港股打新 | 包括高瓴在內(nèi)引入8名基石投資者 合景悠活（03913）能吃到肉嗎？

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“懶豬撿財(cái)”

合景悠活，有點(diǎn)貴，應(yīng)該說(shuō)最近的新股，是越來(lái)越貴了，感覺物業(yè)股也快不太行了，現(xiàn)金申購(gòu)為主吧，乙組感覺也賺不到啥錢，大甲我是不太想的，最近三個(gè)新股撞車，我寧愿每個(gè)都申。

這周新股申購(gòu)順序：藥明巨諾=世茂服務(wù)>合景悠活，巨諾的期望漲幅肯定是要比世茂高不少的，但目前看到的消息募資金額應(yīng)該只有10億港幣，中簽率應(yīng)該極低，所以寫了等于。

招股信息

新股名稱：合景悠活

招股價(jià)：7~8.13港幣

入場(chǎng)費(fèi)：8211港幣

募集資金：31.1億

發(fā)售股數(shù)：3.83億

香港發(fā)售股數(shù)：3830千萬(wàn)

保薦人：農(nóng)銀國(guó)際、華泰國(guó)際

招股時(shí)間：10.19~10.22

上市時(shí)間：10.30

公司及行業(yè)概況

合景悠活主要為住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)在管總建筑面積計(jì)，在中國(guó)排名第七，在大灣區(qū)排名第五。據(jù)中指院發(fā)布的2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，按綜合實(shí)力合景悠活排名第17位。

合景悠活（03913）是合景泰富（01813）旗下物業(yè)公司，合景泰富成立于1995年，于2007年在香港主板上市，是最早一批赴港上市的房企之一。

業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

合景悠活訂約管理161個(gè)住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2970萬(wàn)平方米。該161個(gè)住宅物業(yè)中，有91個(gè)為合景泰富集團(tuán)獨(dú)自發(fā)展，有45個(gè)為合景泰富集團(tuán)聯(lián)同其他物業(yè)發(fā)展商一同發(fā)展，有25個(gè)為第三方物業(yè)發(fā)展商發(fā)展。

2019年，合景悠活來(lái)自住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊及商業(yè)物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)服務(wù)板塊的收入分別占67.5%及32.5%。

占營(yíng)收比重較大的住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊主要由預(yù)售管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)組成，物業(yè)管理服務(wù)占比在2017年到2019年分別為73.5%，67%和50.3%，逐步遞減。

然而，合景悠活對(duì)母公司的依賴度較高，其絕大部分物業(yè)管理收入均來(lái)源于合景泰富。2017年至2019年，合景泰富所開發(fā)物業(yè)分別占合景悠活物業(yè)管理服務(wù)收入的100%、100%及91.8%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2017年至2019年，合景悠活的營(yíng)收分別為4.63億元、6.59億元、11.24億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為55.8%;凈利潤(rùn)為4414萬(wàn)元，7968萬(wàn)元及1.84億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為104.7%，毛利率分別為22.5%，27.8%及37.3%。

合景悠活的整體毛利率從2017年的22.5%升至2018年的27.8%，繼而增長(zhǎng)至去年的37.3%。截至今年4月末，其毛利率到達(dá)39.2%。

物業(yè)股和生物股是打新市場(chǎng)上表現(xiàn)最好的兩個(gè)行業(yè)，歷史物業(yè)股表現(xiàn)情況。

#公司及行業(yè)表現(xiàn)# 占比20% 得分 15/20

保薦人歷史業(yè)績(jī)

此次保薦人是農(nóng)銀國(guó)際和華泰國(guó)際，農(nóng)銀國(guó)際歷史業(yè)績(jī)一般，華泰國(guó)際相對(duì)好一些，農(nóng)銀國(guó)際歷史業(yè)績(jī)

華泰國(guó)際歷史業(yè)績(jī)

#保薦人歷史業(yè)績(jī)# 占比22% 得分15/20

基石投資者

合景悠活此次上市過程中引入8名基石投資者，其中，高瓴資本認(rèn)購(gòu)5000萬(wàn)美元，Orchid China and LMA SPC、嘉實(shí)國(guó)際、雪湖資本、Valliance、中國(guó)聯(lián)塑、OP Capital、Aspex分別認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)美元。

上述8位基石投資者共認(rèn)購(gòu)1.2億美元(約9.36億港元)。

以前基石投資者里面如果有高瓴都要高看一眼，但最近參與的項(xiàng)目表現(xiàn)著實(shí)一般，比如嘉和生物，有點(diǎn)像保薦人中的高盛，已經(jīng)不能給投資者帶來(lái)更多的信心，基石認(rèn)購(gòu)比例30%左右，不算高。#基石# 占比20% 得分16/20

超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)

募資金額31億，最近卓越的暗盤表現(xiàn)和先聲的認(rèn)購(gòu)情況都不盡人意，加上最近新股撞車多，后面世茂和巨諾可能才是主力軍，但此次募資金額不多，超購(gòu)100倍肯定沒問題。#超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)# 占比10% 得分8/10

市場(chǎng)環(huán)境

嘉和生物、卓越商企雖然都有漲幅，但賺錢效應(yīng)逐漸降低，有些融資申購(gòu)已經(jīng)開始虧錢。

#市場(chǎng)環(huán)境# 占比10% 得分8/10

發(fā)行市值

此次招股價(jià)格區(qū)間是7~8.13港幣，按最高定價(jià)8.13計(jì)算，發(fā)行市值到達(dá)164億，對(duì)應(yīng)PE-TTM高達(dá)70倍，與合景綜合排名接近的建業(yè)新生活最新為30倍，行業(yè)龍頭保利物業(yè)51倍，留給想象的空間不大了。

#發(fā)行市值# 占比20% 得分12/20

此次把發(fā)行市值納入評(píng)分系統(tǒng)來(lái)，近期發(fā)行估值太貴的新股，整體評(píng)分會(huì)低一些。

#公司及行業(yè)表現(xiàn)# 占比20%

得分 15/20

#保薦人歷史業(yè)績(jī)# 占比20%

得分15/20

#基石投資者# 占比20%

得分16/20

#認(rèn)購(gòu)倍數(shù)# 占比10%

得分8/10

#市場(chǎng)環(huán)境# 占比10%

得分8/10

#發(fā)行市值# 占比20%

得分12/20

#合計(jì) # 占比100%

得分74/100

該票得分74分，可以申購(gòu)(現(xiàn)金申購(gòu))評(píng)級(jí)參考指標(biāo)：80分以上：積極申購(gòu)(可融資申購(gòu))

70～80分：可以申購(gòu)(現(xiàn)金申購(gòu))

60～70分：謹(jǐn)慎申購(gòu)(部分賬戶現(xiàn)金申購(gòu))

60分以下：放棄申購(gòu)

一手中簽率

甲乙組各9.5萬(wàn)手，算近期比較多的了，和世茂、巨諾撞車，預(yù)計(jì)申購(gòu)人數(shù)比卓越少，預(yù)計(jì)30萬(wàn)人左右，中簽率還算可觀，預(yù)計(jì)10%~15%，80~100手穩(wěn)中1手。

乙組乙頭預(yù)計(jì)獲配5~6手，打和點(diǎn)10%左右，預(yù)計(jì)漲幅也大概是這個(gè)數(shù)，所以賺不到啥錢，情況不好可能還會(huì)虧點(diǎn)。

申購(gòu)建議

這周新股申購(gòu)順序：藥明巨諾=世茂服務(wù)>合景悠活，巨諾的期望漲幅肯定是要比世茂高不少的，但目前看到的消息募資金額應(yīng)該只有10億港幣，中簽率應(yīng)該極低，所以寫了等于。具體申購(gòu)策略是否會(huì)調(diào)整，還要看具體招股信息，比如這次合景。

大甲可能最劃算，打和點(diǎn)也比較低，但是不是每個(gè)賬戶資金都能協(xié)調(diào)過來(lái)，這次申購(gòu)會(huì)以現(xiàn)金為主，乙頭收益盈虧一般，看參考上面圖表，最終可能又是打個(gè)寂寞。