中信證券：從科技到效率，從口碑到外拓看金科服務(wù)(09666)內(nèi)生可持續(xù)成長性

本文轉(zhuǎn)自 微信公眾號“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國、李金哲。

西南第一、中國領(lǐng)先的智慧物業(yè)服務(wù)商。

金科服務(wù)(09666)深耕西南區(qū)域多年，截止2020年6月30日，已經(jīng)完成全國133個(gè)城市的布局，合約面積2.55億平米，在管面積1.30億平米。

公司激勵(lì)充分，管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，且高度認(rèn)可公司文化傳承。

目前，公司員工持股計(jì)劃合計(jì)持有公司股份10.88%。公司核心管理層不僅年富力強(qiáng)，且在公司或控股公司就職多年，高度認(rèn)可公司文化。穩(wěn)定且激勵(lì)適當(dāng)?shù)墓芾韴F(tuán)隊(duì)，是未來公司業(yè)務(wù)增長的基礎(chǔ)。

戰(zhàn)略協(xié)同和品質(zhì)外拓并重，成就公司高速規(guī)模增長。

公司的核心能力是依托品牌的外拓能力。公司合約面積中來自于第三方外拓的規(guī)模占比已經(jīng)達(dá)到57.2%，達(dá)到1.46億平米，年新拓合約面積能力預(yù)計(jì)超過6000萬平米，在行業(yè)中居于領(lǐng)先位置。在此背景之下，公司無需過多依賴并購。此外，關(guān)聯(lián)方金科股份穩(wěn)居中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積排名前十，預(yù)計(jì)每年能給公司穩(wěn)定帶來約3000萬平米的在管面積。

品質(zhì)口碑，效率和增值服務(wù)體系共同構(gòu)成護(hù)城河。

2019年增值服務(wù)為公司貢獻(xiàn)了37%的營收入。憑借高滿意度和單城市(重慶)高密度，公司不斷探索，已經(jīng)打造出包括家居煥新服務(wù)、家庭生活服務(wù)、園區(qū)經(jīng)營物業(yè)和旅居綜合服務(wù)的增值服務(wù)體系，社區(qū)滲透率不斷提升。公司也是行業(yè)內(nèi)率先認(rèn)識到科技賦能重要性的企業(yè)，智慧物業(yè)解決了社區(qū)實(shí)際問題，提高了運(yùn)營效率。我們相信，效率的提升帶來的利益，最終可以反哺業(yè)主，提升滿意度;而滿意度的提升又為下一步提價(jià)、提取維修資金、打通單盤盈利模型打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。長期來看，單盤盈利模型的打通、規(guī)模的良性增長，又將持續(xù)降低中后臺科技系統(tǒng)投入的單方開支。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

公司部分項(xiàng)目區(qū)域布局偏低，中高端項(xiàng)目相對較少。

品牌為本，交付助力，看好公司持續(xù)成長。

我們認(rèn)為，公司既具備強(qiáng)大的股東背景(交付的良好確定性)，更擁有具備美譽(yù)度的品牌。增值服務(wù)和智慧科技為公司拓寬了護(hù)城河，助力公司持續(xù)快速成長。我們預(yù)測公司2020/2021/2022年EPS分別為0.97/1.69/2.65元/股，參考可比公司估值，給予公司22年27倍PE，即83.00港元/股的目標(biāo)價(jià)。首次覆蓋，給予“買入”評級。

（編輯：曾盈穎）