上市一周年之際 20個交易日內(nèi)1億元資金悄然買入新力控股

在帶領(lǐng)新力控股(02103)登陸香港資本市場一周年之際，這家最年輕的香港上市內(nèi)房企即將交出一周年的答卷。

此前一年的2019年11月15日，新力控股(02103)成功登陸港交所，截止2020年11月13日港股收盤，其市值為148.88億港元，較之上市首日股價上漲9.7%。

就業(yè)績而言，2020年上半年，新力控股實現(xiàn)營業(yè)收入87.03億元，同比增24.6%。期內(nèi)毛利26.29億元，同比增13.8%。毛利率為30.2%。期內(nèi)歸屬股東凈利潤8.22億元，同比增83.1%。凈表現(xiàn)強勁。

就業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的房產(chǎn)合約銷售額方面，2020年10月新力控股份錄得合同銷售金額101.2億元，而這也是其繼9月之后，第二個歷史單月銷售額過百億的重要時點——不排除11月、12月銷售額仍過百億的可能。

在區(qū)域土儲布局方面，新力控股聚焦深耕，向江西省和長三角做下沉，保持均衡的土儲結(jié)構(gòu)。

而在上市之后，四大國際評級陸續(xù)提高了新力控股評級，均予以“穩(wěn)定”展望，有效降低了新力控股的海外美元債成本，由此減低了公司的利息支出。

1億資金悄然布局新力

在過去一年的時間里，新力控股股價累計上漲9.7%。與醫(yī)藥和消費股相比，該一增速數(shù)值并不起眼，但放在地產(chǎn)行業(yè)考量，新力控股股價漲幅遠(yuǎn)超行業(yè)中位數(shù)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，港股上市地產(chǎn)企業(yè)合計281家，2019年11月12日至2020年11月12日，地產(chǎn)行業(yè)算數(shù)平均漲跌幅為-2.63%，中位數(shù)為-11.22%，由此可見，新力控股在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投資回報仍是較為顯著。

另外，地產(chǎn)股漲跌也如同房地產(chǎn)開發(fā)一樣具有一定整體周期性。一般而言，四季度是房地產(chǎn)指數(shù)漲勢較為強勁的時間段，有公開資料統(tǒng)計了近十年房地產(chǎn)指數(shù)在每個季度的漲跌情況，最終結(jié)果顯示，過去十年，房地產(chǎn)板塊指數(shù)在四季度的漲幅大多跑贏平均漲幅，成為全年中的強勁增長點，由此可見，四季度地產(chǎn)股股價或會有不錯的表現(xiàn)，而領(lǐng)跑的新力控股則更值得投資者關(guān)注。

這并非空穴來風(fēng)。

根據(jù)智通財經(jīng)APP的數(shù)據(jù)顯示，在過去20個交易日里，新力控股已實現(xiàn)20個交易日的凈金凈流入，總計凈流入資金1億元，其中過去5日流入近3000萬元。從此一側(cè)面，反應(yīng)了投資人對新力控股的信心。

之所以說新力控股值得投資者關(guān)注，主要原因有兩點，一是公司獲得三大機構(gòu)抬高債券評級，融資成本持續(xù)下降，業(yè)績有保證;二是公司土儲獲得突破，深耕江西，布局長三角，且長三角布局范圍擴大。

獲四大機構(gòu)抬高信用評級，融資成本持續(xù)下降

今年以來，四大評級機構(gòu)陸續(xù)給予新力控股“穩(wěn)定”展望。

6月8日，惠譽授予新力控股長期外幣發(fā)行人默認(rèn)評級(IDR)為“B+”，展望“穩(wěn)定”。此外，惠譽還授予新力控股“B+”高級無抵押評級，回收率評級為“RR4”。6月10日，標(biāo)普、穆迪分別授予新力控股“B”長期發(fā)行人信用評級、“B2”企業(yè)家族評級，展望均為“穩(wěn)定”。同日，惠譽再次覆蓋新力控股，授予公司擬發(fā)行高級美元票據(jù)“B+”評級，回收率評級為“RR4”。10月22日，聯(lián)合評級國際授予新力控股“BB-“長期發(fā)行人信用評級，未來展望正面。

在評級報告中，四大評級機構(gòu)均對新力控股強勁的銷售及快速周轉(zhuǎn)的策略表示認(rèn)可。而獲得國際評級機構(gòu)的信用背書后，意味著新力控股的融資渠道將進一步拓寬，融資進程更加順利，融資成本也有望進一步降低。

從融資成本端來看，新力控股2020年上半年加權(quán)平均融資成本為9.4%，較2019年末相比增長0.2%，雖然從客觀數(shù)據(jù)來看，公司的融資成本率仍相對較高，但對于單B評級地產(chǎn)公司來說，9月份發(fā)行的平均票面利率在10.65%，新力控股的融資成本低于行業(yè)平均水平。

另外，惠譽預(yù)計公司的融資成本未來將持續(xù)下降，原因是公司越來越多地用成本較低的融資替換成本較高的信托貸款。

值得一提的是，在布局全國化的同時，新力控股也在積極優(yōu)化和拓寬融資渠道，在現(xiàn)有銀行合作的基礎(chǔ)上進一步擴大和深化與銀行的合作，上半年內(nèi)已取得多家金融機構(gòu)授信總額約人民幣753億元，其中約68%在2020H1尚未動用。期內(nèi)，公司完成發(fā)行人民幣5.16億元2020年第一期資產(chǎn)擔(dān)保證券。集團將持續(xù)拓展全新融資渠道，使融資多元化，降低融資成本。上半年內(nèi)，集團成功發(fā)行兩筆美元債，分別為本金額2.8億美元，2021年到期債券及本金額2.1億美元、2022年到期債券。

對此，國泰君安(香港)分析認(rèn)為，隨著公司通過多元化渠道改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)和債務(wù)期限，融資成本將顯著改善，且預(yù)期在均好增長戰(zhàn)略下保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債狀況。

對于絕大多數(shù)房企來說，過快的業(yè)績增長離不開畸高的杠桿率水平以及潛在的債務(wù)風(fēng)險。但是對于新力控股來說，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)卻在持續(xù)優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，公司的凈負(fù)債率由過去超過200%的水平大幅下降到2020年6月末的66.2%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余為177.43億元，較2019年末增加約6.9%，現(xiàn)金短債比為1.4，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

除了債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定以外，盡管2020年上半年受公共衛(wèi)生事件的影響，但新力控股營收利潤雙雙實現(xiàn)大跨步。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年新力控股實現(xiàn)營業(yè)收入87.03億元，同比增長24.6%;實現(xiàn)凈利潤8.71億元，同比增長83.1%;實現(xiàn)總合約銷售額435.44億元，其中權(quán)益銷售210.61億元，占比48%。前10個月新力控股及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約835.4億元，其中2020年10月份錄得101.2億元。

作為一家江西起家的開發(fā)商，江西自然是新力的主要土儲點，并且近年來公司的土儲布局也取得突破。

深耕江西，聚焦長三角

從公司整體土儲分布來看，江西省依然是新力布局的首要區(qū)域，除了立足“大本營”之外，在全國各區(qū)域的發(fā)展呈現(xiàn)出均衡態(tài)勢。

截至6月底，新力共計擁有138個項目，其中54個項目位于江西省，權(quán)益土儲面積約為1534萬平方米。按權(quán)益面積計算，江西省占比32%，其中南昌占比超過了七成;大灣區(qū)占比31%，多布局在廣州、深圳、珠海、中山、惠州等核心城市及高增長地段;長三角區(qū)域則占比20%，包括上海、蘇州、杭州、無錫、南京和溫州等核心城市。

實際上，從新力的上半年的業(yè)績分布來看，其已在執(zhí)行這樣的戰(zhàn)略主張。從區(qū)域分布來看，江西和長三角業(yè)績份額最多，此一比例為77%。

在其新增土儲的區(qū)域分布上也有體現(xiàn)，上半年江西省和長三角新增土儲占比最多，合計占比近8成。從城市級別來看，二線城市占比近6成。

根據(jù)新力控股的策略，未來三年，公司將繼續(xù)堅持以一二線城市為主，強三線為輔，加大長三角地區(qū)和大灣區(qū)的布局力度，同時發(fā)揮江西大本營的優(yōu)勢，以及布局中西部核心城市高增長潛力地區(qū)，形成明確的四大區(qū)域戰(zhàn)略布局。

在這樣的土儲及項目優(yōu)勢布局下，2020年9月、10月新力控股合約銷售額分別為101.2億元、120億元。如果出去意外，11-12月份均會突破百億元，由此向千億俱樂部邁進，2020年千億目標(biāo)銷售計劃并不會改變。

此外，新力致力于通過“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”來實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級，助力建立更有效率的運營系統(tǒng)。最近，新力與阿里云達成了數(shù)字化全面合作，以及與思愛普和德勤共同打造一個“智慧企業(yè)/項目級主數(shù)據(jù)平臺”。透過實施數(shù)字化模塊和設(shè)定更高的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，在精細(xì)化管理的努力下，新力控股運營效率會逐漸得到改善。往后看，在市場不確定性的大背景下，精細(xì)化管理將鞏固新力在其核心區(qū)域的長期發(fā)展。

由于負(fù)債率下降、融資渠道多元化擴展，新力控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)得以改善，同時融資成本也得以下降，在同行中優(yōu)勢明顯;而隨著新力控股基本面不斷優(yōu)化，公司的抗風(fēng)險能力也不斷增強，因此獲得越來越多機構(gòu)的青睞。

以內(nèi)資券商為例，招銀國際以及國泰君安(香港)均給予公司“買入”評級，一致目標(biāo)價為5.13港元，較2020年11月12日收盤價的4.13港元上漲空間達24.21%。