奧園健康（03662）：收購北京博安物業(yè)，物管再添羽翼

繼4月22日公告收購樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%的股權(quán)、5月11日公告收購寧波宏建物業(yè)服務(wù)有限公司65%股權(quán);12月10日，奧園健康(03662)再次發(fā)布公告稱，公司擬以不超過8700萬元人民幣(單位下同)現(xiàn)金收購北京博安物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“北京博安”)全部權(quán)益，這已經(jīng)是奧園健康年內(nèi)第三次發(fā)布收購物業(yè)管理公司的公告，再一次印證公司專注物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的決心。

收購北京博安，增強(qiáng)北部區(qū)域中高端社區(qū)服務(wù)

資料顯示，北京博安的總部在北京，主要向中國高端物業(yè)、酒店及白領(lǐng)小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，擁有豐富經(jīng)驗及專業(yè)管理團(tuán)隊，目前擁有約14個項目，在管物業(yè)總建筑面積約208萬平方米，供暖服務(wù)面積約38.5萬平方米。截至2019年12月31日，北京博安的未經(jīng)審核營業(yè)額約為7651萬元，除稅前溢利凈額約為1680萬元，未經(jīng)審核的綜合資產(chǎn)凈值約為4971萬元。收購?fù)瓿珊螅瑠W園健康將完全實現(xiàn)對北京博安并表。

2020年半年報顯示，奧園健康物業(yè)管理的總在管面積同比增長34.2%，主要原因是受到了中國奧園(03883)及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)物業(yè)交付的推動。而年內(nèi)的兩次收購都在2020年上半年的末尾完成，因此公司2020年上半年的運(yùn)營數(shù)據(jù)以及財務(wù)業(yè)績并沒有反應(yīng)這些新收購，即下半年奧園健康業(yè)績增速會非常高。

根據(jù)國泰君安預(yù)計，僅前面兩次的收購，奧園健康物業(yè)管理面積將在2020年底達(dá)到約4500萬平方米，相當(dāng)于提高了180.37%。加上此次收購，憑借內(nèi)生增長以及外部戰(zhàn)略收購，奧園健康的物業(yè)管理服務(wù)的在管面積預(yù)計將在2022年達(dá)到7500萬平方米，年復(fù)合增長率為69.5%。

此次收購北京博安，是奧園健康對此前并購樂生活等的良好補(bǔ)充，將增強(qiáng)其在中高端社區(qū)的服務(wù)能力，同時鞏固公司的兩大核心業(yè)務(wù)，擴(kuò)大公司的物業(yè)管理組合，有效創(chuàng)造策略性協(xié)同效應(yīng)，并進(jìn)一步加強(qiáng)公司在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的服務(wù)能力。

隨著消費(fèi)升級，人們對品牌物業(yè)的高品質(zhì)服務(wù)需求更高。大品牌物業(yè)除了基礎(chǔ)服務(wù)外，還提供提清潔服務(wù)、安保服務(wù)、綠化服務(wù)、維修及維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域維護(hù)等附加服務(wù)。高品質(zhì)物業(yè)不僅有助于提高小區(qū)入駐率，還有利于房產(chǎn)保值增值。中指數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)物管公司管理物業(yè)售價及租金高出周邊項目約4%-5%。因此，增強(qiáng)中高端社區(qū)的服務(wù)能力是十分必要的。

值得注意的是，公告還表示，公司將重新分配全球發(fā)售所得款項3.47億元的用途，這些款項將用于投資其他商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)供貨商，專注于物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，可見未來公司會有更多的并購物業(yè)管理計劃，而隨著公司并購工作的開展，規(guī)模會越來越大，在行業(yè)中話語權(quán)也將越來越高。

除內(nèi)生增長以外，收并購已成為物管公司迅速擴(kuò)大規(guī)模、豐富業(yè)態(tài)的另一有效手段，根據(jù)物管公司發(fā)布的公告來看，并購已然成為各家物管公司做大做強(qiáng)的共識，而并購之所以行的通，其根本原因還是因為物管行業(yè)處于快速擴(kuò)張期，且市場集中度極為分散。

行業(yè)競爭格局分散，并購成物管行業(yè)大趨勢

物管行業(yè)的增長空間主要來自兩方面，一方面為存量市場，另一方面為增量市場。

存量方面，據(jù)測算，2019年末存量住宅面積約330.9億平米，遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)在管面積(約165.1億平米)。入駐尚未配備物業(yè)服務(wù)的存量盤，為物管企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模述求的重要途徑之一。

增量方面，全國新開工面積及銷售面積近5年復(fù)合增速分別為10.1%、7.5%，至2019年已達(dá)到22.7、17.2億平米，而竣工面積近5年僅維持在10億平米左右。持續(xù)累積差預(yù)示未來竣工有望迎來提振修復(fù)，將為物管行業(yè)注入可觀的增量規(guī)模，平安證券預(yù)計2030年住宅物業(yè)管理面積或?qū)⒃鲋?41億平米，較2019年增長46%。

無論是存量還是增量，物管行業(yè)均有極大的發(fā)展空間。

與此同時，我國物業(yè)管理行業(yè)集中度還比較低，且競爭十分激烈。據(jù)中國指數(shù)研究院研究表示，2019年物業(yè)管理行業(yè)約有13萬家正在營運(yùn)的服務(wù)供應(yīng)商。物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)入壁壘相對較低，這使得小型物業(yè)管理公司能夠與大中型物業(yè)管理公司競爭。

不過，今年公共衛(wèi)生事件也提升了業(yè)主對優(yōu)質(zhì)物管的服務(wù)及品質(zhì)要求，很多中小物管將面臨口碑、品牌的挑戰(zhàn)、科技帶來的體驗挑戰(zhàn)、成本剛性上升的壓力。這將加速存量物業(yè)從低品質(zhì)到高品質(zhì)的轉(zhuǎn)換，龍頭物業(yè)管理公司的市占率逐步提升。據(jù)中國指數(shù)研究院，百強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場份額由2015年的28.4%升至2019年的43.6%;十強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場份額由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。

盡管物管行業(yè)集中度有在提升，但是和房地產(chǎn)企業(yè)相比，物管集中度依然很低。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP10物管公司市場份額為9.2%，明顯低于TOP10房企27.7%的市場份額。

在分散且競爭激烈的物業(yè)管理行業(yè)中，大型物業(yè)管理公司正積極改善地域布局，并且主要通過內(nèi)生增長及并購來加速擴(kuò)張以提高市場份額并實現(xiàn)更高的經(jīng)營業(yè)績。根據(jù)中指院發(fā)布的物業(yè)百強(qiáng)報告，過去2017年至2019年，中國百強(qiáng)物管公司的凈利潤均值的復(fù)合增速為25.8%，而同期奧園健康收入從4.36億元增長至9.01億元，復(fù)合增速超過40%;凈利潤也從2017年的0.7億元增長至2019年的1.63億元，復(fù)合增速超過50%，遠(yuǎn)超行業(yè)水平。

除此之外，中報數(shù)據(jù)顯示，奧園健康未受限制現(xiàn)金合計9.88億元，占總資產(chǎn)比例的60.91%，即表明公司在手現(xiàn)金充沛，在廣闊及市場分散的物管市場行業(yè)中，有望通過并購進(jìn)一步拓寬公司的市場規(guī)模。

綜合來看，此次并購北京博安，既進(jìn)一步增強(qiáng)奧園健康在中高端社區(qū)的服務(wù)能力，也充分體現(xiàn)了公司深耕物管行業(yè)做大做強(qiáng)的決心。隨著中高端社區(qū)服務(wù)能力的不斷滲透，不僅可以提高業(yè)主對奧園健康的品牌認(rèn)知度，對投資者來說，還可以獲得更多的社區(qū)服務(wù)費(fèi)收入，提升公司的價值，可謂是一舉多得。