克而瑞地產(chǎn)研究：“十一”樓市平淡中分化，返鄉(xiāng)置業(yè)支撐三四線好于預(yù)期

本文來自微信公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究”

據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算，“十一”黃金周全國共接待游客6.37億人次，同比增長79%，旅游、電影、餐飲等消費(fèi)都出現(xiàn)了爆發(fā)性增長。與此同時(shí)，“十一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)平淡中分化，恒大、陽光城、富力等營銷發(fā)力，黃金周期間銷售積極。不過，受網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)37城成交同比微降3%。受惠于返鄉(xiāng)置業(yè)潮，三四線城市整體好于預(yù)期，成交同比增長4%。

1，黃金周營銷發(fā)力 恒大、陽光城、富力銷售可喜

“十一”黃金周過后首日，恒大、富力、陽光城、弘陽等紛紛發(fā)布銷售數(shù)據(jù)。恒大9月1日至10月8日實(shí)現(xiàn)銷售額1416億元，根據(jù)CRIC推算，其“十一”黃金周期間，恒大的銷售達(dá)600億元左右，較去年同期上漲近20%，并且與前9月月均銷售相當(dāng)。陽光城國慶前后10天銷售額151億，接近前9月月均，富力僅在天貓好房平臺(tái)就實(shí)現(xiàn)56億元銷售。中駿、弘陽、象嶼“十一”期間分別實(shí)現(xiàn)40億、35以及13.5億銷售，均有明顯突破。

實(shí)際上9月以來房企業(yè)績回暖勢(shì)頭下降，百強(qiáng)房企單月銷售增速有所收窄，企業(yè)之所以能夠逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)突破，主要還是因?yàn)樵跔I銷端持續(xù)的發(fā)力。像恒大直接推出了集團(tuán)層面大規(guī)模高力度的折扣營銷，富力率先入駐天貓好房，借助平臺(tái)力量宣傳推廣，弘陽的“弘利黃金周”多區(qū)域聯(lián)動(dòng)，特價(jià)房提振銷售。

2，37城“十一”假期成交同比微降3% 三四線好于預(yù)期同比增4%

“十一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)平淡收?qǐng)觯?7個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅累計(jì)成交294.1萬平方米，同、環(huán)比分別減少3%和68%。主要原因在于9月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有走弱的跡象，供應(yīng)明顯放量但成交表現(xiàn)平平，疊加“十一”假期各城市網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲，致使成交整體步入下降通道。

3，上海領(lǐng)銜一線，二線弱于預(yù)期 三四線現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化，累計(jì)成交30.9萬平方米，環(huán)比下降81%，同比仍增長40%。其中，北京、深圳市場(chǎng)降溫特征明顯，成交面積皆不足5萬平方米，同比跌幅都在20%左右。上海成交有所放量，成交面積多達(dá)13.1萬平方米，同比增長3倍有余。廣州市場(chǎng)熱度不減，南沙、增城兩區(qū)市場(chǎng)熱度更是持續(xù)攀升，成交同比仍增長12%。

二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)弱于預(yù)期，14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)二線城市累計(jì)成交164萬平方米，同、環(huán)比分別下降12%和64%。其中，寧波、南京、西安等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交同比皆實(shí)現(xiàn)正增長。濟(jì)南、合肥成交放量，同比翻倍增長。在連番政策加碼后，杭州、成都等市場(chǎng)明顯降溫，成交同比已步入下降通道。大連、蘇州等市場(chǎng)整體低迷，成交持續(xù)低位運(yùn)行，同比更是腰斬。

三四線城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，19個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)三四線城市累計(jì)成交99.1萬平方米，同比下降68%，同比仍增長4%。其中，溫州、佛山、東莞等熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交整體仍處高位，同比皆實(shí)現(xiàn)較大比例增長。因“十一”假期較長，清遠(yuǎn)、肇慶等這類傳統(tǒng)人口輸出型城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交迅速回升，同比漲幅都在50%左右。泉州、韶關(guān)等成交走弱，同比均有不同程度的回落?；葜?、莆田等市場(chǎng)遇冷，成交明顯縮量，同比皆腰斬。

4，四季度樓市難言樂觀 房企仍需搶銷售、抓回款

展望未來，鑒于9月房地產(chǎn)市場(chǎng)已有走弱的跡象，疊加“十一”黃金周也是平淡收?qǐng)?，預(yù)示著四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，城市分化行情大概率將輪番演繹。一線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，在四季度供應(yīng)持續(xù)放量的情況下，成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下，熱點(diǎn)二、三線城市市場(chǎng)大概率將有所降溫，成交或?qū)⒕彶较乱啤Ｈ跞?、四線城市市場(chǎng)供求關(guān)系趨于惡化，疊加市場(chǎng)購買力本就不濟(jì)，衛(wèi)生事件影響下首付、月供壓力盡顯，去庫存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。

受限于融資“三道紅線”，四季度房企仍需竭力搶銷售、抓回款，渠道分銷或?qū)⑹瞧髽I(yè)實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速變現(xiàn)的重要途徑。部分負(fù)債規(guī)模整體偏高的房企不排除以價(jià)換量的可能性，但大范圍的降價(jià)潮料難再現(xiàn)。