新股前瞻︱從小公司到大企業(yè)，物管服務(wù)商新力服務(wù)只用了三年

近幾年地產(chǎn)板塊有所降溫，但是脫胎于地產(chǎn)發(fā)展商的物管服務(wù)板塊卻發(fā)展的如火如荼，這從2018年以來(lái)，在港上市的物管股驟升便可以看出來(lái)，尤其是背靠地產(chǎn)母公司分拆上市。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，3月4日，來(lái)自江西的物管服務(wù)商新力服務(wù)向港交所主板遞交了上市申請(qǐng)，招銀國(guó)際任獨(dú)家保薦人。

值得注意的是，雖然截至目前在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，新力服務(wù)與港股上市公司新力控股集團(tuán)沒(méi)有直接關(guān)系，但是追溯至2011年新力服務(wù)成立之初，其實(shí)控人張先生也就是現(xiàn)在新力控股的董事長(zhǎng)，在業(yè)務(wù)上，新力控股也是新力服務(wù)的主要客戶。后經(jīng)過(guò)一系列股權(quán)轉(zhuǎn)換和資本運(yùn)作，如今新力服務(wù)貌似單獨(dú)上市，但實(shí)質(zhì)仍與新力控股有著密切的業(yè)務(wù)來(lái)往，且構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

不過(guò)，在綜合實(shí)力和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)方面，新力服務(wù)近幾年的表現(xiàn)倒是十分亮眼。

江西省物管龍頭，在管面積連續(xù)翻倍增長(zhǎng)

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，新力服務(wù)業(yè)務(wù)起始于江西，截至2020年底，公司近七成業(yè)務(wù)位于江西，近幾年，其業(yè)務(wù)覆蓋范圍才逐漸拓展至大灣區(qū)、長(zhǎng)三角和中西部地區(qū)。其物管業(yè)務(wù)包含住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)等，按收入類型劃分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)，截至2020年，營(yíng)收占比分別為42%、42%、7.5%和8.5%。

新力服務(wù)在江西省具備市場(chǎng)領(lǐng)先地位，是江西最大的城市綜合服務(wù)提供商，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年至2020年，公司連續(xù)三年被評(píng)為中國(guó)物業(yè)管理綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)，2020年按照綜合實(shí)力排名35位，在總部位于江西的企業(yè)中排名第一。按照截至2019年12月31日合同建筑面積和在管面積計(jì)，新力服務(wù)在總部位于江西的百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)中，分別排名第一和第三，這說(shuō)明新力服務(wù)在江西具備龍頭地位。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，江西省的物管行業(yè)發(fā)展增速略高于全國(guó)平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年至2019年，中國(guó)物管行業(yè)在管面積從175億平方米增加至239億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.2%，預(yù)計(jì)2020年至2022年將以5.8%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至281億平方米。而江西省2015年至2019年，物管在管建筑面積從3.5億平方米增長(zhǎng)至4.9億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.8%，預(yù)計(jì)2020年至2022年復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到5.9%，高于全國(guó)平均水平。

截至2020年12月31日，新力服務(wù)管理合計(jì)233個(gè)物業(yè)，遍及六個(gè)省份的20個(gè)城市，在管總建筑面積為3230萬(wàn)平方米，簽約管理400個(gè)物業(yè)，遍及13個(gè)省份和直轄市的47個(gè)省市，合同建筑面積6760萬(wàn)平方米。

過(guò)去三年，新力服務(wù)的業(yè)務(wù)體量經(jīng)歷了翻倍增長(zhǎng)。2018年至2020年，在管物業(yè)數(shù)量從41個(gè)增至233個(gè)，簽約物業(yè)數(shù)量從108個(gè)增長(zhǎng)至400個(gè)，復(fù)合年增長(zhǎng)率分別達(dá)到了138%和92%。在管建筑面積從605萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至3227萬(wàn)平方米，合同建筑面積從2327萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至6763萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為131%和71%。

從客戶結(jié)構(gòu)看，2018年至2020年，五大客戶收入占比分別為55.4%、39.1%、和36.2%，期間最大客戶新力控股收入占比分別為49.5%、33.8%和29.9%。不難看出，公司在不斷拓展第三方獨(dú)立項(xiàng)目的收入占比，這有利于拓展公司的收入天花板。

營(yíng)收連續(xù)翻番，盈利水平提升

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，伴隨著在管建筑面積的快速擴(kuò)張，新力服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模也急速增長(zhǎng)。

2018年至2020年，公司營(yíng)收從2.48億增長(zhǎng)至10.05億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到了101%，連續(xù)翻番;毛利潤(rùn)從7185萬(wàn)增長(zhǎng)至3.1億元，凈利潤(rùn)從1405萬(wàn)增長(zhǎng)至1.02億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為108%和170%。

公司呈現(xiàn)營(yíng)收和盈利能力的同步上升，源于公司的毛利率有緩慢增長(zhǎng)，同時(shí)費(fèi)用增長(zhǎng)相對(duì)較慢。從收入占比均超過(guò)四成的物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)看，2018年至2020年，其毛利率分別從19.3%增長(zhǎng)至23%，及從33.1%增長(zhǎng)至37.6%。這使得公司總體毛利率水平從29%略增至30.9%。而同期費(fèi)用占比最大的行政開(kāi)支，復(fù)合年增長(zhǎng)率為75%，遠(yuǎn)低于營(yíng)收和毛利的增長(zhǎng)速度，因此2018年至2020年，公司的凈利潤(rùn)率分別為5.7%、6.6%和10.1%。

值得一提的是，新力服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率超過(guò)50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)該業(yè)務(wù)行業(yè)平均水平處于頭部位置，而且隨著社區(qū)住戶的需求增多，以及我國(guó)在政策面的呵護(hù)，未來(lái)該細(xì)分板塊具備很大潛力，這也是當(dāng)前很多物業(yè)公司發(fā)力的地方。

在現(xiàn)金流方面，新力服務(wù)的現(xiàn)金流動(dòng)性也比較充裕。截至2020年末，公司流動(dòng)資產(chǎn)8.15億元，流動(dòng)負(fù)債6.93億元。在手現(xiàn)金2.09億，可完全覆蓋公司短債。2018年至2020年，流動(dòng)比率分別為2.4、1.2和1.2，資產(chǎn)流動(dòng)性處于良好狀態(tài)。并且若能獲得上市融資，公司的現(xiàn)金流和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，充足的現(xiàn)金有利于公司繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。

綜合來(lái)看，新力服務(wù)雖然背靠新力控股起家，但是目前業(yè)務(wù)占比不足三成，逐漸形成脫鉤。綜合實(shí)力在江西位居龍頭，目前也有省外發(fā)展的動(dòng)態(tài)，且在管面積和營(yíng)收連續(xù)翻倍增長(zhǎng)，盈利能力也有持續(xù)提升，或能受到資本市場(chǎng)的青睞。且從目前合同建筑面積儲(chǔ)備看，未來(lái)幾年仍有望維持高增長(zhǎng)狀態(tài)?？偟膩?lái)說(shuō)，上市后還是比較值得期待的。