新股前瞻|區(qū)域性房企上市風(fēng)再起，天泰國(guó)際選擇赴港IPO

開(kāi)年以來(lái)，南下資金逐漸向港股市場(chǎng)奔涌而來(lái)，前期堪稱“估值洼地”的銀行與地產(chǎn)板塊逐漸受到市場(chǎng)的青睞。值此港股的估值中樞上行之際，地產(chǎn)股開(kāi)始聞風(fēng)而動(dòng)，也有一些地產(chǎn)公司選擇在此時(shí)此刻奔赴港股。

1月18日，來(lái)自山東省的區(qū)域性地產(chǎn)公司天泰國(guó)際向港交所遞交了上市申請(qǐng)，國(guó)泰君安國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

山東省區(qū)域性房企

從在山東省內(nèi)偏安一隅再到雄心勃勃出發(fā)上市融資，天泰顯然已經(jīng)不滿足只深耕于山東。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，天泰國(guó)際是一家深耕于青島的物業(yè)發(fā)展商。據(jù)行業(yè)報(bào)告，以2019年的銷售總額計(jì)算，該公司是于山東省設(shè)立總部的16大地方物業(yè)發(fā)展商之一，市場(chǎng)份額為0.49%。其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)依賴于物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷售，且專注于住宅物業(yè)，收入主要來(lái)自于按一次總付或按揭融資的方式銷售住宅物業(yè)。

然而，近年來(lái)的天泰似乎過(guò)得起伏波動(dòng)。招股書顯示，2018、2019年及2020年前三季度，天泰國(guó)際合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元，在2019年內(nèi)有較為明顯的退步，又在2020年前九個(gè)月內(nèi)有所回暖。

從營(yíng)收和利潤(rùn)上來(lái)看，2018、2019及2020年前三季度，公司的營(yíng)業(yè)收入于期內(nèi)分別錄得26.44億元、33.61億元及29.31億元，凈利潤(rùn)為3.13億元、3.17億元以及2.31億元。乍看下來(lái)營(yíng)收和利潤(rùn)基本維持了平衡，但近年以來(lái)，公司的凈利潤(rùn)率卻從2018年時(shí)的12.4%一路下滑至2020前三季度時(shí)的8.4%。

事實(shí)上，天泰國(guó)際的合約銷售額波動(dòng)是有跡可循。

從土儲(chǔ)方面來(lái)看，天泰國(guó)際似乎“All in”山東省，因此銷售收入僅受山東省單一市場(chǎng)的影響。截至2020年10月31日，天泰國(guó)際在山東省8個(gè)城市擁有業(yè)務(wù)，包括青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟(jì)寧，合計(jì)54個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。而其中，34個(gè)項(xiàng)目位于青島。

招股書顯示，公司的土地儲(chǔ)備總量約520萬(wàn)平方米，包括可供銷售總建筑面積約30萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè);總建筑面積約380萬(wàn)平方米的發(fā)展中物業(yè);及總建筑面積約110萬(wàn)平方米的持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

與此同時(shí)，作為一家地產(chǎn)公司，天泰國(guó)際的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)基本完全依賴于主營(yíng)業(yè)務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷售，其收入主要來(lái)自于銷售住宅物業(yè)。在2018年、2019年與2020年前三季度，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售收入分別貢獻(xiàn)約25.98億元、33.34億元與29.14億元的營(yíng)收，分別占其同期總收入的約98.2%、99.2%與99.4%。

此外，天泰國(guó)際亦在招股書中透露，為簡(jiǎn)化及聚焦于核心業(yè)務(wù)，公司終止了核心業(yè)務(wù)(即物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售)以外的業(yè)務(wù)，公司分別于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向獨(dú)立第三方或控股股東及╱或其聯(lián)系人控制的實(shí)體出售青島天禾、青島伯珊、青島泰幸福及青島天泰愛(ài)家物業(yè)服務(wù)的全部股權(quán)。

三道紅線下，融資壓力盡顯

事實(shí)上，2020年的地產(chǎn)公司普遍過(guò)得并不輕松。去年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，在落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效、機(jī)制基礎(chǔ)上，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，具體標(biāo)準(zhǔn)涵蓋“三道紅線”。

從當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)情況來(lái)看，紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;紅線2：凈負(fù)債率大于100%;紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍，“三道紅線”已經(jīng)成為地產(chǎn)公司遵守的“默契”。此外，拿地銷售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況兩個(gè)方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。

而小型地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的融資壓力也在天泰國(guó)際身上有所體現(xiàn)。

招股書顯示，2018年、2019年以及2020年前三季度，天泰國(guó)際借款總額分別為17.88億元、35.93億元及37.38億元，逐年上升;而期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率分別為120.5%、220.3%以及203%，近年一直處于高位。

根據(jù)天泰國(guó)際在招股書中披露的信息，截至2020年9月30日，公司的負(fù)債資產(chǎn)比率(按總負(fù)債減合同負(fù)債除以總資產(chǎn)減合同負(fù)債計(jì)算)為81.2%;于2020年9月30日存在凈現(xiàn)金狀況;以及現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以計(jì)息銀行及其他借款的即期部分的比率為2.7倍。

此外，天泰國(guó)際融資成本居高不下。招股書顯示，天泰國(guó)際已與兩名獨(dú)立第三方訂立新融資安排，其中一項(xiàng)本金1億元，年利率15%，將于2021年6月30日屆滿;另一項(xiàng)本金0.5億元，年利率為12%，將于2021年3月15日屆滿。另一邊，天泰國(guó)際進(jìn)一步披露，與一家信托公司就現(xiàn)有融資訂立了一份補(bǔ)充協(xié)議，這筆融資本金約1.3億元，年利率為12%，將其到期日延長(zhǎng)至2021年7月。

從現(xiàn)金情況來(lái)看，截至2020年9月30日，天泰國(guó)際現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物為25.56億元，當(dāng)下并不足以償清所有借款，而其凈利潤(rùn)率和經(jīng)營(yíng)狀況的逐年下滑或?qū)⑦M(jìn)一步使公司的融資之路愈加艱難。

與此同時(shí)，天泰國(guó)際還希冀于規(guī)模擴(kuò)張，將版圖拓展至新地區(qū)及新業(yè)務(wù)。然而，這些需要大量的資金和管理資源所支持的未來(lái)設(shè)想，終究只是設(shè)想，而當(dāng)下仍需要過(guò)好當(dāng)下“IPO”這一關(guān)。