中梁控股(02772)“破局”：債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，與萬科、綠城等皆屬于“黃色檔”

近期以來，令房企們談虎色變的“三道紅線”傳得此起彼伏?！叭兰t線”指的是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。要知道房地產(chǎn)本來就是一個高負(fù)債的行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的房企數(shù)不勝數(shù)。

由此，如何在政策的壓力下優(yōu)雅地不踩線，便成了所有房企為之奮斗的目標(biāo)。

而據(jù)UBS發(fā)布的報告顯示，截止到2019年12月30日，中梁控股(02772)就憑借著66%的凈負(fù)債率，以及現(xiàn)金短債比1.23倍的表現(xiàn)，只踩中了“剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%”這一道紅線，位于黃色檔。要知道，行業(yè)“老大哥”萬科、綠城等也不可避免地踩中該道紅線，期內(nèi)萬科剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77%。

截至2020年上半年，中梁的凈負(fù)債率為69.9%，雖略有提升但仍穩(wěn)穩(wěn)落在“凈負(fù)債率大于100%”這一紅線下方。同時，現(xiàn)金短債比提升至1.5倍，亦完美避開“現(xiàn)金短債比小于1倍”這一條紅線。

中梁控股未觸及兩道紅線的表現(xiàn)，猶如“破局”一樣引人矚目，結(jié)合其財務(wù)狀況來看，該公司究竟是如何實現(xiàn)的呢?

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本實現(xiàn)“四連降”

今年上半年，對于所有房企而言，是有著特殊意義的半年——在公共衛(wèi)生事件的沖擊下，如何在復(fù)雜的外部環(huán)境中維持穩(wěn)健的增長，成為房企們共同的“課題”。

結(jié)合中梁控股的中期報來看，該公司營收凈利雙增的表現(xiàn)顯然是穩(wěn)住了：期內(nèi)，該公司實現(xiàn)營收237.67億元，同比增長15.6%，歸屬上市公司股東核心凈利潤為13.08億元，同比增長6.2%。同時，該公司擬宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率維持40%，一如既往為股東創(chuàng)造不錯回報。

從銷售額來看，今年上半年，該公司實現(xiàn)全口徑銷售金額677億元，同比增長6.3%，完成年度目標(biāo)的40.3%。另外，據(jù)克而瑞發(fā)布1-8月房企銷售排行榜顯示，截至8月底其實現(xiàn)全口徑銷售額965億元，穩(wěn)居行業(yè)“top20”，目前已達(dá)成全年銷售目標(biāo)(1680億元)的57.44%。

(數(shù)據(jù)來源：中梁控股財報)

雖然中梁控股目前銷售增速較前兩年有所放緩，但受公共衛(wèi)生事件影響，其增速放緩也是在情理之中的。

另外，從增長軌跡來看，其增速放緩也在預(yù)期之內(nèi)，中梁管理層在業(yè)績會上坦言：“未來，公司計劃銷售規(guī)模每年實現(xiàn)10%至15%的增長幅度，實現(xiàn)穩(wěn)健增長”。可見，對于銷售額的增長，其更多的是追求一個“穩(wěn)”字。

值得一提的是，在外部環(huán)境不確定性的考驗中，中梁控股融資成本不斷下降，及債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化這兩點也成為此次“成績單”中的亮點。

截至2020年6月30日，該公司的資產(chǎn)總額為2574.1億元，同比升14.7%;賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為350.21億元，同比增加32.2%。同時境內(nèi)非銀行借款占比下降9個百分點，而凈負(fù)債率為69.9%，處于合理可控的狀態(tài)。另外，現(xiàn)金短債比1.5倍，資金流動性較為充裕。

此外，中梁控股的境內(nèi)外融資渠道也進(jìn)一步打通。今年上半年其新增境外融資渠道，通過境外票據(jù)及貸款合計融資超6.7億美元，境外與香港恒生銀行完成首筆雙邊貸款。期內(nèi)該公司加權(quán)平均融資成本為8.9%，連續(xù)四年下降。

基于上述數(shù)據(jù)，不難看出，依托于穩(wěn)健的財務(wù)管理，中梁控股上半年債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。

“回歸二、三線”策略發(fā)力，下半年增長可期

前文已經(jīng)提到，2020年中梁的銷售目標(biāo)為“1680億元”，截至到8月底已經(jīng)完成了57.44%的銷售。如何在不觸及“三道紅線”的背景下完成這一目標(biāo)，成為了該公司不得不要面對的題目。

結(jié)合中期業(yè)績新聞發(fā)布會來看，中梁控股選擇的是——“根據(jù)自身發(fā)展和融資能力增加土地儲備，看中去化及現(xiàn)金流”這一條銷售路徑。

在這一過程中，中梁控股豐富的二線土地儲備或?qū)⒊蔀槠湎掳肽陮崿F(xiàn)目標(biāo)的主要發(fā)力點。2020上半年，中梁控股土地投資總額為394億元，共獲取土地56宗，總面積約740萬平方米。

按區(qū)域劃分來看，上半年的新增土儲中，二線城市占64%，三線城市占27%，合共91%，實現(xiàn)對全國重要城市群、重點二三線城市的基本覆蓋，按經(jīng)濟(jì)區(qū)而言，長三角作為中梁的大本營，占總土儲的比重為56%，其次為中西部，占比為19%，環(huán)渤海占比15%。

通過“提高城市能級，回歸二、三線市場”這一策略，中梁控股的銷售均價也出現(xiàn)了明顯提升，截至8月底銷售均價提升至每平方米12500元。

而再看長遠(yuǎn)一點，充足的二、三線市場供貨也是其實現(xiàn)銷售目標(biāo)的基礎(chǔ)。

而對于下半年的規(guī)劃，中梁相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，公司始終堅持追求規(guī)模擴充、利潤與債務(wù)水平之間的平衡以獲得穩(wěn)健發(fā)展。未來集團(tuán)將繼續(xù)嚴(yán)格管理現(xiàn)金流，有效控制杠桿水平并持續(xù)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。

此外，中梁控股亦在財報中指出，將始終堅持以確定性應(yīng)對不確定性，追求規(guī)模、利潤與負(fù)債之間的平衡以獲得穩(wěn)健發(fā)展，以更加開放的心態(tài)、更加開拓的精神、更加開創(chuàng)的信念推動企業(yè)發(fā)展。