利用周期去分析香港樓市未來前景，留意2021及2023

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本文來自“贏在轉(zhuǎn)勢前”。

經(jīng)濟學家發(fā)現(xiàn)樓市18-20年一個周期，而香港樓市在經(jīng)濟周期的方法預測又如何看?

香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲，二手樓又再冷封;樓價指數(shù)雖然無明顯跌幅，但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市周期!

對于樓市的研究，在世界的經(jīng)濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:

·《房地產(chǎn)周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之后103年房地產(chǎn)的價格，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格大約以18年為一周期。

· 愛德華R·杜威(Edward R.Deway)，號稱周期循環(huán)分析之父，發(fā)現(xiàn)每個樓市周期約18年。

· 英國經(jīng)濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)房價漲跌有一個18年左右的周期。

· 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發(fā)現(xiàn)15-25年的建筑業(yè)周期。

大家都不約而同認為樓市約18-20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經(jīng)歷三大周期，第一周期(1965年至1981年);第二周期(1981年至1997年);第三周期(1997年至今)，樓市升跌往往伴隨著林林總總的內(nèi)外因素上升及下跌。

小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市周期不難發(fā)現(xiàn)，以六年為一個周期，以1997年開始計算，之后每約六年都發(fā)生大轉(zhuǎn)變，包括2003，2009，2015，2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年。

同時如果利用18年周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發(fā)現(xiàn)樓市在1985年開始，循著18年的周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的周期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年周期，即是1985年剛簽署中英聯(lián)合聲名后樓市上升。

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結(jié)，之后我們要關(guān)注2023年-2024年拐點。

同時樓市主要亦在2020年出現(xiàn)背馳的現(xiàn)象。

根據(jù)差餉物業(yè)估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業(yè)樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關(guān)性。但是近一年開始大家出現(xiàn)背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業(yè)樓宇及分層工廠大廈跌幅急于住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現(xiàn)背馳，同引用政府的數(shù)據(jù)，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。

而我們?nèi)绻鶕?jù)美聯(lián)工商鋪資料研究部的美聯(lián)旺鋪核心四區(qū)一線街售價指數(shù)，即是主要統(tǒng)計是根據(jù)旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環(huán)區(qū)內(nèi)的一線街的平均呎價計算，你會發(fā)現(xiàn)一個比較特別的結(jié)果。此指數(shù)由2015年333.9見頂，之后反復回落至2019年初的248點，而今天已經(jīng)是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。

由以上的數(shù)據(jù)反映工商，及零售的環(huán)境需要差，而且由于工資或者經(jīng)濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為什么在量寬環(huán)境之下，市場會出現(xiàn)背馳? 其實大家只要用經(jīng)濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產(chǎn)是一個循環(huán)。當家庭的儲蓄及收入，及生產(chǎn)者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最后整個循環(huán)會慢下來?，F(xiàn)在是靠政府大力放水希望令到資產(chǎn)保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業(yè)下如何生活下去及繼續(xù)還自己的房貸。

Source: 信報月刊

過去香港樓市下跌不是因為供應量、加息，而是失業(yè)潮。如失業(yè)潮惡化，樓市會受影響嗎?短期內(nèi)可能不會有明顯回調(diào)，但中長期會。因為歐美兩個世界都已經(jīng)重啟量化寬松，明年雖然實體經(jīng)濟不會好，但是在量化寬松環(huán)境下，可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經(jīng)濟低迷，但仍能頂上幾年光景。

“明斯基時刻”在長期的經(jīng)濟繁榮中，資產(chǎn)價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產(chǎn)生的債務會造成投資者的現(xiàn)金流緊缺，當債權(quán)人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產(chǎn)價格，相對穩(wěn)定的投資物來維持現(xiàn)金流，然而已經(jīng)沒有交易對手方會支付如此高的資產(chǎn)價格。

一系列的拋售將導致資產(chǎn)價格進一步下跌，以及流動性緊張，并最終造成資產(chǎn)價格的崩潰。過去10年的資產(chǎn)上升周期，其實在2018年已經(jīng)終止，未來可能迎接的是三浪回調(diào)，或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。雖然在量化寬松及政策下可能會把浪延長， 而時間周期而經(jīng)在2021年完成，那之后仍能看好嗎? 交給讀者考慮。

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（編輯：玉景）