新股解讀丨敲鐘上市在即，星盛商業(yè)（06668）攜COCO Park赴港求金

2021年物業(yè)股上市熱度不減2020年。在開市的短短半個月內，就已經有1家物業(yè)管理公司成功在港交所掛牌交易，另有2家物管公司正認籌中，還有1家遞交招股說明書，按此節(jié)奏，2021年依舊是物業(yè)股上市潮。

值得一提的是，準備在港交所掛牌交易的幾家物業(yè)公司中，只有星盛商業(yè)(06668)一家經營不包含住宅物業(yè)管理，是純正的商業(yè)物業(yè)管理公司，建銀國際和中信建投國際擔任聯(lián)席保薦人。

目前公司正在招股中，擬發(fā)行2.5億股，其中，香港發(fā)售占10%，國際配售占90%，另有超額配股權15%。每股發(fā)售價3.20港元至3.88港元，每手1000股，預期股份將于2021年1月26日上午9時正開始于聯(lián)交所買賣。

純商業(yè)管理公司，凈利潤年復合增速達37.7%

智通財經APP了解到，星盛商業(yè)主要在大城市的大型時尚購物中心做管理和運營等服務。主要包括城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”及“ICO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購物中心“第三空間”。此外，其商用物業(yè)擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。

截至2021年1月4日，公司訂立合約以向53個商用物業(yè)項目提供服務，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328.4萬平方米，當中61.6%由獨立第三方開發(fā)或擁有。

財務方面，2017至2019年公司收入分別為2.78億元人民幣(單位下同)、3.29億元以及3.87億元，年復合增長率為18%;同期公司凈利潤分別為4794萬元、7779.5萬元及9560萬元，復合年增長率為37.7%。截至2020年9月30日，公司收入為3.06億元，凈利潤9014.1萬元，分別同比增長6.7%以及14.4%。

基于商用物業(yè)的特點及狀況，星盛商業(yè)采用委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式三個運營模式。從收入細分來看，2019年公司委托管理服務收入約2.95億元，占比76.22%，品牌及管理輸出服務收入為7260.6萬元，占比18.76%，整租服務收入1973.8萬元，占比5.1%。

毛利率方面，近年來公司毛利率穩(wěn)步上行。2017-2019年其的整體毛利率分別為49.9%、51.7%以及51.8%，截至2020年9月30日，公司毛利率進一步上升至55.2%。拆分來看，委托管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務三種模式的毛利率均不俗，其中又以品牌及管理輸出服務最高，該項毛利率常年在66%以上，盡管收入最高的部分為委托管理服務業(yè)務，但品牌及管理輸出服務業(yè)務的高毛利率也間接拉動公司整體毛利率的上行。

目前在港交所上市的純正商業(yè)物管公司有寶龍商業(yè)(09909)及華潤萬象(01209)，與上述這兩家公司相比，星盛商業(yè)既有其自身的優(yōu)勢也有劣勢。

機遇與風險并存

優(yōu)勢方面，星盛商業(yè)植根于大灣區(qū)，截至最后可行日期，公司有32個項目位于大灣區(qū)的6個城市，合約面積占比為40.7%，截至2020年9月30日公司有80.5%的收入來自大灣區(qū)。

而大灣區(qū)是中國開放程度最高、經濟活力最強的區(qū)域之一，2019年名義國內生產總值已經突破11萬億元。

單以商用物業(yè)運營服務市場來說，2013-2019年大灣區(qū)的運營中購物中心總建筑面積由1690萬平方米增加至4610萬平方米，復合年增長率為18.2%，并將于2023年末達到6660萬平方米，相當于此四年間復合年增長率為9.7%。

也正是地理位置的優(yōu)越性，使得星盛商業(yè)在毛利率在2019年達51.79%，遠高于同期寶龍商業(yè)的26.44%以及華潤萬象生活的16.06%。

另外，星盛商業(yè)在品牌方面也十分具有競爭力。公司在深圳的首個購物中心項目深圳福田星河COCO Park(北區(qū))為深圳中央商務區(qū)的新商業(yè)代表及深圳最具人氣的購物中心之一。其獲得觀點地產的“2019年中國年度標桿購物中心”及贏商網的“2019年度體驗潮地標”等稱號。按管理規(guī)模，公司在深圳，以及大灣區(qū)的排名均是名列前茅。

憑借著公司的這些優(yōu)勢，星盛商業(yè)也可將這些業(yè)務范圍在全國范圍內擴張。在其未來規(guī)劃中，星盛商業(yè)表示將繼續(xù)在大灣區(qū)擴充，鞏固其在此地區(qū)的領先地位;同時將加強長三角地區(qū)及中部地區(qū)的資源投放，加大該等地區(qū)的直轄市、省會及其他經濟強勁城市的覆蓋，通過管理優(yōu)質項目拓展業(yè)務版圖。

盡管星盛商業(yè)具有上述優(yōu)勢，但和上述兩家商業(yè)物管公司相比劣勢也十分明顯。首先，星盛商業(yè)雖然在深圳以及大灣區(qū)擁有極高的市場地位，但其他經濟圈的項目占比暫時較低，地域風險比較集中。招股書顯示，2017年至2019年及2020年前三季度，星河控股分別為星盛商業(yè)貢獻2.51億元、2.91億元、3.47億元及2.65億元，占收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

盡管寶龍商業(yè)和華潤萬象生活多數(shù)業(yè)績也來自其母公司，但是上述兩家公司由于其母公司的緣故，因此布局較星河控股更加分散，而星盛商業(yè)88%收入來自于深圳，過于集中。

其次，星盛商業(yè)關聯(lián)的地產集團未有上市，在資本市場中的熟悉度需要時間打造，而寶龍商業(yè)及華潤萬象生活的母公司早已登陸資本市場，不僅在業(yè)務上給予較大的幫助，在資本市場打造方面也給予較大的支持。

最后，星盛商業(yè)為純商業(yè)物業(yè)管理，而寶龍商業(yè)和華潤萬象生活還有住宅物業(yè)管理。和住宅物業(yè)相比，盡管商業(yè)物業(yè)市場準入門檻較高，但是由于商業(yè)物業(yè)管理市場空間較大，物業(yè)收費高、收費項目多元、提價相對容易且收繳率普遍較高等優(yōu)勢，使得多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)爭相布局，市場競爭也比較激烈。同時商業(yè)物業(yè)管理存在安全要求高、客流壓力大、客群復雜的特點，運營管理難度更高。

綜上來看，作為純正的商業(yè)管理第一股，星盛商業(yè)特點非常鮮明，輕資產運作使得公司的毛利率遠高于一半的物業(yè)管理公司，另外從物管板塊的市場表現(xiàn)來看，商場管理公司的估值一般相對較高。雖然公司市值較小，上市初期可能比較波動，但獲多個基石投資者如新世界發(fā)展、招商局等支持，短期有一定的背書作用。