及公共市政部位管理。

3)目前我們還正在積極推進(jìn)與其他城市及區(qū)域的合作。2021年3月，我們又與福州高新區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在物業(yè)管理與城市服務(wù)上，雙方擬建立全方位的長(zhǎng)期合作

11、全年平均物業(yè)費(fèi)多少?住宅和非住宅平均物業(yè)費(fèi)分別多少?正榮地產(chǎn)/第三方平均物業(yè)費(fèi)分別多少?

答：1)2020年整體平均物業(yè)費(fèi)為2.16人民幣/平方米/月，整體住宅平均物業(yè)費(fèi)為2人民幣/平方米/月，非住因業(yè)態(tài)差異較大，以及地區(qū)差異較大，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)區(qū)間較大，學(xué)校及公建項(xiàng)目約1.05-18.37每平方每月，商業(yè)項(xiàng)目約14.16–52.60每平方每月;住宅中來(lái)自正榮地產(chǎn)項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)相對(duì)第三方項(xiàng)目較高。

12、住宅/非住宅平均毛利率分別多少?正榮地產(chǎn)/第三方平均毛利率分別多少?

答：2020年整體毛利率為34.8%，同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較高水平，其中基礎(chǔ)物業(yè)的整體毛利率大約23%?；A(chǔ)物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目平均毛利率約21-22%，非住宅稍微高一些，平均約25-26%。不過(guò)業(yè)態(tài)差異較大，還有各地區(qū)因素，就不好再做細(xì)分。住宅項(xiàng)目中，來(lái)自正榮地產(chǎn)的項(xiàng)目和第三方項(xiàng)目平均毛利率分別約24-25%和22-23%

13、不同業(yè)務(wù)板塊的毛利率情況，以及毛利率預(yù)期及利潤(rùn)率預(yù)期多少?

答：2020年公司毛利率方面，基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)毛利率為23.2%，非業(yè)主為32.6%，社區(qū)增值為67.3%，整體毛利率為34.8%。預(yù)計(jì)未來(lái)各版塊及整體毛利率將維持在相同區(qū)間。物業(yè)基礎(chǔ)管理的預(yù)期毛利率預(yù)期能穩(wěn)定在20-23%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)可達(dá)到30-35%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率預(yù)期在60%以上;未來(lái)公司對(duì)凈利潤(rùn)率的預(yù)期將參考同行業(yè)可比公司，一味追求利潤(rùn)率會(huì)帶來(lái)品質(zhì)的下降，我們會(huì)努力做到品質(zhì)和利潤(rùn)均衡。

14、收繳率情況?項(xiàng)目續(xù)約率?

答：受益于疫情期間的良好服務(wù)以及業(yè)主對(duì)正榮服務(wù)的充分認(rèn)可，2020收繳率達(dá)到92%，處于行業(yè)內(nèi)較高的水平。2020年續(xù)約率為93%。

15、在控制經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用方面，公司具體采取了那些措施?成效如何?

答：1)保潔、保安人員優(yōu)化，提升人均管理效能;2)部分符合條件的項(xiàng)目進(jìn)行了監(jiān)控室移位，與門(mén)崗合并，提升管理效能;3)對(duì)部分項(xiàng)目停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)改造，改造后不僅節(jié)約了人力，且杜絕了停車收費(fèi)的跑冒滴漏，增加了營(yíng)收。通過(guò)以上經(jīng)營(yíng)管控動(dòng)作，2020年公司成本占收入比為65.2%，較同期下降0.7個(gè)百分比，管理費(fèi)率為12.7%，較同期下降0.8個(gè)百分比。