坐地收錢，房企公允價值收益誰最強？

本文來自 微信公眾號“克而瑞地產研究”。

一般而言，地產開發(fā)銷售作為房企的主要收入來源，從開發(fā)到銷售，具有相對較長的回報周期;然而還有一些房企憑借投資物業(yè)的公允價值收益，同樣取得了豐厚的回報。這類房企大多擁有較為優(yōu)質豐富的投資物業(yè)，憑借獨到的投資眼光以及運營實力，即使一年不開工，仍能從投資物業(yè)中取得可觀的升值回報。

42%房企公允變動為正，中海升值收益規(guī)模第一

2020年雖然受到公共衛(wèi)生事件影響，但不少房企的投資物業(yè)公允價值收益仍實現(xiàn)較大增長。據(jù)港股及A股215家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，有90家房企公允價值為正增長，占比達約42%。2020年上半年中海(00688)、華潤(01109)與新世界(00017)的投資物業(yè)公允價值收益位列前三，其中中海上半年實現(xiàn)公允價值收益51.98億元，名列第一;此外上榜的企業(yè)中還包括有龍湖(00960)、寶龍(01238)、新城(01030)等等。

從投資物業(yè)公允價值收益與營業(yè)收入的比值來看，粵海置地(00124)由于自身開發(fā)業(yè)務規(guī)模較小，且期內粵海城項目自成本模型轉撥至公允值模型，相應公允值收益達18.90億港元，故而比值達約100%。除粵海外，華潤與新世界發(fā)展的比值分別為10%及15%，相對較高。投資物業(yè)公允價值收益可以提升企業(yè)期內的凈利潤，同時實現(xiàn)企業(yè)收益的多元化;但同時，公允價值收益短期無法變現(xiàn)，無法緩解企業(yè)的經營現(xiàn)金流情況。

港資企業(yè)損失較大

相比內地房企，2020上半年港資背景房企的投資物業(yè)公允價值損失明顯更高，其中鷹君(00041)、九龍倉(01997)、新鴻基(00016)三家的公允損失達到了60億以上，其中鷹君更是達到了86億。港資房企由于重倉香港，而香港商業(yè)受到公共衛(wèi)生事件等因素，投資物業(yè)受到較大影響。而內地方面，由于防控措施更為嚴格有效，公共衛(wèi)生事件后商業(yè)也得到較快復蘇，這也是內地房企整體表現(xiàn)要優(yōu)于港資的原因之一。

以恒隆地產(00101)為例，2020年上半年期內恒隆投資物業(yè)重估虧損為港幣46.42億元(折合人民幣虧損42.40億元)，其中內地物業(yè)虧損港幣23.07億元(同期虧損港幣3.62億元);香港物業(yè)重估虧損港幣23.35億元(同期為收益港幣18億元)。恒隆表示香港投資物業(yè)評估價值下跌，主要為公共衛(wèi)生事件造成的市場租金下降及消費力減弱。由于物業(yè)重估虧損，期內恒隆地產股東應占凈利潤為虧損港幣25.37億元;倘扣除物業(yè)重估等有關影響，股東應占凈利潤應為收益港幣19.89億元。

雖受公共衛(wèi)生事件影響，但內地商業(yè)地產在公共衛(wèi)生事件穩(wěn)定后實現(xiàn)快速恢復。以華潤置地為例，公共衛(wèi)生事件穩(wěn)定后華潤旗下購物中心的零售額和租金收入均出現(xiàn)較大反彈。旗下購物中心5月、6月、7月同店零售額同比增長17%，7%和21%，同店租金收入同比增長 8%，6%和13%。在此背景下，投資物業(yè)整體收益雖略有下降，但期內投資物業(yè)估值仍增值約45億元。

太古年均收益近百億，中海華潤名列前茅

從5年累計公允價值收益來看，港資企業(yè)幾乎占據(jù)了半壁江山，有4家房企入圍TOP10，太古地產、新鴻基地產位列一二，其中太古地產累積5年收益更是高達527.58億元，平均每年都有近100億的公允價值收益。從內地房企來看，中海、華潤、恒大(03333)、合生創(chuàng)展(00754)、龍湖等也均有上榜，尤其是中海與華潤累積收益均超350億。

從上榜的企業(yè)來看，這些房企不僅涉足商業(yè)時間較早，同時也選擇布局一二線等經濟快速發(fā)展的城市，歷年均獲取了可觀的升值收益。以中海為例，自上世紀90年代涉足商業(yè)地產起，發(fā)展至當前已是全國最大的單一業(yè)權寫字樓發(fā)展與運營商，而其寫字樓最多布局于北京、上海兩地。2020年上半年中海地產商業(yè)總收入為20.3億元;其中寫字樓收入為15.2億元，占商業(yè)總收入的74.9%;北京、上海和倫敦收入達8.9億元，占寫字樓收入的58.6%。此外中海寫字樓還布局成都、天津、太原、沈陽、珠海、濟南、青島、武漢、南京、西安、長沙、重慶、大連、蘇州14座城市，均是我國經濟高速發(fā)展的一二線及三線熱點城市。

整體來看，公共衛(wèi)生事件等因素影響下2020年上半年內地房企相比港資房企表現(xiàn)更好，其中中海、華潤等投資物業(yè)增值明顯，充分享受了城市的發(fā)展紅利。但累計來看，港資房企表現(xiàn)強勢，太古地產年均實現(xiàn)近百億升值收益。目前我國的房地產市場已進入存量時代，未來房企應更加關注長期持有物業(yè)的運作和經營，以實現(xiàn)物業(yè)的增值，賺取額外利潤。

(編輯：曾盈穎)