克而瑞對話興業(yè)證券：12月百強房企銷售和地產(chǎn)基本面如何？

從數(shù)據(jù)層面看，12月與我們預(yù)期一致，房企跑量積極性很強。年底再加上三道紅線的影響，大家還是在全力沖刺。有很多企業(yè)單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)得非常突出，環(huán)比同比都有大幅增長，100%以上的企業(yè)也有好多家。當然我們也會看到有一些已經(jīng)完成任務(wù)的，或者是規(guī)模已經(jīng)非常大的企業(yè)，在最后一個月是有意的把業(yè)績做了壓縮，這也是每年12月份正常的節(jié)奏。

從單月數(shù)據(jù)來看，按照操盤金額，百強銷售同比增長20.6%。單月業(yè)績的同比增速是從8月份三道紅線之后就在逐月下滑，12月份已經(jīng)降到了20.6%，但環(huán)比11月份有明顯改善，大幅增長了27.7%。

從全年數(shù)據(jù)來看，按照操盤口徑，百強最終全年實現(xiàn)了13.3%的同比增速。如果按季度來看，全年最高的同比增速是在第三季度。但實際市場的熱度是在第二季度比較高，第三季度主要還是去年的一個低基數(shù)的影響。第四季度總體的同比增速大概是在22%左右。

從門檻值來說，我們看到50強房企增長最快。50強的門檻同比增長了26.8%，遠高于其他梯隊。

市場集中度這個情況來看（按照操盤口徑），前10強與去年持平，11-30強增速最快，31-50強增速次高，50強后增長較乏力。整體來說的話，前10強在今年其實是有意降速，或者說是公司本身可能在戰(zhàn)略上做一些調(diào)整，所以我們看到前10強今年總體集中度跟去年同期是沒有什么變化，去年集中度為26.3%，今年也是這個數(shù)字，是一個零增長的狀態(tài)。目前來看，增速比較快的還是11-30梯隊，這幾年闖出來的一些企業(yè)基本上都是集中在這個區(qū)域，所以我們也看到增速來說，集中度提升最快的也就是在11-30強這20家房企，今年總體來看，集中度提升了一個百分點，目前是18%左右的增長，增速次高的是31-50強。我們說11-50強梯隊是整個房地產(chǎn)，不管說投資也好，規(guī)模增速增長也好，相對來講是比較活躍的，反而龍頭今年總體表現(xiàn)比較克制，50強之后規(guī)模是目前來講增長相對比較乏力。全年我們估算整個百強占比達到了65.6%，基本上是2/3的這么一個占比，比去年同期繼續(xù)提升了2.1個百分點，提升速度還是比較快的。

從業(yè)績目標完成情況來說，總體來說完成的不錯，最后一個月沖刺以后，很多企業(yè)基本上都達標了。我們統(tǒng)計的大概40多家房企，最終沒有達標占20%不到，大概六七家，多數(shù)未達標的集中在完成率在90%~100%的區(qū)間內(nèi)，僅僅有一家企業(yè)完成度相對比較差，低于90%的。

從權(quán)益角度看，相比于全口徑和操盤增速房企表現(xiàn)相對不理想。這幾年由于大家都在關(guān)注全口徑一定程度上掩蓋了企業(yè)內(nèi)在的增長情況。實際權(quán)益角度看，其實目前整個房企的增長相對不是特別理想，尤其是相比于全口徑的情況來說，權(quán)益增速相比于全口徑和操盤增速明顯降低。我們在年底盤點的時候也發(fā)現(xiàn)大概有十幾家房企，全口徑操盤是增長的，但實際權(quán)益是下跌的。

具體企業(yè)來看，全年來說，我們定期跟蹤的40家房企，35家左右都是實現(xiàn)了同比增長，當然增速差異也非常巨大。像綠城今年全年同比增長將近60%，那么禹洲、金茂都有將近40%的漲幅；當然我們也看到還是有那么幾家房企，今年增速偏低，已經(jīng)是一個負增長的情況，單月來說，企業(yè)從同環(huán)比來講有大幅增長的，也有大幅下降的。但最后一個月大家其實都是在沖刺，所以說盡管最終出來的數(shù)據(jù)可能有漲有跌，但整體來講，今年12月份的銷售情況應(yīng)該都還可以。當然有些企業(yè)大幅下跌，更多可能還是為了明年業(yè)績的考量，并不是說它實際銷售情況出現(xiàn)了百分之六七十的同比或是環(huán)比的下跌，尤其龍頭房企其實不存在這種非常大的落差。

從企業(yè)情況來看，我們判斷明年負增長的房企數(shù)量規(guī)模可能還會進一步的擴大。很多企業(yè)在今年已經(jīng)出現(xiàn)了負增長，明年由于融資這一塊，尤其是三道紅線對于企業(yè)融資的限制，我們判斷明年負增長房企的數(shù)量規(guī)模可能還會進一步的擴大。比如說在今年已經(jīng)是相對增長比較緩慢的企業(yè)，可能在明年就會出現(xiàn)負增長，這個可能需要大家警惕。

今年最后一個月房企投資拿地貨值數(shù)據(jù)我們現(xiàn)在還沒理出來，我們監(jiān)測的300城的土地市場數(shù)據(jù)可以一定程度反映房企的投資情況。

12月歷年土地市場都呈現(xiàn)一個井噴的情況，但并不是說三條紅線對房企投資壓制效應(yīng)不存在了。每年的最后一個月，由于各地方政府其實跟企業(yè)一樣，也是在沖目標。在財政上該花的錢花掉，該收的錢收進來，所以我們可以看到12月份的土地供應(yīng)量每年都是一個井噴的狀態(tài)。從成交面積上，12月份整個土地市場環(huán)比是有相對來說比較明顯的增長，環(huán)比11月份增加了74%。從成交地塊數(shù)量來說，環(huán)比增加了50%。成交總地價來看，環(huán)比增加了60%。年底本身就是一個翹尾，但并不是說三條紅線對房企投資壓制這一塊已經(jīng)沒有效果了。目前更多還是由于土地市場的放量所帶來的在成交上出現(xiàn)了一些明顯的反彈。

從市場的整體熱度來看，三條紅線的負面影響依然還存在，這種情況其實還在蔓延。不能說進一步的加劇，至少跟前面幾個月基本上差不多。

流拍率：12月流拍率繼續(xù)上升，大概在13.4%左右。流拍率從最近幾個月的11%繼續(xù)上升，到現(xiàn)在是13%。當然這里邊也跟本身土地供應(yīng)多也有關(guān)系，供應(yīng)多了，大家挑挑揀揀的余地就更大，很多地塊上來以后大家沒人投標，流拍的情況也會更多一些。

溢價率：土地市場相對來說比較謹慎，溢價率繼續(xù)下滑，12月溢價率值為11.4%。相比于之前，尤其是在二三季度的16%左右，目前溢價率是下降了5個百分點左右。

房企針對土地市場的投資比較謹慎，在城市選擇上非常趨同，所以整個土地市場分化越來越明顯。在上海、深圳、南京、杭州、長三角的三四線土地市場沒有什么降溫，地價依然還是處在一個比較高的位置，甚至說可能地價還在繼續(xù)往上。除了這些城市之外，我們看到很多的尤其是中西部的一些三四線城市，土地大量的流拍，地價不斷往下降。

關(guān)于去化率，就當前的去化率水平的話，跟歷史情況相比，大概是一個什么水平？

去化率，因為現(xiàn)在來講，各家研究機構(gòu)都有自己的一個數(shù)字，標準口徑可能都不是特別一致，我們是根據(jù)自己代理項目統(tǒng)計的首日開盤去化去看。

我們在全國100多個城市平均下來的去化率，如果從歷史水平上來看，基本上接近于去年下半年這么一個低點。當然這個歷史也并不長，也就是18年19年到今年這三年的時間，因為之前的確這一塊數(shù)據(jù)各方面都沒有去做積累，目前整個的去化率，大概在20%左右，相比于九十月份是環(huán)比是有小幅的回升的。

我們這個是當月的去化率，還是開盤當日的銷售去化率？這個數(shù)據(jù)大概在上半年的時候是什么水平呢？

我們用的是開盤當天的銷售去化率。上半年全國平均下來大概是在35%左右，平均各月差異比較大，當然也跟我們公司自身代理開盤項目，當月是在哪些城市也有很大的關(guān)系。樣本量其實相對來說還是不多，這數(shù)據(jù)我覺得只能提供一個參考。

從區(qū)域來看，因為華東目前整個的銷售情況還是比較好的，比如說像中西部，華北，華南這些區(qū)域，我們有沒有去調(diào)研或者數(shù)據(jù)跟蹤這些區(qū)域銷售大概是一個什么情況？

長三角會比較不錯一點，江浙滬包括下面的這種二線三線城市，整體銷售情況都還是非常不錯的，即使說有調(diào)整，像常州無錫這種有調(diào)整，但是調(diào)整幅度也并不是特別大。今年像浙江的、蘇北的就是大量的這種中小型城市整個市場其實都非常不錯。

如果往中部看的話，或者是說往華北或者是京津冀里面去看的話，從二線到三四線城市，整體市場還是壓力非常巨大，典型的像二線里邊鄭州，天津；像西部的去年比較不錯的蘭州，然后西南的像南寧昆明這種二線城市，今年整個市場成交都處在比較明顯的降溫的情況。

三四線城市情況會比二線城市來的更加糟糕，最典型的就是河南，我們都說鄭州市場不好，但其實鄭州整個市場相對來說還是比較穩(wěn)定。但河南的其他的城市，整個的量價都出現(xiàn)了比較明顯的一個下跌。今年三四線城市的量下降，其實很大程度上我覺得可能還是跟棚改縮量有很大的關(guān)系。像今年安徽江蘇的棚改整個量其實還相對保持在一個高位上，所以這些三四線城市還是比較不錯的。像山東、河南這幾年，尤其相比18年棚改基本上都是腰斬，甚至說百分之六七十的下滑的這種省份，里面三四線城市其實整個市場壓力是非常巨大的，基本上是有價無市的狀態(tài)。