新股研報 | 融創(chuàng)服務(wù)(01516)引入4名基石投資者，為國內(nèi)增長最快的大型物業(yè)管理服務(wù)商

本文由“信誠證券”供稿，作者為信誠證券分析師陳伯豪，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

融創(chuàng)服務(wù)(01516)

融創(chuàng)服務(wù)(01516)是中國增長最快的大型物業(yè)管理服務(wù)商，于19年整體增長率為94.1%，與19年大型物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)相比，排名第一。于11月初，合資格融創(chuàng)中國股東持有31.07股股份可獲派發(fā)1股融創(chuàng)服務(wù)

招股日期︰11月9日至12日

上市日期︰11月19日

聯(lián)席保薦人︰匯豐、摩根士丹利

收款行︰工銀亞洲、招商永隆銀行

發(fā)售6.9億股，93%配售，7%公開發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)，若公開發(fā)售認(rèn)購14倍至少于49倍，公開發(fā)售比例將由7%增至11%，49倍至少于98倍即增至14%，認(rèn)購98倍或以上則回撥至28%。

每股招股價為10.55元至12.65元，集資最多87.3億元，上市開支約1.678億人民幣。

按每手1,000股，入場費12,777.47元。

以上限價12.65元計算，市值約379.5億元。(若以20年首六個月純利，估算今年純利約為4.92億人民幣，市盈率約70倍)

截至20年6月底 ，平均資產(chǎn)凈值約17.6億人民幣。

公開發(fā)售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人)

業(yè)務(wù)︰

17至19年收入分別為11.1億人民幣、18.4億人民幣、28.2億人民幣，20年首六個月收入為17.9億人民幣。

17至19年毛利分別為2.33億人民幣、4.23億人民幣、7.2億人民幣，20年首六個月毛利為4.64億人民幣。

17至19年純利分別為4,295萬人民幣、9,830萬人民幣、2.69億人民幣，20年首六個月純利為2.38億人民幣。

17至19年經(jīng)調(diào)整純利分別為4,295萬人民幣、9,830萬人民幣、2.69億人民幣，20年首六個月經(jīng)調(diào)整純利為2.46億人民幣。(若不涉及上市開支)

公司在中國提供物業(yè)管理服務(wù)的歷史已逾16年，主要布局于國內(nèi)一二線城市。于20年6月底，合約總建筑面積達2.32億平方米，復(fù)蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市。于同日，公司于中國管理660處物業(yè)，包括418處住宅物業(yè)及242處非住宅物業(yè)，在管總建筑面積達1.05億平方米，其中約86%位于中國的一二線城市。

公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)組合涵蓋住宅物業(yè)及廣泛的非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)及城市公共及其他物業(yè)，其中住宅物業(yè)占在管總建筑面積約73%。

公司擁有龐大、不斷增長且忠誠的客戶群，主要包括需要物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)主及住戶；需要非業(yè)主增值服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司單一最大客戶為融創(chuàng)集團，公司向其提供非業(yè)主增值服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)，占去年收入約61.6%，五大客戶則占62.2%。

集資所得其中約65%將用作戰(zhàn)略投資及收購；15%用作更新智能系統(tǒng)及發(fā)展智能社區(qū)；10%用作進一步發(fā)展增值服務(wù)；10%用作一般營運資金。

基石投資者︰

引入4名基石投資者，包括騰訊(00700)、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本，分別認(rèn)購1.5億美元、1億美元、6,000萬美元及6,000萬美元，合共認(rèn)購3.7億美元(約28.6億港元)股份，按中間價計算，約占發(fā)售股份35.83%，設(shè)六個月禁售期。

上市后主要股東架構(gòu)︰

融創(chuàng)中國持股72%。

向融創(chuàng)中國股東分派股份持股5%。 (其中公眾股東占2.73%)

公眾股東持股23%。

簡評︰

融創(chuàng)服務(wù)(01516)是中國增長最快的大型物業(yè)管理服務(wù)商，于19年整體增長率為94.1%，與19年大型物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)相比，排名第一。

以上限價12.65元計算，市值約379.5億元，若以20年首六個月純利，估算今年純利約為4.92億人民幣，市盈率約70倍。

公司引入4名基石投資者，按中間價計算，合共認(rèn)購約35.83%發(fā)售股份，陣容星光熠熠，惟需配合物管板塊表現(xiàn)能否轉(zhuǎn)強。

（本文編輯：孫健一）