9月百強房企銷售同比增速收窄，土地市場低位運行

本文轉自“克而瑞地產研究”，文中觀點不代表智通財經觀點

01合約銷售

百強房企單月同比增幅收窄，目標完成不及往年

注：除部分備注的企業(yè)外，數(shù)據(jù)口徑均為全口徑；去年同期數(shù)據(jù)來源為企業(yè)公告，若無公告數(shù)據(jù)，則來源為排行榜；綠城中國(03900)、建業(yè)地產(00832)數(shù)據(jù)口徑不含代建

核心觀點

2020年9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%，增幅有所收窄。從累計操盤銷售來看，百強房企1-9月操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。分季度來看，雖然第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復，但是9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，在40家典型上市房企中，32家企業(yè)單月業(yè)績同比增長，31家企業(yè)累計業(yè)績同比增長。其中，碧桂園實現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模860億元，同比增長21.1%。萬科單月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模544.8億元，同比增長10.5%。此外，本月綠地、首創(chuàng)、越秀、花樣年等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比增長明顯。

我們認為，今年由于受到衛(wèi)生事件沖擊，前三季度房企業(yè)績目標完成率的整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績目標主要還是依靠增加供貨量來實現(xiàn)。此外，隨著房地產資管新規(guī)“三條紅線”啟動試行，房企應積極采取應對措施。深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握住中秋國慶假期、雙11以及年終三個重要營銷節(jié)點。在提振銷售業(yè)績的同時，加強回款流程管控，提速現(xiàn)金回流，保障資金周轉。

02 企業(yè)拿地

三道紅線逐步施行，土地投資態(tài)度維持低位

核心觀點

本月31家監(jiān)測房企土地投資維持低位運行，新增土地成交建面、總價環(huán)比均有收窄，均價與上月相比有所提升。本月三道紅線監(jiān)管政策開始落地施行，房企投資熱情維持低位，部分資金比較緊張房企拿地力度也有收縮。本月31家典型房企新增土儲總建面為3124萬平，環(huán)比下降10%；新增土地成交總價為1655億元，環(huán)比下降1%；平均成交樓板價5299元/平方米，與上月相比同比提升9%。從成交結構來看，房企投資結構穩(wěn)定，重點關注熱點一二線及強三線城市。

“三道紅線”落地施行，土地市場維持低位運行，未來投資力度有望分化。本月政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，土地市場持續(xù)維持低位運行，31家典型房企本月投資略有收窄。短期來看，由于持續(xù)高壓的政策管控，房企投資仍將維持審慎態(tài)度，但是一些債務層面健康的房企仍有望保持積極投資力度，而針對部分資金層面壓力較大的房企，可能會采取收緊投資力度，緊抓銷售回款以優(yōu)化負債的策略。

本月房企投資結構維持穩(wěn)定，視角仍傾向于熱點一二線以及強三線優(yōu)質土地，尤其是中西部熱點二線城市備受房企追捧。整體來看，本月土地成交結構中一線城市占比達到5.5%，二線城市土地建面占比達到48.3%，中西部地區(qū)仍是房企投資的第一熱點區(qū)域。貴陽、重慶、蘭州、武漢等地單月土地成交建面均超百萬方，武漢更是居于年內房企拿地建面首位。三四線城市方面房企投資以基本面優(yōu)良，經濟實力強勁的城市為主，例如珠三角的佛山、東莞，長三角的無錫、南通等。

03 企業(yè)融資

單月融資成本止跌回升，總額環(huán)比上漲6.5%

核心觀點

融資總量：本月95家典型房企的融資總額為1154.30億元，環(huán)比上升6.5%%，同比下降3.8%。其中，境內債權融資803.41億元，環(huán)比上升6.4%，同比上升33.8%；境外債權融資268.98億元，環(huán)比上升21.7%，同比下降35.9%。本月境內債權融資額大于800億元，保持3月份以來的強勁表現(xiàn)此外，境外債權融資環(huán)比實現(xiàn)較大幅度的上升，或許由于9月14號央行潘功勝表示“央行將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍?！敝?，“三條紅線”管控態(tài)度越來越清晰，業(yè)內金融調控將成常態(tài)化下，房企加緊在調控落實前大力融資所致。

融資成本：截至2020年9月房企新增債券類1融資成本6.09%，較2019年全年下降0.98個百分點，其中境外債券融資成本達7.97%，較2019年全年下降0.07個百分點；境內債券融資成本4.33%，較2019年全年下降0.99個百分點，融資成本的下降主要由于境外債券發(fā)行的大幅減少，前9月境外/境內債券比0.91，較2019年全年下降0.86，同時，由于全球前期整體貨幣環(huán)境寬松帶動整體債券利息成本下降。單月來看，9月單月融資成本5.53%，止跌上升，環(huán)比上升0.19個百分點；其中境內融資成本4.84%，是2020年以來單月境內融資成本最高值，主要由于三季度融資環(huán)境進一步收緊，特別是8月重點房企座談會后房企降負債成重要任務，新增融資將會受到進一步監(jiān)管，境內融資成本進一步上升。

企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為華夏幸福，融資總量109.79億元，主要為多筆子公司的銀行貸款、信托貸款等進行擔保融資，以及發(fā)行金額為12.5億元的公司債，10億元的永續(xù)債，和3.3億美元的境外有限票據(jù)。此外，碧桂園本月發(fā)行數(shù)額也較大，發(fā)行了78.3億港元的可換股債券，以及20億元的公司債。從企業(yè)梯隊來看，2020年前9月TOP10房企融資平均額249億元最大，同比下降10.44%，降幅較上月有所收窄。此外，TOP11-30以及TOP31-50房企融資額均實現(xiàn)同比上漲，TOP11-30的融資成本降幅最大，下降1.47個百分點，此外TOP51+房企降幅也達到了1.45個百分點，TOP31-50梯隊房企成本下降了1.44個百分點。

04 營銷策略

本月折扣力度平穩(wěn)，房企攜手渠道營銷

核心觀點

9月作為“金九銀十”傳統(tǒng)購房季，以恒大(03333)、碧桂園(02007)為首的房企集團層面營銷活動增多。折扣方面除個別房企之外，本月折扣普遍9折以上，特價房保持低位。恒大繼8月打出78折后，進一步加大營銷力度，9月619盤低至7折， 每日每盤10套一口價特價房，低至68折。

營銷活動方面，碧桂園、萬科(02202)、華潤置地(01109)等房企在全國或區(qū)域層面推出造節(jié)營銷活動，如萬科上海區(qū)域“十全九美購房節(jié)”，華潤置地“中秋國慶購房節(jié)”等。渠道方面動作頻頻，9月16日天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作推出“天貓好房”，次日碧桂園廣清區(qū)域攜手“天貓好房”推出“碧淘好房節(jié)”。此外貝殼聯(lián)合融創(chuàng)(01918)、保利、綠地等全國數(shù)十個品牌開發(fā)商推出66折特價房等多項促銷活動，覆蓋全國60多個城市上千個新房樓盤。

中秋節(jié)恰逢十一黃金周，可以預計整個“銀十”期間房企仍將積極推出各式營銷活動，但由于整體折扣維持較低水平，利潤空間有限，大幅度降價不會出現(xiàn)，更多仍是通過造節(jié)、特價房以及渠道等方式吸引潛在客戶。

05 人事變動

陳凱履職半年辭任，張園林兼任行政總裁

核心觀點

9月，房地產企業(yè)高層人員變動風潮趨漸平靜，典型房企高層曝光次數(shù)明顯減少，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，9月整體變動頻率及變動數(shù)量均較上月有大幅降低。

9月7日，新力控股（集團）有限公司發(fā)布公告稱，陳凱辭任公司執(zhí)行董事、聯(lián)席董事長及行政總裁職務，10月1日期生效。據(jù)了解，陳凱辭任是因為其需投放更多時間于個人及其他事務，其已確認彼與董事會并無意見分歧，亦無其他有關辭任的事宜須提呈公司股東及香港聯(lián)合交易所有限公司注意。與此同時，新力控股將委任公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席董事長張園林為公司行政總裁，并調任為公司董事長，同樣是自2020年10月1日起生效。

9月11日，恒隆發(fā)布公告宣布，恒隆集團及恒隆地產的執(zhí)行董事陳文博獲委任為恒隆集團及恒隆地產董事會的副董事長，于2020年9月13日起生效。陳文博為陳啟宗（恒隆集團及恒隆地產董事會董事長）的兒子、陳譚慶芬女士（一項信托基金(本集團主要股東)(該信托成立人）的孫兒，現(xiàn)時負責發(fā)展及設計部、項目管理部（包括其下設的資產保證及優(yōu)化部）和成本及監(jiān)控部。

06 戰(zhàn)略動態(tài)

成渝兩座融創(chuàng)文旅城開業(yè)

恒大物業(yè)IPO

核心觀點

本月房企多元化業(yè)務主要集中在產業(yè)、文旅地產板塊，此外融創(chuàng)和恒大在物業(yè)管理和新能源汽車方面有動作。其中，產業(yè)地產方面，佳兆業(yè)成立創(chuàng)新科技公司，有助于打造其“科技+產業(yè)+金融”戰(zhàn)略模式下的全鏈條產業(yè)生態(tài)體系。綠地耗資500億打造的武漢天河國際會展中心正式開工，該項目建成后室內凈展面積將成為世界第一，有望拉動武漢會展經濟的上下游產業(yè)發(fā)展。文旅地產方面，融創(chuàng)在成都和重慶的文旅城相繼開業(yè)，共同拓寬了西南版圖。華僑城旅投集團則與新疆賽里木湖旅游投資有限責任公司簽署合作協(xié)議，助力伊春全域旅游高質量發(fā)展。物業(yè)管理方面，融創(chuàng)物業(yè)服務集團有限公司分別與南昌市政公用資產管理有限公司和天津市南開區(qū)政府合作簽約，將在物管領域開展合作。

恒大在物管和新能源汽車領域有新進展。物管方面，自7月宣布分拆物業(yè)管理公司上市的計劃后；8月中旬引入華泰國際、騰訊(00700)、中信等14家戰(zhàn)略投資者，涉及總交易金額約為235億港元；于9月29日遞交上市申請表格。新能源汽車方面，恒大汽車出售兩附屬公司予金碧物業(yè)，表示將集中資源致力其開發(fā)整車制做業(yè)務。此外在9月25日發(fā)布公告稱，擬申請首次公開發(fā)行人民幣股份并在上海證券交易所科創(chuàng)板上市，募集資金擬用于新能源汽車研發(fā)、生產及營銷網絡建設項目和補充營運資金。

融創(chuàng)在全國布局12座文旅城，迄今已有10座開業(yè)。9月19日，成都融創(chuàng)文旅城啟幕，開業(yè)期間客流量達30萬人次，一周后重慶融創(chuàng)文旅城開業(yè)。至此融創(chuàng)在全國布局的12座文旅城又開2座，累計達10座。融創(chuàng)文旅城主打一站式吃住娛購游的生活體驗，包含多種業(yè)態(tài)，對人群有較大吸引力。在2019年，融創(chuàng)濟南、重慶、昆明三大文旅城項目就進入全國單項目銷售排行榜前十，住宅銷售均破百億。

（編輯：李國堅）