榮萬家(02146)走出第二增長曲線，“內(nèi)生外延”凸顯長期投資價(jià)值

眾所周知，2020年公共衛(wèi)生事件這一只“黑天鵝”，雖然給各行各業(yè)帶來一定打擊，但對(duì)于物管行業(yè)而言，它也間接催生了物管行業(yè)的大時(shí)代——除了物業(yè)管理服務(wù)因擔(dān)負(fù)起防疫堡壘重任不斷被外界認(rèn)可之外，更為重要的是，此前默默無聞的物業(yè)增值服務(wù)的價(jià)值也隨之凸顯出來。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，公共衛(wèi)生事件期間，一些新的社區(qū)增值服務(wù)，比如代采買、代跑腿、聯(lián)系蔬菜產(chǎn)地等“最后一公里”上門服務(wù)均飛入尋常百姓家。同時(shí)，人臉識(shí)別、車輛識(shí)別、線上云采購等智慧物業(yè)也帶火了社區(qū)增值服務(wù)這一概念。

值此之際，榮萬家(02146)作為2020年最后一個(gè)過關(guān)的物業(yè)股，能否借著社區(qū)增值服務(wù)蒸蒸日上之風(fēng)找到新的增長曲線呢?

(從左至右，財(cái)務(wù)總監(jiān)許斌，副總經(jīng)理孟慶斌，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理劉勇罡，副總經(jīng)理賴鴻飛，執(zhí)行董事、董事會(huì)秘書肖天馳)

“內(nèi)生外延”雙輪驅(qū)動(dòng)，業(yè)績穩(wěn)步增長

成立于2000年的榮萬家，脫胎于新晉“千億房企”榮盛發(fā)展，是一家扎根環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、服務(wù)范圍涵蓋長三角地區(qū)及大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。拆分其業(yè)務(wù)可知，榮萬家的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)大抵和其它物業(yè)結(jié)構(gòu)是相似的。

據(jù)招股書披露，榮萬家的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要包括三大部分，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其中，在管物業(yè)類型包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)則覆蓋購物中心、寫字樓及酒店式公寓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、工廠及公園等多種業(yè)態(tài)。

雖說業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)都是相似的，但踐行的戰(zhàn)略卻各有各的不同。而榮萬家在其頗為看重的的“內(nèi)生外延”戰(zhàn)略推動(dòng)下，近年來也愈來愈具備了彎道超車的潛質(zhì)。

從內(nèi)生性因素來看，榮萬家通過依托在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)先市場地位、戰(zhàn)略性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、以及品牌的良好口碑和知名度，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和市場份額，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式增長。招股書顯示，近幾年來其在管面積和合約面積強(qiáng)勢(shì)增長：在管面積由2017年的3621萬平方米增至2019年的5031萬平方米，復(fù)合增速達(dá)17.9%;合約面積由2017年的5684萬平方米增至2019年的7744萬平方米，復(fù)合增速達(dá)16.7%。

(數(shù)據(jù)來源：榮萬家招股書)

同時(shí)，榮萬家還充分發(fā)揮母公司榮盛發(fā)展“大樹”的作用，奠定了扎實(shí)的增長基礎(chǔ)。具體而言，其通過深化與榮盛發(fā)展集團(tuán)的合作，計(jì)劃擴(kuò)大目前所經(jīng)營城市的市場份額，并將管理版圖擴(kuò)張到新的區(qū)域。截至2020年上半年，榮萬家有98.6%的在管面積及95.4%的合約面積來自榮盛集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)，其中榮萬家參與競標(biāo)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)率為100.0%。

而從外拓角度來看，榮萬家綜合實(shí)力常年處于行業(yè)前列，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)品牌均受到市場的認(rèn)可，在這一系列優(yōu)勢(shì)之下支撐下，也意味著該公司在外拓上也將更加容易，尤其是在公共衛(wèi)生事件的刺激下，榮萬家有望在外拓上獲得迅速發(fā)展的先機(jī)。

據(jù)招股書顯示，榮萬家通過自身積累的豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場知名度，第三方業(yè)務(wù)拓展能力正在迅速提升，截至最后實(shí)際可行日期，榮萬家取得的獨(dú)立第三方地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目管理權(quán)的總在管面積約為91.71萬平方米，總合約建筑面積為約430萬平方米。同時(shí)，還擁有約為5020萬平方米的框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議項(xiàng)下擬交付管理物業(yè)建筑面積。

基于上述“內(nèi)生外延”戰(zhàn)略雙輪驅(qū)動(dòng)下，榮萬家的經(jīng)營業(yè)績也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁增長趨勢(shì)。

2017年至2019年，榮萬家的營收由7.32億元增至12.82億元，復(fù)合年增長率為32.3%，中指院數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)平均營收復(fù)合增長率為17.8%，可見該公司的增速是遠(yuǎn)在行業(yè)均值水平之上的。同時(shí)，利潤增速跑贏收入增速，從2017年的3833萬元增至1.13億元，復(fù)合增長率高達(dá)71.8%。

(圖片來源：榮萬家招股書)

此外，今年上半年榮萬家實(shí)現(xiàn)營收為7.65億元，同比增長37.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤為1.05億元，同比增長98.1%，在公共衛(wèi)生事件的影響之下，仍展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營韌性，并保持快速增長的勢(shì)頭。

科技賦能社區(qū)增值，邁入“第二增長曲線”

誠然，當(dāng)前的物管行業(yè)仍舊不失為一條具備成長性、寬闊空間等特點(diǎn)的朝陽賽道。但水大魚多的情況下，也不乏存有競爭激烈的情況。

中指院數(shù)據(jù)顯示，目前物業(yè)存量市場(基礎(chǔ)業(yè)務(wù))規(guī)模高達(dá)8103億元，預(yù)計(jì)未來3年新增市場規(guī)模為2000億元，加上增值業(yè)務(wù)市場規(guī)模，預(yù)計(jì)2022年物業(yè)管理市場規(guī)模邁入萬億級(jí)規(guī)模。不過，由于物管行業(yè)入局門檻低，導(dǎo)致“搶食者”甚多，且出現(xiàn)高度分散的競爭格局：2019年末，中國百強(qiáng)物業(yè)管理公司市場份額為43.6%，而十大物業(yè)管理公司在管面積的市場份額尚不足10%。

在這個(gè)背景下，通過差異化競爭策略找到新的增長曲線，是擺在所有物業(yè)公司面前的課題。而值得一提的是，從榮萬家目前的布局來看，該公司似乎已經(jīng)找到了屬于自己的增長動(dòng)能。

據(jù)了解，自2016年起，榮萬家便以開拓出智能化服務(wù)模式，提煉通用需求，推出智能化社區(qū)管理平臺(tái)“米飯公社”?！懊罪埞纭卑I(yè)主端APP和員工端作業(yè)App“米到家”，涵蓋了“客服、服務(wù)、生活、活動(dòng)、消費(fèi)、人員作業(yè)管理”等多方面功能。

在公共衛(wèi)生事件期間，其“米飯公社”從原先的智能服務(wù)、智能管控、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)內(nèi)容，接入在線商城、社區(qū)團(tuán)購、在線醫(yī)療，真正解決業(yè)主所需，做到一站式全渠道服務(wù)平臺(tái)。從“米飯公社”會(huì)員運(yùn)營、數(shù)據(jù)分析，到“米到家”最后100米概念，榮萬家正在不斷完善社區(qū)增值服務(wù)的“矩陣”。

截至2020年6月30日，榮萬家在管社區(qū)擁有合共35家線下便利店，且該線下便利店促成約321,580宗交易，總銷售額約為1400萬元。同期，“米飯商城”促成超過27,000宗交易及總銷售額約為690萬元。

可以看到，通過科技賦能社區(qū)增值服務(wù)，榮萬家不僅有效地拓寬了增值服務(wù)的邊界，也形成了更為豐富多元的發(fā)展模式。尤值得一提的是，從近幾年榮萬家的社區(qū)增值服務(wù)對(duì)總收入的貢獻(xiàn)來看，不難發(fā)現(xiàn)，這一業(yè)務(wù)正在助力該公司走入“第二增長曲線”。

據(jù)招股書披露，雖然物業(yè)管理服務(wù)仍是其主營業(yè)務(wù)，期內(nèi)收入占比超過5成，不過，近年來該業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而社區(qū)增值服務(wù)對(duì)總收入的貢獻(xiàn)則不斷提升——2017年至2019年，社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為0.75億元、0.82億元、1.47億元，復(fù)合增長率為40.2%，其中社區(qū)增值服務(wù)收入占比由2017年的10.2%增長至2019年的11.5%。

維持快速增長狀態(tài)的社區(qū)增值服務(wù)收入占比，也對(duì)該公司的毛利率水平提升起到了很大的促進(jìn)作用：據(jù)招股書披露，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，榮萬家的毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%、28.6%，呈逐年攀升之勢(shì)。

“現(xiàn)代創(chuàng)新理論”提出者熊彼特曾說過——“無論把多少輛馬車連續(xù)相加，都不能得到一輛火車。只有從馬車跳到火車的時(shí)候，才能取得十倍速的增長。所以，第二曲線被稱為增長的圣經(jīng)?！庇纱丝梢姡瑩碛械诙鲩L曲線對(duì)于一家公司的業(yè)績?cè)鲩L有多重要。

所以，可以預(yù)見的是，通過社區(qū)增值服務(wù)找到第二增長曲線的榮萬家，有望借助增值服務(wù)這一風(fēng)口概念重塑該公司的投資價(jià)值，而再疊加業(yè)績快速增長的利好，該公司預(yù)計(jì)上市后或?qū)⑾硎芤欢ǖ墓乐狄鐑r(jià)。