新股研報(bào)丨星盛商業(yè)管理(06668)規(guī)模較小，基石認(rèn)購(gòu)比例高

本文由“信誠(chéng)證券”供稿，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

星盛商業(yè)管理(06668)

星盛商業(yè)管理為星河控股旗下商用物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)主力于大灣區(qū)，按于深圳的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，排名第一。

招股日期︰1月14日至19日

上市日期︰1月26日

聯(lián)席保薦人︰建銀國(guó)際、中信建投

收款行︰中銀香港

發(fā)售2.5億股，90%配售，10%公開(kāi)發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)。

每股招股價(jià)為3.2元至3.88元，集資最多9.7億元，上市開(kāi)支約6,840萬(wàn)人民幣。

按每手1,000股，入場(chǎng)費(fèi)3,919.09元。

以上限價(jià)3.88元計(jì)算，市值約38.8億元(以20年預(yù)期盈利約1.2億人民幣計(jì)算，市盈率約29倍)。

截至20年9月底 ，平均資產(chǎn)凈值約1.25億人民幣。

公開(kāi)發(fā)售分為甲組(500萬(wàn)或以下申請(qǐng)人)、乙組(500萬(wàn)以上申請(qǐng)人)。

業(yè)務(wù)︰

17至19年收入分別為2.78億人民幣、3.28億人民幣、3.87億人民幣，20年首九個(gè)月收入為3.05億人民幣。

17至19年毛利分別為1.38億人民幣、1.69億人民幣、2億人民幣，20年首九個(gè)月毛利為1.68億人民幣。

17至19年純利分別為4,794萬(wàn)人民幣、7,779萬(wàn)人民幣、9,560萬(wàn)人民幣，20年首九個(gè)月純利為9,014萬(wàn)人民幣。

17至19年經(jīng)調(diào)整純利分別為4,794萬(wàn)人民幣、7,779萬(wàn)人民幣、1.09億人民幣，20年首九個(gè)月經(jīng)調(diào)整純利為9,791萬(wàn)人民幣(若不涉及上市開(kāi)支)。

公司預(yù)期截至20年底止年度的股東應(yīng)占估計(jì)綜合利潤(rùn)將不低于1.207億人民幣。

公司擁有全面及廣受認(rèn)可的品牌系統(tǒng)，主要包括城市型購(gòu)物中心「COCO Park」、區(qū)域型購(gòu)物中心「COCO City」及「iCO」、社區(qū)型購(gòu)物中心「COCO Garden」以及高檔家居佈置購(gòu)物中心「第三空間」。重點(diǎn)項(xiàng)目深圳福田星河COCO Park(北區(qū))為首個(gè)「公園情景式購(gòu)物中心」，并成為深圳最受歡迎的購(gòu)物地點(diǎn)之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，「星河COCO Park」品牌在「2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值TOP 10」榜單中排名第四。

公司與星河控股及其聯(lián)系人擁有密切業(yè)務(wù)關(guān)係，星河控股及其聯(lián)系人開(kāi)發(fā)或擁有的物業(yè)一直為公司穩(wěn)定的收入來(lái)源，占20年首九個(gè)月收入約86.6%。星河控股集團(tuán)成立于1988年，歷經(jīng)32年發(fā)展，旗下現(xiàn)有地產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)、置業(yè)、物業(yè)五大業(yè)務(wù)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新、酒店管理、物業(yè)服務(wù)、金融投資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等多元領(lǐng)域，已成為國(guó)內(nèi)大型綜合性投資集團(tuán)。

目前公司訂立合約以向53個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國(guó)20個(gè)城市，總合約面積約328萬(wàn)平方米。

客戶主要為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及租戶，五大客戶占20年首九個(gè)月收入約36.8%，而最大客戶星河控股及其聯(lián)系人則占29.7%。

公司曾于16年12月在新三板掛牌上市，其后于19年8月摘牌。

集資所得其中約55%用作尋求其他中小型商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的戰(zhàn)略收購(gòu)及投資；約20%根據(jù)整租服務(wù)模式用作零售商用物業(yè)翻新；約10%用作進(jìn)行擁有優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的項(xiàng)目公司的少數(shù)股權(quán)投資；約5%用作提升互聯(lián)網(wǎng)及資訊系統(tǒng)；約10%用作一般業(yè)務(wù)用途及營(yíng)運(yùn)資金。

基石投資者︰

引入4名基石投資者，包括招商局及GLP集團(tuán)旗下的深圳市旗昌投資認(rèn)購(gòu)9,950萬(wàn)人民幣、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)認(rèn)購(gòu)8,100萬(wàn)元、雙城資本認(rèn)購(gòu)1,000萬(wàn)美元、新世界(017)旗下Pilgrim Ever Project Company認(rèn)購(gòu)約500萬(wàn)美元，合共認(rèn)購(gòu)4,070萬(wàn)美元(約3.17億港元)股份，按中間價(jià)計(jì)算，約占發(fā)售股份35.07%，設(shè)六個(gè)月禁售期。

上市后主要股東架構(gòu)︰

星河控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃楚龍先生及其家族成員持股75%。

公眾持股25%。

簡(jiǎn)評(píng)︰

星盛商業(yè)管理為星河控股旗下商用物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)務(wù)主力于大灣區(qū)，按于深圳的運(yùn)營(yíng)中購(gòu)物中心數(shù)量計(jì)算，排名第一。

以上限價(jià)3.88元計(jì)算，市值約38.8億元，以20年預(yù)期盈利約1.2億人民幣計(jì)算，市盈率約29倍，在物管股規(guī)模中，公司規(guī)模算是比較小。

引入4名基石投資者，合共認(rèn)購(gòu)4,070萬(wàn)美元，約占發(fā)售股份三成多，比例算高。（編輯：mz）