新股前瞻|領(lǐng)地控股再交招股書(shū)，高負(fù)債率下的赴港之路依然“硌腳”?

領(lǐng)地控股又雙叒叕遞表了。

據(jù)悉，這是它第二次向港交所遞交上市申請(qǐng)。2020年4月9日，在房企融資政策不斷收緊的壓力下，領(lǐng)地控股走向它的第一次IPO征程，或因“IPO違規(guī)”等原因其招股書(shū)于10月9日失效了。隨后，僅過(guò)了3天，也就是10月12日，該公司再次向港交所遞交招股書(shū)。

從領(lǐng)地控股失效后即刻遞表的動(dòng)作來(lái)看，不難窺出其迫切的上市心情。然而，這家連續(xù)進(jìn)入“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100強(qiáng)”的房企并不像外表那樣光鮮亮麗，盈利能力差、負(fù)債高企、千億目標(biāo)懸而未決等槽點(diǎn)仿佛一個(gè)個(gè)虱子，隱藏在華麗的外袍下。

而抽絲剝繭之下，領(lǐng)地控股的經(jīng)營(yíng)狀況究竟如何?二次赴港之路真的好走嗎?

囿于四川，千億目標(biāo)“懸而未決”

據(jù)了解，成立于1999年的領(lǐng)地控股，是一家發(fā)家于四川樂(lè)山的房地產(chǎn)企業(yè)，創(chuàng)始人為劉玉奇、劉山和劉玉輝三兄弟。2006年，領(lǐng)地將總部從樂(lè)山遷至成都，于同年開(kāi)始在全國(guó)擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

從業(yè)務(wù)內(nèi)容來(lái)看，目前領(lǐng)地控股的主要業(yè)務(wù)是住宅及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。另外經(jīng)營(yíng)范圍還包括了辦公樓、購(gòu)物大樓、商業(yè)綜合體及公寓等商業(yè)物業(yè)以及酒店運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。從業(yè)務(wù)涵蓋區(qū)域來(lái)看，經(jīng)歷過(guò)20年的發(fā)展，其業(yè)務(wù)已經(jīng)布及成渝經(jīng)濟(jì)帶、四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)等20個(gè)多城市。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組資料顯示，按綜合實(shí)力計(jì)，自2017年起領(lǐng)地控股已連續(xù)四年入選“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。其中，在2020年入選的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，其排名為第72位， 且在六家四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中排名第三。一言蔽之，領(lǐng)地控股也算得上一家歷史較為悠久、具有一定知名度的房企了。

但稍顯遺憾的是，領(lǐng)地控股在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)跑了20年，卻依舊囿于四川。

具體而言，截至2020年7月31日，該公司總土地儲(chǔ)備為1615.22萬(wàn)平方米，包括未售可銷(xiāo)售建筑面積以及已售但未交付建筑面積57.08萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積856.25萬(wàn)平方米及未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)估計(jì)總建筑面積701.89萬(wàn)平方米。

不過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，從進(jìn)駐的城市和土儲(chǔ)分布看，領(lǐng)地控股大部分項(xiàng)目都在四川省內(nèi)和其他省份中的三四線(xiàn)城市。截至2020年7月31日，其擁有104 個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的附屬公司、合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目，有68個(gè)項(xiàng)目位于四川省，占比超6成。

(圖片來(lái)源：領(lǐng)地控股招股書(shū))

此外，從城市等級(jí)來(lái)看，領(lǐng)地控股除了進(jìn)駐了一座一線(xiàn)城市深圳，及成都、重慶、長(zhǎng)春、烏魯木齊四座二線(xiàn)城市外，其他城市都是三線(xiàn)、四線(xiàn)或等級(jí)更低的城市。其中。深圳、成都、重慶、長(zhǎng)春、烏魯木齊這五座城市共有21個(gè)項(xiàng)目，僅占總土地儲(chǔ)備面積的20%。

核心市場(chǎng)囿于一方，對(duì)于領(lǐng)地控股來(lái)說(shuō)可不是一種好的現(xiàn)象，這意味著其發(fā)展空間將十分受限。

對(duì)此，該公司也在招股書(shū)中坦言，公司一直專(zhuān)注四川省，導(dǎo)致易受到該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不利變化的影響，而且未必能在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域保持競(jìng)爭(zhēng)力，也未必能通過(guò)在目前并無(wú)業(yè)務(wù)的省市承接物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，而這兩項(xiàng)因素或?qū)?duì)公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大的不利影響。

而受業(yè)務(wù)過(guò)度依賴(lài)四川市場(chǎng)這一因素影響，領(lǐng)地控股的連鎖反應(yīng)代價(jià)也開(kāi)始顯現(xiàn)——即該公司于2019年4月提出的“千億目標(biāo)”至今也遙遙無(wú)期。

彼時(shí)，領(lǐng)地控股表示，要在2020年-2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，并完成重點(diǎn)省份70余個(gè)核心城市進(jìn)駐，力保100個(gè)以上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)。然而截至2019年底，其銷(xiāo)售額僅以247億元收官，不及公司戰(zhàn)略目標(biāo)的四分之一。

值得注意的是，為了盡早實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，領(lǐng)地控股采取的高杠桿方式進(jìn)行沖擊，而這一方式也使得其債臺(tái)高筑，壓力山大。

對(duì)此，有行業(yè)人士表示，領(lǐng)地控股之所以選擇這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)赴港上市，也是為了千億戰(zhàn)略所下的一步棋——希望通過(guò)IPO來(lái)打通資本市場(chǎng)，拓寬海外融資渠道，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其所謂的“千億目標(biāo)”。

三道紅線(xiàn)下，領(lǐng)地不僅僅是“盈利差”

事實(shí)上，撇開(kāi)過(guò)度依賴(lài)四川市場(chǎng)這一局限性來(lái)看，領(lǐng)地控股目前的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況也不容樂(lè)觀(guān)。

從業(yè)績(jī)上來(lái)看，近幾年來(lái)領(lǐng)地控股的的收益并非持續(xù)向上，而是波動(dòng)成長(zhǎng)。2017年至2019年，其收益分別53.39億元、45.14億元、75.68億元，利潤(rùn)凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元。期間，其2018年收益及利潤(rùn)增速是呈下滑狀態(tài)，于2019年才有所好轉(zhuǎn)。截至2020年前5月，其錄得收益為30.27億元，期內(nèi)凈利為1.66億元，去年同期虧損則為9.25百萬(wàn)元。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：領(lǐng)地控股招股書(shū))

與此同時(shí)，領(lǐng)地控股的毛利率和凈利率水平也比較波動(dòng)。2017年至2019年，其毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%，凈利率則分別為12.2%、11.5%、8.9%。截至2020年前5個(gè)月，其毛利率為32.2%，凈利率為5.5%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均凈利率和凈利率中位數(shù)分別為14.0%、12.2%。對(duì)比來(lái)看，該公司的凈利率可謂明顯低于行業(yè)平均水平，從而可知其盈利水平較差這一事實(shí)。

不得不提的是，盈利能力較差還僅僅只是其財(cái)務(wù)弊病上的“冰山一角”，其現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)同樣也不好看。

現(xiàn)金流方面，2017年至2019年，領(lǐng)地控股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)為負(fù)，分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元，這其中也透露了該公司“收不抵支”的情況。對(duì)此，其解釋稱(chēng)，由于持續(xù)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)及加強(qiáng)土地收購(gòu)工作所致。截至2020年前5月才錄得正現(xiàn)金流量，為3.73億元。

此外，其“債務(wù)高企”也是一個(gè)值得注意的問(wèn)題。據(jù)招股書(shū)顯示，從2017年到2019年，領(lǐng)地控股有息負(fù)債分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元,而凈資產(chǎn)負(fù)債率也從2017年的60%一路攀升至2019年的140%。截至2020年5底，領(lǐng)地集團(tuán)有息負(fù)債金額已高達(dá)151.76億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為150%。

然而，如此高的負(fù)債水平之下，其截至2020年5月底的賬面現(xiàn)金僅為34.12億元，償債壓力可見(jiàn)一斑。

在這個(gè)背景下，領(lǐng)地控股恐怕急需融資來(lái)解決財(cái)務(wù)上的困境，其在招股書(shū)中直言“公司或會(huì)因經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為負(fù)，而需要獲得足夠的額外融資，以滿(mǎn)足融資需求、支持營(yíng)運(yùn)及公司擴(kuò)張。

但在信托融資加緊的背景下，其融資端恐怕也不容樂(lè)觀(guān)。據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2017年到2019年，融資利率也隨之走高，其加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。

此外，從政策上來(lái)看，今年 8月“三條紅線(xiàn)”融資新規(guī)出臺(tái)——即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。在這其中，負(fù)債高企的領(lǐng)地控股如何避開(kāi)紅線(xiàn)也成為領(lǐng)地需要解決的問(wèn)題。