港股打新 | 恒大物業(yè)(06666)引入21名龐大基石投資者陣容，有龍頭溢價(jià)效應(yīng)

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“郭二俠鑫金融”，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

恒大物業(yè)(06666)的上市速度創(chuàng)造了行業(yè)新的記錄，從9月末披露招股書到11月15日通過(guò)港交所聆訊，恒大僅用了47天。

一、招股信息

二、公司概況

恒大物業(yè)，拆分自中國(guó)恒大（03333），是全方位的物業(yè)管理人，管理多元化的物業(yè)組合，其中包括中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，于2019年，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，以項(xiàng)目所覆蓋城市數(shù)目計(jì)，公司排名第二；分別以總收入、總毛利及總凈利潤(rùn)計(jì)，公司排名第三；以簽約面積計(jì)排名第三及按在管面積計(jì)排名第四。

2017年至2019年，公司凈利潤(rùn)以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增加，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中增長(zhǎng)率最高。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，公司2017財(cái)年至2019財(cái)年，總收益分別為人民幣43.99億元、59.03億元及73.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為29.1%；同期凈利潤(rùn)分別為人民幣1.07億元、2.39億元及9.31億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為195.5%。

即便是深受衛(wèi)生事件影響的今年上半年，恒大物業(yè)也實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。其中，收入達(dá)到45.6億，較去年同期增長(zhǎng)31.7%；凈利潤(rùn)達(dá)11.48億元，同比增長(zhǎng)181.8%。

截至2020年6月30日，恒大物業(yè)已簽約并服務(wù)1354個(gè)項(xiàng)目，覆蓋逾280個(gè)城市，總簽約面積約5.13億平米，總在管面積約2.54億平米。

和其它從房企分拆出來(lái)的物業(yè)公司類似，恒大物業(yè)過(guò)去三年來(lái)業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，離不開(kāi)母公司的支持。披露數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年上半年，恒大集團(tuán)所開(kāi)發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別占到物業(yè)管理服務(wù)的收入99.8%、98.9%、98.4%、98.4%及 98.8%。

母公司恒大集團(tuán)是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的標(biāo)桿龍頭。根據(jù)行業(yè)排名，以應(yīng)占簽約銷售計(jì)，自2017年起連續(xù)三年在中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)商排名中位居榜首。恒大集團(tuán)龐大的土地儲(chǔ)備為恒大物業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供了巨大的潛力增長(zhǎng)空間。

恒大物業(yè)此次全球發(fā)售約16.22億股，新、舊股各佔(zhàn)50%，發(fā)售完成后占總股份的15%。其中將全球發(fā)售中的8%預(yù)留給母公司現(xiàn)有股東優(yōu)先申購(gòu)，11月18日前，每持有中國(guó)恒大102股，可認(rèn)購(gòu)一股預(yù)留股份。

恒大物業(yè)曾在今年8月進(jìn)行上市前戰(zhàn)略融資235億，有14家機(jī)構(gòu)參與，其中陳凱韻（香港富豪劉鑾雄妻子）領(lǐng)投45億。跟投部隊(duì)也是“星光熠熠”，包括阿里巴巴、騰訊、紅杉資本等，是極為罕見(jiàn)的“二馬”同投一家公司，前幾天在紐交所上市的完美日記也是“二馬”同投，上市后暴漲。

這次投后估值837.5億港元，現(xiàn)在過(guò)去了三個(gè)月，以本次招股中間價(jià)計(jì)估值986億算，漲幅17.5%，比較正常。

此次發(fā)行引入21名龐大基石投資者陣容，是郭二俠見(jiàn)到基石投資者最多的一次。基石投資者包括：人工智能(AI)「獨(dú)角獸」商湯科技(SenseTime)、中國(guó)燃?xì)?00384)、招商局資本旗下國(guó)調(diào)招商并購(gòu)基金(China Merchant Buyout Fund)等。合共認(rèn)購(gòu)72億港元等值股份，以發(fā)行中間價(jià)計(jì)占發(fā)售股份48.7%，并設(shè)有6個(gè)月禁售期。

行業(yè)方面，在港交所已經(jīng)上市了20多家物業(yè)管理公司，估值體系已經(jīng)非常成熟。以恒大物業(yè)2020年上半年凈利潤(rùn)11.48億元預(yù)估全年凈利潤(rùn)23億，以發(fā)行中間算，前瞻市盈率43倍。

比保利物業(yè)(06049)滾動(dòng)市盈率44倍，世茂服務(wù)(00873)滾動(dòng)市盈率62倍，而金科服務(wù)(09666)滾動(dòng)市盈率只有56倍，融創(chuàng)(01516)滾動(dòng)市盈率70倍，都便宜。而恒大物業(yè)比以上幾家物業(yè)公司的市值都大，有龍頭溢價(jià)效應(yīng)，理應(yīng)比他們享受更高的估值。

保薦人主要是幾家中資券商，但最重要的穩(wěn)價(jià)人卻是外資瑞士銀行，最近三年只保薦了前幾天二次上市的新東方，沒(méi)有參考價(jià)值。

三、綜合點(diǎn)評(píng)

以恒大物業(yè)的體量應(yīng)該對(duì)比碧桂園服務(wù)，先比拼一下兩家物業(yè)公司的媽，恒大物業(yè)母公司中國(guó)恒大市值2212億港元，碧桂園服務(wù)母公司碧桂園（02007)市值2278億港元，市值非常接近。

碧桂園服務(wù)（06098)，截止6月30日，在管面積約3.2億平方米，合約面積7.46億平方米。2019年?duì)I收46.75億，凈利潤(rùn)9.34億；今年上半年?duì)I收62.71億，凈利潤(rùn)13.35億，目前市值1205億，滾動(dòng)市盈率50倍。

恒大物業(yè)以發(fā)行中間價(jià)計(jì)估值43倍，相比碧桂園服務(wù)打了8折。

四、預(yù)估中簽率

恒大物業(yè)此次共計(jì)發(fā)行約16.22億股新股，國(guó)際配售90%，公開(kāi)發(fā)售10%，若公開(kāi)發(fā)售超購(gòu)14倍或以上少于49倍，公開(kāi)發(fā)售比例將由10%增至14%，超購(gòu)49倍或以上少于99倍即增至17%，超購(gòu)99倍或以上則回?fù)苤?0%。

香港公開(kāi)發(fā)售1.62億股，每手500股，合計(jì)32.4萬(wàn)手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下，甲乙組各獲配16.2萬(wàn)手。

在金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)兩只股大幅上漲的行情下，物業(yè)股的信心也被帶起來(lái)了，但是考慮到后面還有6只熱門股排隊(duì)上市，打新人要預(yù)留資金，因此按15萬(wàn)人申購(gòu)算，應(yīng)該不會(huì)啟動(dòng)回?fù)?，預(yù)計(jì)一手中簽率80%，申購(gòu)10手穩(wěn)中一手。

打新乙頭需要申購(gòu)60萬(wàn)股1200手，券商釋放的額度很充足，目前看打新乙組的人不算多，預(yù)計(jì)乙頭中簽40-50手。

五、本人操作計(jì)劃

郭二俠預(yù)計(jì)申購(gòu)兩成左右的資金，打新一個(gè)乙頭，剩下的資金留給其它股。

根據(jù)目前的消息，恒大物業(yè)會(huì)和藍(lán)月亮和京東健康撞車，至于泡泡瑪特，目前沒(méi)有消息，還不確定是否沖突，大家做好資金安排。

(編輯：李國(guó)堅(jiān))