港股打新 | 星盛商業(yè)(06668)，純商業(yè)物業(yè)運(yùn)營第一股

本文源自 微信公眾號(hào)“郭二俠鑫金融”。

目前，已有38家物業(yè)管理公司在香港上市，宋都物業(yè) (09608)將于1月18日在港交所IPO上市，星盛商業(yè)管理成第40家在香港IPO上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

與前面39家物業(yè)管理公司所不同的是，星盛商業(yè)(06668)不做行業(yè)內(nèi)普遍喜愛的住宅物業(yè)管理，而是在大城市的大型時(shí)尚購物中心做管理和運(yùn)營等服務(wù)，可以說是港交所純商業(yè)物業(yè)運(yùn)營第一股。

一、招股信息

二、公司概況

星盛商業(yè)是大灣區(qū)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)供應(yīng)商，在全國其他區(qū)域管理多個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)的品牌系統(tǒng)主要包括城市型購物中心“COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”及“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”以及高檔家居布置購物中心“第三空間”。

根據(jù)中指院，截至2020年9月30日，按深圳市的運(yùn)營中購物中心數(shù)量計(jì)算，公司排名第一；按深圳市的運(yùn)營面積計(jì)算，排名第三；商業(yè)管理的整體實(shí)力在“2020年中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”中排名第14。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017財(cái)年至2019財(cái)年公司總營收分別為人民幣2.78億元、3.29億元及3.87億元，復(fù)合年增長率達(dá)18%；同期凈利潤分別為4794萬元、7779.5萬元及9560萬元，復(fù)合年增長率為37.7%。

2020年上半年，公司總營收3.06億元，同比增長6.7%；凈利潤9014.1萬元，同比增長14.4%。

其中，來自母公司星河控股及其聯(lián)系人貢獻(xiàn)了不俗的收入。2017年至2019年及2020年前三季度，星河控股分別為星盛商業(yè)貢獻(xiàn)2.51億元、2.91億元、3.47億元及2.65億元，占收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

基于商用物業(yè)的特點(diǎn)及狀況，星盛商業(yè)采用委托管理服務(wù)模式、品牌及管理輸出服務(wù)模式以及整租服務(wù)模式三個(gè)運(yùn)營模式。

1.委托管理服務(wù)模式下，星盛商業(yè)獲業(yè)主委托全權(quán)管理商用物業(yè)，為業(yè)主提供定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)，運(yùn)營管理服務(wù)以及增值服務(wù)。該服務(wù)模式是公司主要的收入來源，占總收入超過7成；

2.品牌及管理輸出服務(wù)模式下，星盛商業(yè)作為專業(yè)管理人為業(yè)主管理商用物業(yè)，其僅委聘項(xiàng)目的核心管理團(tuán)隊(duì)，而由業(yè)主負(fù)責(zé)委聘絕大部分項(xiàng)目人員；

3.在整租模式下，星盛商業(yè)將商用物業(yè)租戶業(yè)主，并向租戶分租商用物業(yè)內(nèi)的商用空間。

截至最后可行日期，星盛商業(yè)訂立合約以向53個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，覆蓋中國20個(gè)城市，總合約面積約328.4萬平方米，當(dāng)中61.6%由獨(dú)立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)。

這些業(yè)務(wù)集中在以深圳為主的大灣區(qū)，2020年前9月有80%的收入及44.3%的物業(yè)在管面積均來自大灣區(qū)。目前公司已經(jīng)加大了除深圳地區(qū)外的業(yè)務(wù)布局，將業(yè)務(wù)逐步覆蓋至廣州、常州、汕尾、天津等地，以實(shí)現(xiàn)全國化布局。

此次IPO引入4名基石投資者，包括招商局及GLP集團(tuán)旗下的深圳市旗昌投資認(rèn)購9950萬人民幣、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)認(rèn)購8100萬元、雙城資本認(rèn)購1000萬美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company認(rèn)購約500萬美元，合共認(rèn)購4070萬美元(約3.17億港元)股份，按中間價(jià)計(jì)算，約占發(fā)售股份35.07%，設(shè)六個(gè)月禁售期。

保薦人建銀國際、中信建設(shè)，都是中資傳統(tǒng)券商，歷史保薦項(xiàng)目參差不齊，其中建銀國際作為穩(wěn)定價(jià)格操作人，從歷史數(shù)據(jù)來看，基本毫無作為。

三、綜合點(diǎn)評(píng)

在深圳的朋友，對(duì)星盛旗下的COCO Park、COCO City再熟悉不過了，和之前上市的華潤萬象生活和卓越商企，交錯(cuò)盤橫在深圳市中心區(qū)域，人流密集，肉眼可見生意火爆。

相比住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)存在安全要求高、客流壓力大、客群復(fù)雜的特點(diǎn)，運(yùn)營管理難度更高。而其又具備市場(chǎng)空間大、物業(yè)收費(fèi)高、收費(fèi)項(xiàng)目多元、提價(jià)相對(duì)容易且收繳率普遍較高等優(yōu)勢(shì)，亦是物企競(jìng)相布局的重點(diǎn)領(lǐng)域。

雖說此前上市物企之中，已有不少公司涉足商業(yè)物業(yè)，然則以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的并不多見。常被譽(yù)為商管輕資產(chǎn)上市第一股的寶龍商業(yè)，除了商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)之外，尚存住宅、辦公大樓和服務(wù)式公寓的住宅物業(yè)服務(wù)，而在營收結(jié)構(gòu)上商業(yè)運(yùn)營亦非主要來源。

作為一家純商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營公司，星盛商業(yè)55%的毛利率，遠(yuǎn)高于老大哥華潤萬象生活商業(yè)運(yùn)營部分35.79%的毛利率，再看看寶龍商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營毛利率是31.13%。如此高的毛利率，自然和80%的營收來自深圳有關(guān)。

華潤萬象生活(01209)目前市值938億，現(xiàn)在動(dòng)態(tài)市盈率155倍。寶龍商業(yè)(09909)市值167億，動(dòng)態(tài)市盈率63倍。星盛商業(yè)以上限價(jià)3.88元計(jì)算，市值約38.8億元，以20年預(yù)期盈利約1.2億人民幣計(jì)算，市盈率約29倍，在物管股規(guī)模中，公司規(guī)模算是比較小，但這個(gè)估值真不貴。

四、預(yù)估中簽率

香港公開發(fā)售2500萬股，每手1000股，合計(jì)25000手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下，甲乙組各獲配12500手。

此股認(rèn)購火爆，目前孖展111倍，最終大概率超購400倍，啟動(dòng)回?fù)苤?0%，甲乙組各獲分62500手，按30萬人申購算，預(yù)估一手中簽率10%，申購100手穩(wěn)中一手。

打新乙頭需要申購200萬股2000手，參考上兩只股稻草熊(02125)和網(wǎng)上車市(01490)都是30萬左右人申購，乙組網(wǎng)上車市2700人，稻草熊乙組2400人，星盛商業(yè)按2500人申購乙組算，預(yù)計(jì)乙頭中簽10～15手。計(jì)息6天，按20倍融資，利率3%算，打和點(diǎn)8.5%左右。

五、本人操作計(jì)劃

郭二俠計(jì)劃用3成資金申購，其中1個(gè)乙頭，其它用幾個(gè)賬戶融資申購+現(xiàn)金一手鋪。

（編輯：趙錦彬）