十部委發(fā)文規(guī)范物管行業(yè) 對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好 優(yōu)勝劣汰格局加速到來

本文轉(zhuǎn)自微信公號“丁祖昱評樓市”，作者：丁祖昱

2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢爆發(fā)態(tài)勢，特殊的市場環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。2021年伊始，物管行業(yè)將進(jìn)入規(guī)范健康的大發(fā)展時(shí)代。

1月5日，住建部等10部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，綱領(lǐng)性文件以行業(yè)一直存在的敏感點(diǎn)、矛盾點(diǎn)等為抓手，從6大方面細(xì)化到21個(gè)點(diǎn)，全面規(guī)范和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。

實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)過去存在或多或少的問題，此次政策更多的規(guī)范整個(gè)物業(yè)行業(yè)端發(fā)力，多項(xiàng)提法對物管行業(yè)構(gòu)成利好的同時(shí)，行業(yè)也迎來規(guī)范健康發(fā)展的新時(shí)期。

從企業(yè)的角度來看，政策實(shí)際對規(guī)模物業(yè)企業(yè)形成巨大利好。在行業(yè)規(guī)范度日益提升的背景下，行業(yè)整體優(yōu)化升級已箭在弦上，品牌物企的優(yōu)勢更加明顯，加之政策明確支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，物管行業(yè)將迎來收并購高峰期的到來。未來，將更加有利于推動物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營，提升行業(yè)整體服務(wù)水平。

01 行業(yè)監(jiān)管制度趨于完善

政策的核心是規(guī)范行業(yè)出現(xiàn)的一些亂象，特別是基層治理單元的關(guān)系，理清基層協(xié)作上的治理邊界，促進(jìn)物管行業(yè)健康發(fā)展。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來看，行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強(qiáng)，長久利好物業(yè)發(fā)展。

健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)，通過業(yè)主、街道、業(yè)委會加強(qiáng)對物企的服務(wù)品質(zhì)與管理質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，督促物企進(jìn)行高品質(zhì)服務(wù)輸出。過去業(yè)委會的權(quán)利太大缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致在物業(yè)公司選聘等方面存在不公平現(xiàn)象;從業(yè)主的角度講，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明，服務(wù)投入無法衡量保障，在自由選擇物業(yè)公司上有障礙等。此次政策對業(yè)委會的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)范，提到了優(yōu)化業(yè)主委員會人員配置，加強(qiáng)對業(yè)主委員會人選把關(guān)，以及業(yè)委會的監(jiān)督和退出機(jī)制。另一方面，對物業(yè)服務(wù)信息公開、信用評價(jià)等方面也做了涉足，可以更好的形成雙向市場化選擇的機(jī)制，對企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利都有所保障。

督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。過去，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)行為不規(guī)范，企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化、集約化程度較低，服務(wù)內(nèi)容單一，側(cè)重對物的管理，對人的服務(wù)兼顧不夠?！锻ㄖ访鞔_提出，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)?；⑵放苹?jīng)營，提升整體服務(wù)水平。

進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。以往物管行業(yè)存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象，服務(wù)信息沒有及時(shí)公開，此次《通知》明確要公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，避免行業(yè)出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，同時(shí)從政策層面進(jìn)一步突出強(qiáng)化了物業(yè)服定價(jià)市場化的趨勢。

提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員素質(zhì)。物業(yè)作為居民生活的“最后一公里”，行業(yè)每年提供大量新增就業(yè)崗位，作為勞動密集型行業(yè)，缺乏高技能人才和專業(yè)技術(shù)人才，行業(yè)人員素質(zhì)一直以來是物企追求服務(wù)力的核心抓手，也是全行業(yè)面臨的痛點(diǎn)難題。因此，《通知》明確推動物業(yè)服務(wù)人員職業(yè)技能等級認(rèn)定工作，展職業(yè)技能培訓(xùn)和競賽，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等舉措。

規(guī)范維修資金使用和管理。此前，維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題?！锻ㄖ吠ㄟ^建立緊急維修事項(xiàng)清單等方式優(yōu)化維修資金會用流程，提高維修資金使用效率，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的開展社區(qū)維護(hù)工作提供了支持。

支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組。《通知》指出，要進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營，提升整體服務(wù)水平?？梢灶A(yù)見，未來行業(yè)內(nèi)的品牌規(guī)模物企具備更長久的生命力，效率低、服務(wù)品質(zhì)低、成本控制能力弱的中小物企將面臨被淘汰，未來行業(yè)將迎來收并購高峰期。

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理制度，優(yōu)化市場競爭環(huán)境?！锻ㄖ访鞔_建立物業(yè)服務(wù)信用評價(jià)制度，制定統(tǒng)一的信用評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)全國信用信息管理平臺;加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊信息部門共享，探索建立健全物業(yè)服務(wù)合同備案、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案制度。

除此之外，《通知》還關(guān)照到物管行業(yè)的痛點(diǎn)，包括社區(qū)治理邊界上，明確了政府應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)，提到落實(shí)政府職能部門、社區(qū)、專營單位對小區(qū)事務(wù)的管理責(zé)任，推動城市管理部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，可以幫助物業(yè)公司在處理社區(qū)問題上有更多可依靠的力量。

02 收并購時(shí)代加速到來

從企業(yè)的角度而言，值得注意的是，政策首次提出支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?、品牌化經(jīng)營，提升整體服務(wù)水平。

總的來看，行業(yè)發(fā)展趨于規(guī)范健康的大背景下，對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于更加規(guī)范的品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個(gè)巨大的機(jī)會，持續(xù)加大收并購?fù)度耄驅(qū)⒆プ∫?guī)?；瘮U(kuò)張的機(jī)遇。

在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我就曾針對物管行業(yè)提出，未來2-3年整個(gè)物管領(lǐng)域基本可以確定行業(yè)格局，優(yōu)秀的規(guī)模物企通過收購兼并，在未來3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，物業(yè)板塊30強(qiáng)的行業(yè)規(guī)模集中度可以基本確定下來，未來兩三年物企也會形成像房地產(chǎn)市場一樣的市場集中度和市場占有率。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場集中度10.35%，TOP30市場集中度16.56%，TOP50市場集中度19.31%。與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會更高，物企通過收并購和市場拓展均將朝著大型物企進(jìn)行靠攏。

過去一年，行業(yè)的收并購呈現(xiàn)加速態(tài)勢，克而瑞統(tǒng)計(jì)僅上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)共發(fā)生60余次收并購事件，并購金額達(dá)到84.5億元。在當(dāng)前政策支持收并購的情況下，無疑將加速物企的收并購步伐，考慮到上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過IPO和配股融資總額在年底達(dá)到接近千億，未來或?qū)⒂写罅抠Y金出現(xiàn)在收并購市場。

圖：2018年-2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購數(shù)量及金額走勢(單位：個(gè);億元)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

整體來講，在監(jiān)管逐漸趨嚴(yán)的背景下，行業(yè)邁向了規(guī)范健康發(fā)展的新階段，物業(yè)管理行業(yè)優(yōu)化升級勢在必行。預(yù)計(jì)，2021年或?qū)⒂懈喑鞘幸源藶榛A(chǔ)出臺更多規(guī)范政策。

從企業(yè)的角度而言，行業(yè)越是規(guī)范，品牌物業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢就更加明顯，規(guī)模物企具備更廣闊發(fā)展空間。

對于一些不規(guī)范的中小型物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰，“優(yōu)勝劣汰”將在未來幾年成為行業(yè)常態(tài)，對于品牌物業(yè)企業(yè)來說，也是一個(gè)巨大的機(jī)會，未來必須規(guī)范經(jīng)營、不斷提升服務(wù)力，持續(xù)加大收并購?fù)度?，通過收并購等途徑做強(qiáng)做大規(guī)模。但值得警惕的是，企業(yè)在收并購的過程中應(yīng)該注重并購后整合，在快速發(fā)展的過程中也應(yīng)更加關(guān)注企業(yè)末端管控能力的塑造。