寶新金融：未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)維持因城施策，以三穩(wěn)為基調(diào)，預(yù)期銷售增速偏向溫和，關(guān)注龍湖集團(tuán)(00960)等

本文來自“寶新金融”，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

投資要點(diǎn)

政策基調(diào)先松后緊，“房住不炒”定位不變 

年初受衛(wèi)生事件影響，各地出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)的扶持工作，包括 延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納期限、順延開竣工期限、調(diào)整拿地保證金比例、 降低預(yù)售門檻等措施。但隨著二季度衛(wèi)生事件緩和，房地產(chǎn)銷售改善、土 地市場熱度恢復(fù)，三季度開始政策基調(diào)由松轉(zhuǎn)緊。預(yù)計(jì)“房住不炒” 及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三穩(wěn)仍為中長期政策主基調(diào)。

二季度銷售改善，三季度熱度尚可，預(yù)期年末加快推盤

截至 2020 年 10 月，全國商品房銷售額為 131,665 億元，同比 5.8%， 自 8 月份轉(zhuǎn)正后增幅輕微擴(kuò)大，銷售面積為 133,294 萬平方米，呈現(xiàn) 由年初衛(wèi)生事件修復(fù)的態(tài)勢(shì)。但整體而言，銷售情況只屬尚可，皆因下半 年只是體現(xiàn)出衛(wèi)生事件影響后剛需延后兌現(xiàn)，銷售面積累計(jì)同比于 10 月 份為 0%，即持平。截至 2020 年 10 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 為 116,556 億元，同比增長 6.3%，增速自 6 月開始轉(zhuǎn)正。整體來看， 本年開發(fā)投資保持韌性，但從分項(xiàng)數(shù)據(jù)看，目前的投資主要由建安來 拉動(dòng)，土地購置不熾熱，或反映房企對(duì)前景看法較為保守。不過，行 業(yè)需求端保持韌性，在目前融資環(huán)境略緊情況下，預(yù)期房企會(huì)于年末 加快推盤，以加快回款增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表。

三道紅線疊加 2021 年償債高峰，房企拿地趨于審慎

住建部、人民銀行此前對(duì)房地產(chǎn)融資提出了量化的管理指標(biāo)，劃定了 「三道紅線」。從 50 家樣本房企觸及紅線情況來看，難度最大的是剔 除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，大部份房企不達(dá)標(biāo)。綜合三個(gè)指標(biāo)，至少 2/3 的樣本房企超過了一條或多條紅線，反映目前絕大部分房企都靠 著高杠桿運(yùn)營。根據(jù)房企的「踩線」情況，房企將被分為「紅、橙、 黃、綠」四檔，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。我們認(rèn)為監(jiān)管層對(duì)房企融 資規(guī)模按三道紅線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)間化管理，可抑制房企過度擴(kuò)張，長遠(yuǎn) 有利行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?？傮w而言，行業(yè)融資端呈收緊態(tài)勢(shì)，未來房企需 加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，并更多依賴銷售回款等非有息負(fù)債資金。

投資建議

11 月 3 日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī) 劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》公布，建議指出：堅(jiān)持房住不炒定位， 租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我們相信未來 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)維持因城施策，以三穩(wěn)為基調(diào)，預(yù)期銷售增速偏向溫和。 現(xiàn)時(shí)行業(yè)估值仍處于低位，建議留意 1) 合約銷售保持良好增長態(tài)勢(shì)、 2) 拿地時(shí)機(jī)及成本控制得宜、3) 融資渠道多元化、4) 負(fù)債水平合理 的房企，推薦關(guān)注：龍湖(00960)、旭輝(00884)、龍光(03380)、 雅居樂(03383)。

(編輯：李國堅(jiān))