遠(yuǎn)大住工（02163）：2C業(yè)務(wù)蓄勢待發(fā)，即將打開新的增長極

本文轉(zhuǎn)自微信公號“笑談建筑”，作者：天風(fēng)建筑工程

核心觀點

2020年遠(yuǎn)大住工（02163）通過ToB + To C雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，著力發(fā)展2C業(yè)務(wù)。我們通過分析農(nóng)村住房市場的政策環(huán)境、鄉(xiāng)村別墅競爭對手情況、公司2C產(chǎn)品優(yōu)勢、營銷模式等，認(rèn)為2C業(yè)務(wù)將為公司打開新的增長極。

宅基地制度改革激活農(nóng)村自建房市場萬億空間

根據(jù)《中國農(nóng)村自建房行業(yè)消費數(shù)據(jù)與發(fā)展白皮書》對農(nóng)村市場需求的預(yù)測，中國每年約有500萬套農(nóng)房新建或者重建。我們預(yù)測，未來5-10年通過對宅基地整理，在失地農(nóng)民安置房建設(shè)方面最終可形成5萬億元(獨棟12.9萬元/戶*1902萬戶+公寓樓9.2萬元/戶*2854萬戶)的市場容量，按十年計算，則平均每年約形成5000億元農(nóng)村住宅市場規(guī)模。

鄉(xiāng)墅市場競爭對手在細(xì)分領(lǐng)域各有優(yōu)勢

我們選取了4家鄉(xiāng)墅代表性企業(yè)進(jìn)行對比分析，其中寶家鄉(xiāng)墅、原墅家為傳統(tǒng)型企業(yè)，別墅工場、華創(chuàng)美宅為裝配式建筑企業(yè)。在共同優(yōu)勢方面，均具有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整裝交付、完整的供應(yīng)鏈體系、交付方式無需墊資的特點。4家企業(yè)在細(xì)分領(lǐng)域有各自的競爭優(yōu)勢，如寶家鄉(xiāng)墅以設(shè)計實力研發(fā)出行業(yè)最豐富多樣的鄉(xiāng)墅產(chǎn)品;原墅家憑借工程建設(shè)的經(jīng)驗，首次將鋁模工藝引入到鄉(xiāng)墅傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系，大大提高了傳統(tǒng)混凝土結(jié)構(gòu)的建造速度與質(zhì)量;別墅工場是第一家做重鋼結(jié)構(gòu)的鄉(xiāng)墅企業(yè)，具有鋼結(jié)構(gòu)建造速度快、環(huán)保效果好、節(jié)省人力成本等優(yōu)勢;華創(chuàng)美宅運用了全螺栓連接裝配式混凝土結(jié)構(gòu)(BPC)，其工業(yè)化程度高，有更少的現(xiàn)場現(xiàn)澆施工，更加環(huán)保。

新一代遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品發(fā)布，規(guī)模有望快速增長

2020年公司著力發(fā)展C端業(yè)務(wù)，成立B2C模塊集成科技事業(yè)部，主要負(fù)責(zé)遠(yuǎn)大美宅和新產(chǎn)品B-BOX。其中，遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品主要面對C端消費者，目標(biāo)鄉(xiāng)村別墅市場，今年已發(fā)售五款標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。我們認(rèn)為，遠(yuǎn)大美宅除了具備其他鄉(xiāng)墅代表性企業(yè)的優(yōu)勢以外，還在智能制造、工廠布局、建造速度、技術(shù)水平、客戶類型等方面具備競爭優(yōu)勢。預(yù)計公司將在裝配式鄉(xiāng)墅這一細(xì)分市場迅速發(fā)展，未來能做到產(chǎn)品類型設(shè)計滿足全市場，長期上預(yù)計規(guī)模不低于2B業(yè)務(wù)。我們預(yù)測未來3年公司2C業(yè)務(wù)規(guī)模(不含B-BOX)將達(dá)到52.5億元，為公司提供可觀的業(yè)績增長。

首創(chuàng)線上線下互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式

遠(yuǎn)大美宅目前采用線下4S店和線上美宅云代相結(jié)合的營銷模式。其中，線下4S店發(fā)揮“體驗營銷”優(yōu)勢，結(jié)合4S經(jīng)銷商本地資源豐富的特點，高效加速遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品深入本土進(jìn)程;美宅云代打造線上業(yè)務(wù)代理員機(jī)制，具備推薦、銷售、返傭等功能，0成本，0門檻，高回報，適用于分散的建房客戶群體，類似于大數(shù)據(jù)時代下新興的UGC內(nèi)容+社交營銷模式，打破營銷傳播過程中早期的傳受關(guān)系。我們認(rèn)為兩者相結(jié)合的營銷模式有助于今后遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品的快速推廣。

B-BOX打造高端旅居空間產(chǎn)品，海內(nèi)外市場并行發(fā)展

2020年新研發(fā)的B-BOX產(chǎn)品使用高科技硅基復(fù)合材料，材料強(qiáng)度比普通混凝土高5倍，結(jié)構(gòu)容重輕于水，便于運輸。產(chǎn)品定位上，可用于鄉(xiāng)村民宿、旅游度假區(qū)、眾創(chuàng)辦公空間、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、生態(tài)文旅小鎮(zhèn)、咖啡店、書店等，目前實行海內(nèi)外市場并行發(fā)展，預(yù)計未來有望成為鄉(xiāng)村或海外地區(qū)的又一重量級產(chǎn)品。

投資建議

我們預(yù)計遠(yuǎn)大美宅將有很大的成長空間，未來能做到產(chǎn)品類型設(shè)計滿足全市場。同時新產(chǎn)品B-BOX未來有可能成為鄉(xiāng)村或海外地區(qū)的又一重量級產(chǎn)品，長期來看預(yù)計2C業(yè)務(wù)規(guī)模不低于2B業(yè)務(wù)。而且從企業(yè)經(jīng)營的角度上，2C業(yè)務(wù)有更好的可控性，保證更好的現(xiàn)金流和應(yīng)收款?？紤]到2C業(yè)務(wù)在未來對公司業(yè)績有較大提振，我們將2020-2022年EPS從1.81、2.17、2.60人民幣元/股調(diào)整為1.81、2.37、3.30人民幣元/股，給予公司2020年估值19.86倍PE，目標(biāo)價為35.96元人民幣(對應(yīng)41.09港元)，維持“買入”評級。

風(fēng)險提示

國有企業(yè)進(jìn)入裝配式領(lǐng)域?qū)拘纬筛偁?宅基地制度改革落地不及預(yù)期; 遠(yuǎn)大美宅業(yè)務(wù)推廣受阻; 公共衛(wèi)生事件致B-BOX海外業(yè)務(wù)受阻。

正文

由于勞動力緊缺和環(huán)保趨嚴(yán)，在政策的推動下，裝配式建筑得到快速發(fā)展?？紤]到居住舒適度、建造成本等因素，我國形成了以裝配式混凝土(PC)結(jié)構(gòu)為主、鋼結(jié)構(gòu)為輔的市場格局。其中，2019年新建裝配式建筑中PC結(jié)構(gòu)占比達(dá)到65%，從而帶動了PC市場的快速發(fā)展。遠(yuǎn)大住工憑借20余年的技術(shù)創(chuàng)新、研發(fā)能力、數(shù)據(jù)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)體系等優(yōu)勢，來自于地產(chǎn)商、總包商等B端機(jī)構(gòu)的項目訂單逐漸放量。根據(jù)2018年的收入計算，公司是中國最大PC構(gòu)件制造商，市場份額為13.0%。目前公司2B業(yè)務(wù)基本成熟，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。

隨著農(nóng)村集體用地、宅基地在國家政策鼓勵下對流動性、資產(chǎn)盤活的要求，2020年公司開始著力發(fā)展2C業(yè)務(wù)，成立B2C模塊集成科技事業(yè)部，攜遠(yuǎn)大美宅(B-house)業(yè)務(wù)與新產(chǎn)品B-BOX業(yè)務(wù)進(jìn)入鄉(xiāng)村別墅領(lǐng)域。我們通過分析農(nóng)村住房市場的政策環(huán)境、鄉(xiāng)村別墅競爭對手情況、公司2C產(chǎn)品優(yōu)勢、營銷模式等，認(rèn)為遠(yuǎn)大美宅與新產(chǎn)品B-BOX將為公司帶來新的業(yè)績增長。

1. 農(nóng)村自建房市場空間廣闊，裝配式建筑大有可為

1.1. 宅基地制度改革激活農(nóng)村自建房市場空間

從十八大以來，我國農(nóng)村土地政策聚焦在“三塊地”。“三塊地”是指農(nóng)村土地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地。圍繞“三塊地”涉及改革包括“農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革”三個方面。其中，宅基地制度改革對農(nóng)村自建房需求有著重要影響。

根據(jù)《中國農(nóng)村自建房行業(yè)消費數(shù)據(jù)與發(fā)展白皮書》的測算，我國有69萬個行政村，按每村新建10戶，中國每年約有500萬套農(nóng)房新建或者重建。

我們在《天風(fēng)建筑土改系列一：此輪土改將顯著增加建筑市場容量》(https://w.url.cn/s/AgvahpK)中指出此輪土改將顯著增加農(nóng)村住房市場容量。我們認(rèn)為近年來國家一直大力強(qiáng)調(diào)的“宅基地有償退出”可以激活對退出農(nóng)戶的安置形成的安置房建設(shè)需求。此外，新版《土地管理法》還增加了戶有所居的規(guī)定，我們認(rèn)為新增的戶有所居規(guī)定也將激活一部分建筑市場需求。

根據(jù)我們的測算，未來5-10年通過對宅基地整理，在失地農(nóng)民安置房建設(shè)方面最終可形成5萬億元(獨棟12.9萬元/戶*1902萬戶+公寓樓9.2萬元/戶*2854萬戶)的市場容量，按十年計算，則平均每年約形成5000億元農(nóng)村住宅市場規(guī)模。

1.2. 鄉(xiāng)村別墅迎來發(fā)展契機(jī)

隨著宅基地有償退出機(jī)制、戶有所居制度等政策的刺激，未來農(nóng)村新建房市場容量較大。從住宅品質(zhì)來看，近年來高端鄉(xiāng)村別墅在農(nóng)村自建房中在出現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。我們認(rèn)為主要有以下原因：

1)農(nóng)村生活質(zhì)量的提高?，F(xiàn)在的農(nóng)村，經(jīng)濟(jì)和生活條件各方面都有很大改善?，F(xiàn)代農(nóng)民的思想和受教育程度也在不斷提升，有更多的時間和機(jī)會外出工作，隨著經(jīng)濟(jì)的改善，對生活質(zhì)量要求也在提高。按照功能現(xiàn)代、風(fēng)貌鄉(xiāng)土、成本經(jīng)濟(jì)、結(jié)構(gòu)安全、綠色環(huán)保的宜居型農(nóng)房標(biāo)準(zhǔn)，加上健康住宅成為后公共衛(wèi)生事件時代的居住邏輯，對高品質(zhì)的農(nóng)村住宅產(chǎn)品的需求將越來越大。

2)消費者購買力強(qiáng)，有宅基地者居多。目前鄉(xiāng)墅市場主要有三類客戶群體，第一類客戶是在城市工作的高收入群體，同時在老家鄉(xiāng)下有宅基地，未來想利用起宅基地或家里父母希望在鄉(xiāng)下居住，有重建修繕需求的人群，目前此類客戶在鄉(xiāng)墅市場中占據(jù)主流;第二類客戶是沒有宅基地但追求田園鄉(xiāng)村生活的城市人群，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)與土地信息平臺對接，為這類客戶提供土地信息，創(chuàng)造需求，從而實現(xiàn)該類客戶在鄉(xiāng)村建造休閑度假別墅的愿景。

3)企業(yè)客戶在文旅開發(fā)上有較大需求。第三類客戶是一些計劃在鄉(xiāng)村做會所、民宿、養(yǎng)老等項目的企業(yè)，公司可憑借資源優(yōu)勢進(jìn)行拓展。休閑農(nóng)業(yè)的概念來源已久，但以往休閑農(nóng)業(yè)多是以農(nóng)業(yè)觀光和農(nóng)家樂為主, 功能單一, 層次較低, 現(xiàn)在休閑農(nóng)業(yè)已不滿足于“住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯、干農(nóng)家活、享農(nóng)家樂”為內(nèi)容的農(nóng)家樂。在發(fā)展農(nóng)業(yè)休閑旅游和農(nóng)家樂的同時, 還開發(fā)鄉(xiāng)村的民俗文化、農(nóng)耕文化、生態(tài)文化資源, 增加了休閑、娛樂、養(yǎng)生、健身和回歸自然的內(nèi)容, 從而使休閑農(nóng)業(yè)向更具商業(yè)化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展，吸引了更多商業(yè)企業(yè)布局鄉(xiāng)村休閑旅游項目。這些項目資金豐沛、對建筑有高品質(zhì)重設(shè)計的要求，有望逐漸帶動高端鄉(xiāng)村別墅建造市場起步并快速發(fā)展。同時，流轉(zhuǎn)給商業(yè)開發(fā)使用的農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，相較于宅基地對使用對象、使用面積及租賃年限的管轄相對靈活，在農(nóng)村可建設(shè)鄉(xiāng)村別墅的土地中占據(jù)較高比重，是鄉(xiāng)村別墅建造發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

4)居住者對于鄉(xiāng)墅的接受度高于城市商品房。從年齡階段來講，中老年人對于鄉(xiāng)村別墅的接受度要比年輕人高。由于現(xiàn)在大批年輕人的外出打工就業(yè)，因此家中只有老人的現(xiàn)象比較多。老年人還是更傾向于接地氣的鄉(xiāng)村別墅，而對于城里的商品房好感度降低。

5)從住房價格來看，相對于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市商品房來說，鄉(xiāng)村別墅的造價要比商品房低很多，主要是因為城市商品房價格中地價占比很高，而鄉(xiāng)村大多是自有宅基地，即使考慮租賃土地，地價與城市相比也低很多。

因此，隨著政策對農(nóng)村自建房的刺激以及市場需求的不斷提升，這幾年眾多企業(yè)紛紛進(jìn)入鄉(xiāng)村別墅領(lǐng)域，使其得到快速發(fā)展。目前參與者以小企業(yè)居多，市場較為分散。按建造模式可分為傳統(tǒng)型企業(yè)和裝配式建筑企業(yè)，目前以傳統(tǒng)型企業(yè)為主。

我們選取了4家鄉(xiāng)墅代表性企業(yè)與公司遠(yuǎn)大美宅進(jìn)行對比分析，其中寶家鄉(xiāng)墅、原墅家為傳統(tǒng)型企業(yè)，別墅工場、華創(chuàng)美宅為裝配式建筑企業(yè)。

2. 市場主要競爭對手：百花齊放，各有千秋

2.1. 寶家鄉(xiāng)墅：設(shè)計實力突出，高端鄉(xiāng)墅領(lǐng)軍品牌

深圳寶家鄉(xiāng)墅科技有限公司是國內(nèi)高端鄉(xiāng)墅領(lǐng)軍品牌，寶家脫胎于中南五省第一家上市甲級設(shè)計院寶信云建筑(股票代碼 831620)，正式成立于2017年2月，總部設(shè)于深圳，三個分部分別設(shè)于湖南長沙(研發(fā)中心)、江蘇無錫和浙江杭州。

2017年寶家開始做鄉(xiāng)村別墅，聚焦于改善和提高鄉(xiāng)居生活品質(zhì)，調(diào)研60W+回鄉(xiāng)建房人群的需求，組建設(shè)計、工藝、供應(yīng)鏈方面的專家團(tuán)隊，整合產(chǎn)業(yè)鏈上的優(yōu)質(zhì)資源，研發(fā)出特適于鄉(xiāng)村生活場景的別墅產(chǎn)品，堅持以高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化、整體交付來增強(qiáng)確定性。

目前，寶家鄉(xiāng)墅項目已覆蓋全國26個省份，191+城市，1900+鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在建業(yè)主轉(zhuǎn)介紹率300%。客戶大多為企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、企業(yè)高管、專業(yè)人士等城市高凈值人群。從業(yè)務(wù)分布來看，湖南、廣東、江西、湖北四個區(qū)域項目居多。

設(shè)計實力突出，產(chǎn)品類型豐富。寶家擁有甲級設(shè)計院團(tuán)隊，別墅設(shè)計研發(fā)實力強(qiáng)，以及上百項知識產(chǎn)權(quán)專利，共打造40多款標(biāo)準(zhǔn)化別墅產(chǎn)品，形成基于不同場景的A、C、E、X級產(chǎn)品，外觀主要有中式、歐式、海派、御派等，每套價格在77.9-436萬元。從結(jié)構(gòu)類型來看，寶家的產(chǎn)品全部采用傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。目前A級產(chǎn)品性價比較高，客戶選擇更多。

產(chǎn)品定價方面，寶家采用全國統(tǒng)一售價，總價考慮地域系數(shù)計價(按省份)，根據(jù)地域差異整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整(使抗震、保溫、防風(fēng)等條件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn))，以及考慮當(dāng)?shù)匚飪r差異，別墅價格計算公式如下：

全國各地區(qū)別墅價 = 地域系數(shù)×標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品價 + 地基和附屬工程費用

建房流程公開透明，無需墊資建房。在主體結(jié)構(gòu)開工前，客戶需付總額款項60%，裝修進(jìn)場前支付40%余款。隨著公司入駐京東、天貓，可以實現(xiàn)平臺付款，大部分客戶信任度增加。

整合產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)質(zhì)資源，規(guī)模化采購降低成本。寶家已于多個細(xì)分領(lǐng)域龍頭企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成全國鄉(xiāng)墅領(lǐng)域產(chǎn)品供應(yīng)鏈。此外，寶家還與戰(zhàn)略合作單位共同推出了四大系統(tǒng)，以解決鄉(xiāng)居環(huán)境四大常見難題，分別有安全用電整體解決方案(西門子)、開關(guān)面板光源整體解決方案(飛利浦)、防水防潮整體解決方案(東方雨虹)、照明環(huán)境整體解決方案(實益達(dá))等。

標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品助寶家業(yè)績持續(xù)創(chuàng)新高。寶家在2017年僅實現(xiàn)銷售21棟，主要是因為早期做的是私人訂制，影響了項目的成本、工期、交房效果等，從而拖累了經(jīng)營效率。到了2018年寶家堅持做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整體交付，顯著提升了經(jīng)營效率;同年寶家成功入駐京東，創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)銷售模式開啟了網(wǎng)購別墅新熱潮，2018年共銷售476棟，銷售額超5億元。2019年入駐天貓，進(jìn)一步擴(kuò)大互聯(lián)網(wǎng)平臺的布局，全年銷售額超13億元。截至2019年底，寶家累計銷售1200棟別墅。

在銷售渠道方面，寶家合理運用資源、發(fā)揮自身建造品質(zhì)優(yōu)勢，通過直接間接雙渠道積累客戶贏得業(yè)績增長。直接渠道上，寶家在今日頭條、微信MP、廣點通、百度原生等多家平臺運營產(chǎn)品的廣告管理，保障高質(zhì)量的互聯(lián)網(wǎng)信息流的投放，同時整合社區(qū)運營、用戶運營模式，通過裂變傳播思路建立起寶家網(wǎng)絡(luò)粉絲端。

間接渠道上，寶家注重口碑積累、與已簽約的客戶長期穩(wěn)定關(guān)系，關(guān)注客戶在親友同鄉(xiāng)間以實際經(jīng)驗對寶家建造品質(zhì)的宣傳。無需自己引流客源，憑借自身產(chǎn)品設(shè)計類型多，美觀好看，符合消費者審美需求，從而在特定區(qū)域內(nèi)形成一定的影響力，達(dá)到了自發(fā)口碑傳播率82%，2019在建業(yè)主轉(zhuǎn)介紹率178%，2020在建業(yè)主轉(zhuǎn)介紹率300%。此外，寶家又吸引客戶以投資者的身份加入企業(yè)，成立了鄉(xiāng)村自建房業(yè)主委員會，獲得本屆業(yè)委會的3500萬元人民幣投資。同時，老股東中力資本追投5000萬元。

項目施工方面，目前寶家有兩萬左右工人，屬于公司的自有施工班組，隨時統(tǒng)籌調(diào)度;工期方面，寶家別墅的施工建設(shè)周期一般為6個月，若遇到惡劣天氣等其他不可抗力因素，工期會有所延遲。

2.2. 原墅家：將鋁模工藝首次獨家引進(jìn)鄉(xiāng)墅傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系

原墅家創(chuàng)始團(tuán)隊前身是承建政府項目建設(shè)、大型建筑建設(shè)的建筑企業(yè)。曾參與建設(shè)過南岳生物制藥產(chǎn)業(yè)園、湖南省軌道交通控制中心、湖南文理學(xué)院逸夫大樓等，其中南岳生物制藥產(chǎn)業(yè)園榮獲建筑行業(yè)最高獎項——“魯班獎”。2017年湖南省遭遇特大洪災(zāi)，原墅家創(chuàng)始團(tuán)隊響應(yīng)政府號召，投身抗洪救災(zāi)，援建安置房30余棟，后續(xù)受村民口碑傳播，陸續(xù)建造鄉(xiāng)墅80余棟。至此開始正式投入鄉(xiāng)村別墅設(shè)計建設(shè)的市場領(lǐng)域發(fā)展。

自2016年成立以來，原墅家憑借扎實的行業(yè)基礎(chǔ)和施工能力，同時嚴(yán)格篩選優(yōu)質(zhì)材料，吸納一級建造師、二級建造師及高級裝配師等稀缺人才。成功建立了完善的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品序列以及完整的服務(wù)流程體系，發(fā)展成為團(tuán)隊卓越、運營高效、產(chǎn)品高質(zhì)的鄉(xiāng)墅品牌。至今業(yè)務(wù)已覆蓋湖南、廣東、湖北、江西、河南等地。

產(chǎn)品體系方面，通過4年深耕鄉(xiāng)墅建造，目前原墅家形成了基于不同場景的Y、S、J系列標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，主要有新中式和地中海風(fēng)格可選，每套價格在59.8-276.8萬元。從結(jié)構(gòu)類型來看，目前主要以傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)為主，另有少量框架結(jié)構(gòu)和純混凝土鋁模澆筑結(jié)構(gòu)。目前Y系列產(chǎn)品性價比較高，客戶選擇更多。

與寶家鄉(xiāng)墅類似，原墅家鄉(xiāng)墅全屋精裝整體交付，產(chǎn)品采用全國統(tǒng)一售價，總價考慮地域系數(shù)，不包括打地基費用。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品價格具體結(jié)合項目所選擇的產(chǎn)品系列(Y、S、J三大體系)、地域位置、土壤質(zhì)量、個性化需求等因素，在和客戶確認(rèn)需求、完成現(xiàn)場測繪后報整價給出?？蛻粜柙谥黧w結(jié)構(gòu)開工前支付總額款項60%，封頂后裝修進(jìn)場前再支付40%余款。公司已入住京東和天貓旗艦店，可以實現(xiàn)平臺付款，提升客戶信任度。

原墅家供應(yīng)鏈體系完整，與多家領(lǐng)先企業(yè)建立戰(zhàn)略合作。通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的方式集中采購品牌建材，公司擁有一定的議價能力。

首次將鋁模工藝引入到鄉(xiāng)墅傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系。2020年7月，原墅家與中建科技簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。相對于傳統(tǒng)建筑模式，鋁模工藝可以有效地保證不同項目的產(chǎn)品達(dá)到統(tǒng)一的高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，使內(nèi)外墻免抹灰成為可能，并可杜絕由于傳統(tǒng)抹灰工藝帶來的空鼓、開裂，最大程度降低滲漏的風(fēng)險。

工期方面公司傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)主體工期一般在3-6個月，而采用純混凝土鋁模澆筑，主體只需一個月時間完成，顯著縮短了建造工期。采用鋁模工藝，一套模板正常施工可達(dá)到四天一層，只需一個月，建筑主體就能完工，而且可以較好地展開流水線施工，大大縮短施工周期，并且施工管理更加規(guī)范。鋁模板系統(tǒng)所有材料均為可再生材料，符合國家對建筑項目節(jié)能、環(huán)保、低碳、減排的規(guī)定。并且鋁模板系統(tǒng)全部配件均可重復(fù)使用，施工拆模后，現(xiàn)場無任何垃圾，支撐體系構(gòu)造簡單、拆除方便，整個施工環(huán)境安全、干凈、整潔。清水混凝土澆筑,達(dá)到無需裝修即可入住的墻面效果;全屋保溫、零開裂零漏水、質(zhì)量達(dá)到人防標(biāo)準(zhǔn)。

2.3. 別墅工場：裝配式重鋼結(jié)構(gòu)先行者

別墅工場成立于2015年8月，為湖南森態(tài)建筑科技有限公司旗下網(wǎng)站品牌，品牌專注于新農(nóng)村別墅設(shè)計和別墅室內(nèi)裝修設(shè)計、園林景觀設(shè)計及施工的一站式服務(wù)。目前業(yè)務(wù)為雙輪驅(qū)動，即“高端鄉(xiāng)墅定制設(shè)計”和“裝配式重鋼鄉(xiāng)墅整裝交付”，年銷售額達(dá)數(shù)億元。

別墅工場整裝交付產(chǎn)品有A級和C級系列，以A級產(chǎn)品居多，全部采用重鋼結(jié)構(gòu)，單套價格在56.8-308.8萬元。目前公司已入駐京東和天貓旗艦店，可以實現(xiàn)平臺付款，提升客戶信任度。

與其他鄉(xiāng)墅產(chǎn)品一樣，別墅工場的產(chǎn)品采用全國統(tǒng)一售價，總價考慮地域系數(shù)計價(按省份)，根據(jù)地域差異整體結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整(使抗震、保溫、防風(fēng)等條件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn))，不包括地基和附屬工程費用。在主體結(jié)構(gòu)開工前，客戶需付總額款項60%，封頂后裝修前付35%和5%質(zhì)保金。目前公司均已入駐京東、天貓，可以實現(xiàn)平臺付款。

別墅工場已與多個細(xì)分領(lǐng)域領(lǐng)軍企業(yè)建立品牌戰(zhàn)略合作關(guān)系，組建了鄉(xiāng)墅領(lǐng)域強(qiáng)大的產(chǎn)品供應(yīng)鏈。產(chǎn)品體系涵蓋土建、外墻、室內(nèi)、園林景觀、軟裝搭配等各階段主材輔材。

別墅工場重鋼結(jié)構(gòu)有以下優(yōu)勢：

1)重鋼別墅主體框架，選用國際鋼結(jié)構(gòu)材料，每平方米含鋼量超50公斤，相比傳統(tǒng)輕鋼材料含鋼量高出30%，達(dá)到抗震9級、防風(fēng)13級，應(yīng)對極端天氣、自然災(zāi)害更加安全可靠;相比傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)建筑，使用年限提高30%以上。

2)建造速度快，節(jié)省人力成本。工廠制造，現(xiàn)場整裝，交付時間90天左右，比傳統(tǒng)施工模式縮短50%以上;用工量方面，鋼結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)建筑減少2/3。

3)環(huán)保效果好，鋼結(jié)構(gòu)住宅施工時大大減少了砂、石、灰的用量，所用的材料主要是綠色，100%回收或降解的材料，在建筑物拆除時，大部分材料可以再用或降解，不會造成垃圾。

4)符合住宅產(chǎn)業(yè)化和可持續(xù)發(fā)展的要求。鋼結(jié)構(gòu)適宜工廠大批量生產(chǎn)，工業(yè)化程度高，并且能將節(jié)能、防水、隔熱、門窗等成品集合于一體，成套應(yīng)用，將設(shè)計、生產(chǎn)、施工一體化，提高建設(shè)產(chǎn)業(yè)的水平。

2.4. 華創(chuàng)美宅：裝配式BPC技術(shù)服務(wù)鄉(xiāng)村市場

華創(chuàng)美宅為民企北京建工華創(chuàng)旗下的品牌，主營鄉(xiāng)村別墅，服務(wù)鄉(xiāng)村市場。北京建工華創(chuàng)成立于1997年，是國家級高新技術(shù)企業(yè)，2007年掛牌新三板，是裝配式建筑技術(shù)提供商、預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)商、裝配式建筑施工服務(wù)商。公司研發(fā)了全國首創(chuàng)并率先推廣市場化全螺栓混凝土裝配式(BPC)建筑科技技術(shù)，對低矮層建筑技術(shù)進(jìn)行了全面深入的研究。研究范圍涵蓋自設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、到建筑施工的全過程，形成自有知識產(chǎn)權(quán)的建筑體系和多項專利技術(shù),并設(shè)計實現(xiàn)年產(chǎn)超過三十萬建筑平米構(gòu)件生產(chǎn)能力的自動化生產(chǎn)線。

建工華創(chuàng)以加盟合作模式快速復(fù)制、推廣BPC技術(shù)，致力于打造全產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)體系和產(chǎn)學(xué)研基地。目前已在全國18省市地區(qū)開展了業(yè)務(wù)合作。此外，還有菲律賓馬尼拉、韓國等國際合作。

產(chǎn)品在標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上滿足個性化需求。京東旗艦店顯示11款房型產(chǎn)品包含1-3層鄉(xiāng)村別墅，獨棟和合院建筑，精裝交付價格為38.8萬起至218萬元起，不需按地域系數(shù)計算，總價包含硬土地基。主體建設(shè)僅需15天完成，60天精裝交付。在主體結(jié)構(gòu)開工前，客戶需付總額款項60%，封頂后裝修前付40%余額。華創(chuàng)建工2019年營業(yè)收入為1716萬元，假設(shè)不考慮其他業(yè)務(wù)占比，按照單套80萬元的均價計算，我們預(yù)計2019年銷售量在21套左右，目前體量還較小。

在標(biāo)準(zhǔn)化部品尺寸模數(shù)組合基礎(chǔ)上，用戶可根據(jù)個性化的需求，對戶型、面積、室內(nèi)外裝修、設(shè)備選型等進(jìn)行DIY設(shè)計。通過不同的搭配與組合，實現(xiàn)建筑平面布局簡易、多變的能力，滿足百變的個性化需求，價格按照私人訂制計價。

全螺栓連接裝配式混凝土結(jié)構(gòu)房屋體系(BPC)是一種新型裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，是由預(yù)制墻板、墻柱、墊塊、門窗框、預(yù)應(yīng)力樓板、屋面板等部件組成，預(yù)制墻板由兩層混凝土板和夾在中間的100mm厚防火保溫材料構(gòu)成，預(yù)制預(yù)應(yīng)力樓板(屋面板)由若干標(biāo)準(zhǔn)段預(yù)制混凝土板通過預(yù)應(yīng)力鋼筋張拉拼接而成。

所有預(yù)制構(gòu)件分4類24個模塊，形成一個完整的標(biāo)準(zhǔn)系列，并在工廠生產(chǎn)完成預(yù)制，運至現(xiàn)場后用螺栓連接而成的建筑體系，裝配化率大于95%，通過人機(jī)協(xié)作5-7天即可完工300m2建筑主體安裝，大大節(jié)省人工成本。此外，結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計與輕質(zhì)材料技術(shù)的應(yīng)用，使板材較傳統(tǒng)產(chǎn)品減重40%以上，降低運輸成本。

此外，建工華創(chuàng)計劃聯(lián)合創(chuàng)辦裝配式建筑產(chǎn)業(yè)中心工廠、衛(wèi)星工廠等分布式產(chǎn)業(yè)基地，尋求利用各自優(yōu)勢投入場地、設(shè)備、人力和當(dāng)?shù)刭Y源等，共同打造全產(chǎn)業(yè)鏈BPC綠色建筑新業(yè)態(tài)，形成統(tǒng)一的BPC構(gòu)件市場價格和管理。其中，中心工廠為全構(gòu)件工廠，服務(wù)半徑300-500公里;衛(wèi)星工廠為高頻次構(gòu)件工廠，服務(wù)半徑50-100公里。目前建工華創(chuàng)在全國有五家工廠，分別位于河北、海南、江蘇、河南和新疆庫爾勒。其中，河北工廠屬于公司參股，海南工廠屬于公司控股。

2.5. 競爭優(yōu)勢分析

通過研究上述4家鄉(xiāng)墅企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)其在不同領(lǐng)域有各自的優(yōu)勢。其中，寶家鄉(xiāng)墅以設(shè)計實力研發(fā)出行業(yè)最豐富多樣的鄉(xiāng)墅產(chǎn)品，深受消費者歡迎。由最初的私人訂制戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為只做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整裝交付，顯著提升了經(jīng)營效率;原墅家創(chuàng)始團(tuán)隊是大型工程建設(shè)背景，為使鋁模工藝更加經(jīng)濟(jì)地應(yīng)用于低層別墅，首次將鋁模工藝引入到鄉(xiāng)墅傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系，大大提高了建造速度;別墅工場是第一家做重鋼結(jié)構(gòu)的鄉(xiāng)墅企業(yè)，具有鋼結(jié)構(gòu)建造速度快、環(huán)保效果好、節(jié)省人力成本等優(yōu)勢。而重鋼結(jié)構(gòu)類似框架結(jié)構(gòu)，居住舒適度類似于混凝土結(jié)構(gòu)房屋，在防水防潮、隔音保溫上性能遠(yuǎn)超輕鋼結(jié)構(gòu);華創(chuàng)美宅運用了全螺栓連接裝配式混凝土結(jié)構(gòu)(BPC)，是一種新型裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，在建造速度、用工等方面優(yōu)勢突出。此外，BPC使用全干連接，有更少的現(xiàn)場現(xiàn)澆施工，更加環(huán)保。

同時，4家鄉(xiāng)墅企業(yè)也有共性的優(yōu)勢，主要如下：

1)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整裝交付：4家企業(yè)均采用了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整裝交付，其中別墅工場有部分定制設(shè)計業(yè)務(wù)，但仍以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品為主。我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品將是未來趨勢，其最大的特點在于可以規(guī)?；瘡?fù)制，可以降低原材料批量采購的成本，現(xiàn)場施工的水平也會越加熟練，房屋質(zhì)量安全可靠。而私人訂制產(chǎn)品難免會產(chǎn)生因客戶設(shè)計修改造成的材料浪費、工期延誤等，拖累了經(jīng)營效率。整裝交付方面，在設(shè)計、施工、裝修等全產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的協(xié)同下，經(jīng)營良好的企業(yè)可以降本增效，進(jìn)一步提高盈利能力。

2)完整的供應(yīng)鏈體系：4家企業(yè)均和細(xì)分領(lǐng)域品牌建材建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成全國鄉(xiāng)墅領(lǐng)域產(chǎn)品供應(yīng)鏈。通過標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的方式集中采購品牌建材，同等品質(zhì)和配置下，相比業(yè)主自行建設(shè)的所耗成本有顯著降低。

3)交付方式無需墊資：傳統(tǒng)的工程建設(shè)中，承包單位在整體交付前需墊付資金，可能會因工期延誤等因素拖累項目回款，甚至是出現(xiàn)壞賬的可能，對于資金體量小的民營企業(yè)來說，經(jīng)營風(fēng)險大。而鄉(xiāng)墅產(chǎn)品無需墊資，消費者按節(jié)點提前付款，不占用公司現(xiàn)金流，是一種輕資產(chǎn)模式，不會因資金問題而產(chǎn)生對企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的阻礙，較為適合民企的經(jīng)營發(fā)展。

3. B-house遠(yuǎn)大美宅：厲兵秣馬，蓄勢待發(fā)

伴隨著新土法2020年1月1日起施行、2020年中央一號文件出臺，農(nóng)村集體土地可直接入市，鄉(xiāng)村住宅市場迎來了一個新的市場空間，模塊化、裝配式建筑將大有可為。遠(yuǎn)大住工通過To B + To C雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，服務(wù)鄉(xiāng)村人居品質(zhì)提質(zhì)升級。2C業(yè)務(wù)由B-house遠(yuǎn)大美宅和新產(chǎn)品B-BOX組成。其中，B-house產(chǎn)品主要面對C端消費者，目標(biāo)鄉(xiāng)村別墅市場;采用線上線下“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，通過建立信息化平臺系統(tǒng)，結(jié)合全國布局的自營和聯(lián)合工廠，提供生產(chǎn)、銷售、安裝和售后服務(wù)的一站式工業(yè)化全裝配鄉(xiāng)村高端住宅服務(wù)。

3.1. 遠(yuǎn)大美宅新品上市，未來發(fā)展空間廣闊

早在2015年遠(yuǎn)大住工就嘗試第一代B-house遠(yuǎn)大美宅，但由于當(dāng)時市場空間較小、業(yè)務(wù)過于分散、公司布局及服務(wù)不夠完善等，短期擱置了鄉(xiāng)村別墅的項目，不過期間仍然專注于2C產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)。到了2020年，隨著農(nóng)村集體用地、宅基地在國家政策鼓勵下對流動性、資產(chǎn)盤活的要求，公司抓住新的機(jī)遇，攜新一代B-house遠(yuǎn)大美宅發(fā)力鄉(xiāng)墅市場。

2020年共發(fā)布5款新品，分別為梧桐美郡、橡樹莊園、芙蓉莊園、香樟美郡和凡爾賽，根據(jù)產(chǎn)品類型居住面積在238㎡-808㎡，單套價格在88-398萬元，全部標(biāo)準(zhǔn)化整裝交付，采用全國統(tǒng)一售價，不包括地基和附屬工程。相比于傳統(tǒng)鄉(xiāng)墅，B-house產(chǎn)品不需計算地域系數(shù)，主要是因為產(chǎn)品均采用全裝配預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)體系，它的主體全部都在工廠預(yù)制而成，然后在現(xiàn)場通過高強(qiáng)螺栓連接，不需要任何現(xiàn)澆，一棟遠(yuǎn)大美宅，最快2天完成主體結(jié)構(gòu)，60天實現(xiàn)精裝整體交付，極大地滿足人居實用性、舒適度，倡導(dǎo)建筑的節(jié)能環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展。目前公司已入駐京東和天貓旗艦店，可以實現(xiàn)平臺付款。

此外，鄉(xiāng)墅行業(yè)無需墊資建房，不占用公司現(xiàn)金流。在主體結(jié)構(gòu)開工前，客戶需付總額款項60%，封頂后裝修前再付40%余額。

遠(yuǎn)大美宅在產(chǎn)品設(shè)計、戶型布局、精裝風(fēng)格上為客戶打造優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境。以橡樹莊園樣板房為例，橡樹莊園占地面積169㎡，銷售面積325㎡，共兩層，功能布局五室四廳三衛(wèi)一廚一洗衣房兩露臺，簡潔大氣，空間規(guī)劃明晰。

1)一層聚焦“社交+功能”，方便實用。入戶廳很好地在大門與客廳間做了轉(zhuǎn)圜;餐廳、廚房、儲物洗衣房充分貫通、位于客廳另一側(cè);考慮到年邁父母出入方便及喜愛清凈，父母房偏在一隅、靠近公共衛(wèi)生間。

2)二層定位“起居+休閑”，溫馨私密。緊湊的過廳將4個臥室巧妙連接;根據(jù)客戶需求，挑空部分可自行搭建，拓展生活客廳;二層亮點當(dāng)屬極具私密感的主臥，獨立衛(wèi)生間、衣帽間、露臺一應(yīng)俱全，舒適感躍然而出。

產(chǎn)品功能分區(qū)合理，現(xiàn)代簡約精裝：

1)客廳：雙層挑高，戶型通透，空間更顯寬敞開闊，餐廳與客廳相連。

2)多功能廳：與客廳相連，可根據(jù)用戶喜好布置為茶室、棋牌室或健身房;直通室外的推拉門，把室內(nèi)外空間很好融合，室內(nèi)休閑娛樂、室外玩耍BBQ，享有多品類的居家休閑方式、高品質(zhì)的戶外就餐需求。

3)廚房：除功能性櫥柜外，還配置了一組3.8米長的高柜，確保足夠的儲藏空間。正中央的中島吧臺可用于備餐、用餐、喝酒、聊天等;儲物洗衣房緊臨廚房，有獨立出入口，買菜采購、廚余垃圾可直接從后門進(jìn)出，不干擾家人、不弄臟屋內(nèi)。

4)主臥：獨享約50㎡超大空間，內(nèi)含衣帽間、9㎡獨立衛(wèi)生間(1.6m洗面臺，淋浴、浴缸雙功能匹配)，還有4.7m×2m寬大露臺直通室外，兼具舒適與私密性。

5)雙露臺：雙露臺的配置提供開放空間感，足不出戶就能使閑適生活無限延伸，享受放松愜意的悠然時光。

此外，遠(yuǎn)大美宅嚴(yán)格把控工藝工法，將建造誤差縮小到毫米級，有以下優(yōu)點：

1)質(zhì)量更優(yōu)：主體工藝采用全預(yù)制、全裝配混凝土結(jié)構(gòu)體系，等同現(xiàn)澆但優(yōu)于現(xiàn)澆。預(yù)制構(gòu)件之間采用預(yù)埋連接盒通過螺栓連接，抗震烈度可達(dá)8度以上，外墻飾面與墻體在工廠一次壓模成型，無需現(xiàn)場貼磚，經(jīng)久耐用，安全抗震。

2)保溫防潮性好：地基施工鋪設(shè)土工防潮膜，其上采用架空保溫預(yù)制隔板，隔絕潮氣;墻體采用夾心三明治結(jié)構(gòu)墻體，具有保溫、隔離噪音、防水性能好等優(yōu)點;外墻與樓板之間采用構(gòu)造+材料雙防水形式，進(jìn)一步提升防潮能力;屋頂采用輕鋼坡屋頂設(shè)計，桁架工廠預(yù)組裝，材料選用夾心保溫樓板。夾心保溫外墻板，將60mm厚的EPS保溫材料夾在160mm厚的墻板構(gòu)件和250mm厚的樓板構(gòu)件中，降低墻體傳熱系數(shù)。樓板厚300mm，采用加厚200mm的EPS保溫材料隔斷，滿足屋頂隔熱要求，三層中空玻璃門窗，大大降低傳熱系數(shù)。

3)降噪隔音效果好：門窗采用雙層玻璃設(shè)計，提高了隔音效果;獨特的靜音排水管技術(shù)，強(qiáng)化了整體的降噪功能和排水能力。

4)滿足多樣化需求：室內(nèi)采用裝配式裝修，空間靈活多變，可根據(jù)消費者需求變換房間布局。

5)注重空間功能屬性，提高空間使用率：整體住房優(yōu)化了梁高度，管線預(yù)埋處理，提升凈高。

6)建造速度快：整體交付時間2個月左右，主體結(jié)構(gòu)最快2天完成，享受終身保修結(jié)構(gòu)主體服務(wù)。

我們認(rèn)為未來遠(yuǎn)大美宅的推廣及發(fā)展取決于消費者接受度，全裝配預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)體系作為一種全新的工藝，預(yù)計短期內(nèi)也需要一定的時間檢驗，等達(dá)到較高市場認(rèn)可接受度后預(yù)計公司會進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)能。產(chǎn)品的設(shè)計風(fēng)格、外觀、戶型等是消費者重點考慮的方面，我們認(rèn)為隨著遠(yuǎn)大美宅的產(chǎn)品逐漸變得豐富，設(shè)計風(fēng)格變得多樣，將進(jìn)一步提高消費者體驗感，吸引廣大人群購買美宅。為加強(qiáng)B-house的宣傳工作，目前公司已建立6大展廳，分別位于湖南、湖北、山東、天津、河南和安徽。

根據(jù)B-house遠(yuǎn)大美宅公眾號的數(shù)據(jù)，在不到兩個月的樣板房征集活動中，我們預(yù)計超過100人進(jìn)行訂購，梧桐美郡的優(yōu)惠價65萬元，橡樹莊園的優(yōu)惠價95萬元，我們按平均75萬元一套進(jìn)行計算，100訂購業(yè)務(wù)收入為7500萬元。不到兩個月的時間內(nèi)，在沒有進(jìn)行大量宣傳的情況下，我們認(rèn)為能取得如此亮眼的銷售業(yè)績，預(yù)計未來遠(yuǎn)大美宅有廣闊的發(fā)展空間。

3.2. 遠(yuǎn)大美宅競爭優(yōu)勢分析

與鄉(xiāng)墅領(lǐng)域代表性企業(yè)一樣，遠(yuǎn)大美宅同樣具有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品整裝交付、完整的供應(yīng)鏈體系、交付方式無需墊資等優(yōu)勢。此外，我們認(rèn)為，遠(yuǎn)大美宅還在以下方面具備競爭優(yōu)勢，短期內(nèi)遠(yuǎn)大美宅有望領(lǐng)先行業(yè)。

1)建筑工業(yè)化領(lǐng)導(dǎo)者

遠(yuǎn)大住工是中國裝配式建筑行業(yè)中首家完整運用全流程數(shù)字信息化體系，也是首家擁有專屬知識產(chǎn)權(quán)的全產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)體系的企業(yè)，提供全球化、規(guī)?；I(yè)化及智能化的裝配式建筑制造與服務(wù)，是中國建筑工業(yè)化的踐行者。

目前我國處于勞動力緊缺、環(huán)保趨嚴(yán)的大背景，與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑相比，裝配式建筑是一種可實現(xiàn)綠色環(huán)保、提升建筑品質(zhì)并加速工業(yè)化轉(zhuǎn)型的模式。為此，近年來中央及地方政府發(fā)布一系列政策提出要大力發(fā)展裝配式建筑。2016年2月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)30%。我們認(rèn)為，目前裝配式建筑在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)推廣較多，未來在鄉(xiāng)村市場也將大有可為，從市場裝配式鄉(xiāng)墅企業(yè)的發(fā)展來看，裝配式鄉(xiāng)墅已經(jīng)開始顯現(xiàn)，和競爭對手相比，目前公司的工業(yè)化程度最高，我們預(yù)計遠(yuǎn)大美宅將憑借建筑工業(yè)化優(yōu)勢迅速占領(lǐng)市場。

2)工廠全國布局，有助于遠(yuǎn)大美宅大范圍推廣

與遠(yuǎn)大住工2B業(yè)務(wù)的PC構(gòu)件一樣，遠(yuǎn)大美宅預(yù)制構(gòu)件在直營工廠或聯(lián)營工廠生產(chǎn)。由于建筑工程開工的特點，一般B端業(yè)務(wù)在上半年處于行業(yè)淡季，期間工廠產(chǎn)能使用率較低。而C端直接對接消費者需求，全年訂單較為穩(wěn)定，我們預(yù)計B端和C端訂單的互補(bǔ)能夠進(jìn)一步提高整體產(chǎn)能使用率。

截至2019年4月30日，遠(yuǎn)大住工擁有15家全資PC工廠及已訂約投資85家聯(lián)合工廠。目前工廠遍布全國各地，已實現(xiàn)萬億級GDP地區(qū)全覆蓋，業(yè)務(wù)輻射超過100個城市。裝配式PC構(gòu)建的經(jīng)濟(jì)運輸半徑在150公里左右，全國化的布局能夠幫助遠(yuǎn)大美宅C端農(nóng)村市場業(yè)務(wù)快速開展。而同為裝配式PC鄉(xiāng)村別墅的華創(chuàng)美宅目前在全國只有七個工廠，而且布局主要在北方。與同樣做PC結(jié)構(gòu)的鄉(xiāng)墅企業(yè)相比，產(chǎn)能的全國布局為遠(yuǎn)大美宅今后的大范圍推廣提供了基礎(chǔ)。

3)建造速度領(lǐng)先行業(yè)，產(chǎn)品性價比高

遠(yuǎn)大美宅在工期方面優(yōu)勢明顯。產(chǎn)品全部采用全裝配預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)體系，主體全部在工廠預(yù)制而成，現(xiàn)場通過高強(qiáng)螺栓連接，不需要任何現(xiàn)澆，整體精裝交付只需2個月，工期快于重鋼結(jié)構(gòu)和非裝配式結(jié)構(gòu)。

在產(chǎn)品價格方面，遠(yuǎn)大美宅平均銷售單價為4052元/㎡，高于寶家鄉(xiāng)墅(3895元/㎡)、原墅家(2863元/㎡)和別墅工場(3127元/㎡)，但低于同為裝配式混凝土結(jié)構(gòu)的華創(chuàng)美宅(4565元/㎡)。采用BPC技術(shù)的華創(chuàng)美宅單價要高于遠(yuǎn)大美宅，目前產(chǎn)品種類較少，布局還未滲透到全國;由于寶家鄉(xiāng)墅A級、X級產(chǎn)品使用全磚混結(jié)構(gòu)，拉低了整體的銷售均價，而C級、E級產(chǎn)品使用框架結(jié)構(gòu)，單價要高于遠(yuǎn)大美宅，工藝不同帶來的價格差異較大。原墅家使用的是磚混結(jié)構(gòu)，造價相對較低，但磚混結(jié)構(gòu)在保溫防潮、降噪隔音等性能上均不如框架和PC結(jié)構(gòu);別墅工場的產(chǎn)品單價較低，但考慮到居住舒適度的問題，目前住宅以混凝土結(jié)構(gòu)為主。

綜上考慮，我們選取同等品質(zhì)性能下的產(chǎn)品(寶家框架結(jié)構(gòu)、華創(chuàng)美宅BPC結(jié)構(gòu))進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)大美宅在產(chǎn)品單價上要低于寶家和華創(chuàng)美宅，因此，我們認(rèn)為遠(yuǎn)大美宅在性價比上要高于同行業(yè)產(chǎn)品。

4)產(chǎn)品的硬核優(yōu)勢助美宅提質(zhì)增效

遠(yuǎn)大美宅的全裝配式房屋做到了提質(zhì)增效，主要是因為有四大硬核優(yōu)勢。第一，美宅的構(gòu)件由工廠預(yù)制，現(xiàn)場安裝幾乎不受天氣影響，工期進(jìn)度有保障;第二，裝配式建筑構(gòu)件澆筑完后，是在恒溫恒濕的養(yǎng)護(hù)窯中完成養(yǎng)護(hù)，幾乎不受室外環(huán)境影響，構(gòu)件質(zhì)量精準(zhǔn)可控;第三，美宅外墻裝飾一體化成型，內(nèi)部裝修工序精簡、材料安全，不易脫落污染更少;第四，美宅產(chǎn)品經(jīng)過1:1實體模擬抗震檢驗，設(shè)防烈度可達(dá)8度以上，幾乎適用于全國各個地區(qū)的抗震標(biāo)準(zhǔn)。

5)客戶群體定位更加豐富

我們認(rèn)為，遠(yuǎn)大美宅的客戶可聚焦為三類。第一類客戶是在城市工作的高收入群體，同時在老家鄉(xiāng)下有宅基地，未來想利用起宅基地或家里父母希望在鄉(xiāng)下居住，有重建修繕需求的人群，目前市場其他鄉(xiāng)墅企業(yè)將目標(biāo)客戶鎖定為這類群體;第二類客戶是沒有宅基地但追求田園鄉(xiāng)村生活的城市人群，公司可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)與土地信息平臺對接，為這類客戶提供土地信息，創(chuàng)造需求，從而實現(xiàn)該類客戶在鄉(xiāng)村建造休閑度假別墅的愿景;第三類客戶是一些計劃在鄉(xiāng)村做會所、民宿、養(yǎng)老等項目的企業(yè)，公司可憑借資源優(yōu)勢進(jìn)行拓展。

4. 首創(chuàng)線上線下互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式

遠(yuǎn)大美宅目前以線上線下兩種渠道進(jìn)行了營銷模式規(guī)劃。線上方面，公司搭建了具備推薦、銷售、返傭等功能的一站式線上服務(wù)平臺“美宅云代”，打造線上業(yè)務(wù)代理員機(jī)制，對代理人建立銷售業(yè)績傭金激勵、云代發(fā)展激勵、拉新和內(nèi)容傳播激勵，促使線上業(yè)務(wù)代理員主動積極推進(jìn)并達(dá)成銷售與項目落地的進(jìn)程;線下方面，公司在全國主要城市設(shè)立展示中心、建立4S店，整合當(dāng)?shù)匦畔①Y源，拓寬線下營銷輻射，對接售后服務(wù)。

4.1. 美宅4S店：增強(qiáng)消費者線下互動體驗

4S店是集銷售(sale)、備件供銷(sparepart)、服務(wù)(service)、信息反饋(survey)四項功能為一體的銷售方式。其與各個廠家建立了緊密的產(chǎn)銷關(guān)系，具有充足的零配件供應(yīng)、裝備精良環(huán)境整潔的維修區(qū)、優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境與高度職業(yè)化服務(wù)管理的氛圍，可以使客戶對品牌產(chǎn)生信賴感，從而擴(kuò)大市場空間。

遠(yuǎn)大美宅學(xué)習(xí)汽車行業(yè)的這種運營模式，在全國一些區(qū)域城市設(shè)立4S店。4S店能夠起到建筑材料零部件地區(qū)存銷與展示、樣板房參觀展示、公司文化與品牌形象宣傳、客戶及時接觸互動與信息反饋交流等作用，是遠(yuǎn)大美宅在初期線下推廣的較好導(dǎo)流方式。

全國4S店的建立與經(jīng)營將由遠(yuǎn)大美宅子公司與全國各地的聯(lián)營公司合作推進(jìn)，實現(xiàn)高效的快速全國覆蓋。目前遠(yuǎn)大美宅4S店已經(jīng)在江蘇、江西、河南省內(nèi)快速推進(jìn)：江西省內(nèi)2020年6月首月簽約的經(jīng)銷商達(dá)62家，江蘇省內(nèi)截至7月8日遠(yuǎn)大美宅簽約量突破100家。同時遠(yuǎn)大美宅全國4S經(jīng)銷商仍在全國范圍內(nèi)招募中，我們認(rèn)為未來隨著遠(yuǎn)大產(chǎn)品的全線推出，4S店簽約也將迎來更快的增長。

我們認(rèn)為，美宅發(fā)展線下4S店具有以下優(yōu)勢：

1)發(fā)揮“體驗營銷”優(yōu)勢。體驗營銷指公司通過采用讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式使目標(biāo)顧客體驗產(chǎn)品或服務(wù)，以便顧客感知產(chǎn)品或服務(wù)的品質(zhì)和性能，促使顧客認(rèn)知、偏好并購買，最終創(chuàng)造滿意交換。別墅建造項目主要應(yīng)用于客戶未來個人居住，因此客戶對于別墅的主觀感受體驗對最終消費行為的決定至關(guān)重要。4S店對于房屋從建造到裝修的展示能夠為客戶塑造感官體驗及思維認(rèn)同，營造生活和文化氛圍，提供獨特的消費體驗。同時邀請客戶進(jìn)店參觀了解能夠挖掘出潛在消費者以及各地消費者不同的心理需求。

2)面向城市客戶群，符合產(chǎn)品客群定位。對于發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的商業(yè)個體企業(yè)以及擁有鄉(xiāng)村田園居住需求的城市人口，未來市場潛力與市場空間仍然很高。城市居民對4S店認(rèn)識起步較早，有更好的理解接受度，營銷方面能夠讓客戶更好的實體接觸體驗遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品，從而提升品牌在以城市范圍內(nèi)的認(rèn)知度和宣傳效果。

3)現(xiàn)有資源豐富，能夠保障全國范圍4S店簽約管理。遠(yuǎn)大旗下在全國范圍內(nèi)子公司、聯(lián)營公司、總數(shù)達(dá)20家以上，聯(lián)合工廠全面覆蓋華東、京津冀、珠三角、中部、西部以及北部地區(qū)，在各地進(jìn)行4S店經(jīng)銷商模式推廣具有洽談合作落地、后期交流管理的基礎(chǔ)。在全國城市進(jìn)行4S店建設(shè)能夠大范圍對城市及對城市周邊鄉(xiāng)村進(jìn)行宣傳輻射。

4)4S經(jīng)銷商本地資源豐富，高效加速遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品深入本土進(jìn)程。美宅產(chǎn)品不僅擁有廣泛的城市客戶群體，鄉(xiāng)村建房的農(nóng)村人口也是未來的客戶主體，4S店經(jīng)銷模式適用于邊遠(yuǎn)落后的地區(qū)分散渠道，實現(xiàn)精細(xì)化營銷。同時各地經(jīng)銷商擁有更好的的人脈、商譽(yù)、社會關(guān)系，其本地化、專業(yè)化分銷優(yōu)勢能夠讓遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品在各地實現(xiàn)特色化針對性營銷推廣。其次經(jīng)銷商的渠道資源(包括資金、人員、銷售網(wǎng)絡(luò)等)，成本費用比較低，同等宣傳銷售效果下有更高的經(jīng)濟(jì)效益。

4.2. 美宅云代：0成本，0門檻，高回報

2020年公司搭建了具備推薦、銷售、返傭等功能的一站式線上服務(wù)平臺“美宅云代”，打造線上業(yè)務(wù)代理員機(jī)制，開拓鄉(xiāng)村住宅的終端消費市場。

申請方式及日常職責(zé)可實現(xiàn)線上全操作，具體步驟為：進(jìn)入遠(yuǎn)大美宅云代小程序，進(jìn)入云代注冊界面，按界面提示填寫姓名、電話等信息即可正式成為云代。以云代身份日常進(jìn)行遠(yuǎn)大美宅的工程推廣。一般流程上，獲取意向客戶同意后，在云代系統(tǒng)提供意向客戶線索(包括意向客戶姓名、電話、宅基地地址和面積等)。宣傳遠(yuǎn)大住工企業(yè)文化與產(chǎn)品內(nèi)容上，每周在社交平臺發(fā)布和遠(yuǎn)大美宅相關(guān)的內(nèi)容2次以上;陪同美宅客戶參觀、跟進(jìn)客戶項目進(jìn)展、輔助簽約等。

美宅云代的激勵方式主要有傭金激勵、云代發(fā)展激勵、拉新和內(nèi)容傳播激勵三類，主要規(guī)則如下：

1)傭金激勵

直接促使客戶與公司成交的云代，每成交一棟美宅產(chǎn)品(以實際收到客戶50%的貸款為成交標(biāo)準(zhǔn))，即可獲得該棟全部價款對應(yīng)比例的傭金，計算公式如下：

傭金 = 該棟全部價款金額×當(dāng)時累計銷售額對應(yīng)的傭金比例

年度銷售額按自然年度計算，即云代簽約之日至同年12月31日(2020年度銷售額不單獨計算，并入2021年度銷售額)，每年1月1日系統(tǒng)自動清零上年度銷售數(shù)據(jù)(2021年1月1日除外)。此外，年底計算當(dāng)年總銷售額并根據(jù)對應(yīng)傭金比例補(bǔ)發(fā)因銷售額星級提升造成的傭金差額。

2)云代發(fā)展激勵

每名云代可發(fā)展300名直接云代，直接云代每促成客戶交易一棟美宅(以實際收到客戶50%的貸款為成交標(biāo)準(zhǔn))，則發(fā)展人可以另增加30個發(fā)展名額。直接云代每促成客戶成交一棟美宅，該云代的直接發(fā)展人可獲得伯樂獎5000元，間接發(fā)展人可獲得伯樂獎1000元。

另外需說明的是，伯樂獎實行育成關(guān)系(A-B-C育成線)，A發(fā)展B，B發(fā)展C，C成交1棟，C獲取年銷售額相對應(yīng)的傭金，B可獲得伯樂獎5000元，A獲得伯樂獎1000元。以上伯樂獎僅限C的第一單成交。

3)拉新和內(nèi)容傳播激勵

發(fā)展云代且進(jìn)行內(nèi)容傳播即可參與每月舉行的現(xiàn)金紅包或高端品牌手機(jī)抽獎，發(fā)展云代的人數(shù)及內(nèi)容傳播的次數(shù)越多，中獎概率越大。每月3次抽獎機(jī)會，最高可得1888元現(xiàn)金紅包/價值8000元的華為手機(jī)。

我們認(rèn)為，美宅云代具有以下優(yōu)勢：

1)適用于分散的建房客戶群體。目前遠(yuǎn)大美宅營銷對象可分為三類：改善居住條件需求的鄉(xiāng)村中高收入農(nóng)民、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的商業(yè)個體與企業(yè)、鄉(xiāng)村居住休閑需求的城市人口。作為目前鄉(xiāng)村建房的主要主體：鄉(xiāng)鎮(zhèn)本土居民，其分布上以單個村鎮(zhèn)集中，村鎮(zhèn)間分散分化為特點，同一村內(nèi)有群體傳播與帶動效應(yīng)，但村鎮(zhèn)間傳播效率較低。線下營銷模式上逐個村鎮(zhèn)到點將帶來較高的人力物力財力資源消耗。城市市場內(nèi)，有建房需求的客戶同樣分散。云代理能夠深入到潛在客戶群體，利用個人關(guān)系資源對營銷范圍實現(xiàn)分散且精準(zhǔn)輻射。

2)類似于大數(shù)據(jù)時代下新興的UGC內(nèi)容+社交營銷模式，打破營銷傳播過程中早期的傳受關(guān)系。美宅云代的代理人易于申請，來源廣泛，代理人有不同的營銷角度與個人色彩。美宅規(guī)定云代理每周在社交平臺發(fā)布內(nèi)容保證了遠(yuǎn)大美宅品牌在網(wǎng)絡(luò)社交平臺的活躍度，甚至可以吸引終端消費者直接參與代理，將個人建房經(jīng)驗以創(chuàng)新化內(nèi)容投放給市場，成為其他消費者的參考，影響他們的消費決策。同時面對非專業(yè)化的個體客戶，個人代理能夠彌補(bǔ)專業(yè)化團(tuán)隊對產(chǎn)品視角與客戶視角的差異，將更多角度的咨詢信息更親切的分享給客戶形成互動優(yōu)勢，適合于C端客戶。

4.3. 看好遠(yuǎn)大美宅未來市場空間，規(guī)模有望快速增長

由于產(chǎn)品的設(shè)計風(fēng)格、外觀、戶型等是消費者重點考慮的方面，我們認(rèn)為隨著遠(yuǎn)大美宅的產(chǎn)品逐漸變得豐富，設(shè)計風(fēng)格變得多樣，將進(jìn)一步提高消費者體驗感，吸引廣大人群購買美宅?？梢钥吹?，2020年以來遠(yuǎn)大美宅相繼發(fā)布了5款產(chǎn)品，其中下半年就已發(fā)布3款，預(yù)計未來產(chǎn)品類型將進(jìn)一步豐富。

不過公司也應(yīng)注重項目落地實施的完善規(guī)范。對于分散的C端業(yè)務(wù)來說，遠(yuǎn)大住工在不斷擴(kuò)展全國銷售管理規(guī)模的同時也需要通過整合更多社會資源來保證現(xiàn)場落地基礎(chǔ)工程、現(xiàn)場吊裝、裝修維護(hù)等作業(yè)的完成。例如建筑內(nèi)的部件電梯，可以通過聯(lián)合合作商三菱電梯在全國各地的安裝工人實施完成，但同時遠(yuǎn)大也將保證各地合作供應(yīng)商的工人專業(yè)能力水平經(jīng)過了遠(yuǎn)大服務(wù)團(tuán)隊的認(rèn)證并在作業(yè)過程中接受遠(yuǎn)大的監(jiān)督管理，從而實現(xiàn)遠(yuǎn)大美宅產(chǎn)品在業(yè)務(wù)分擔(dān)到達(dá)的同時具有遠(yuǎn)大的品質(zhì)保證。

根據(jù)《中國農(nóng)村自建房行業(yè)消費數(shù)據(jù)與發(fā)展白皮書》預(yù)測，中國鄉(xiāng)村全市場每年新建房屋達(dá)500萬棟，其中主要為自住使用，其余由文旅、康養(yǎng)主題類項目占據(jù)。預(yù)計公司將在裝配式鄉(xiāng)墅這一細(xì)分市場迅速發(fā)展，未來能做到產(chǎn)品類型設(shè)計滿足全市場，長期來看2C規(guī)模不低于2B業(yè)務(wù)。而且從企業(yè)經(jīng)營的角度上，2C業(yè)務(wù)有更好的可控性，保證更好的現(xiàn)金流和應(yīng)收款。因此2C業(yè)務(wù)的顯著優(yōu)勢也是未來遠(yuǎn)大住工加強(qiáng)2C布局的必然趨勢。

根據(jù)我們預(yù)測(中性假設(shè)條件)，未來3年公司2C業(yè)務(wù)規(guī)模(不含B-BOX)將達(dá)到52.5億元，計算公式為：

2C業(yè)務(wù)規(guī)模(億元)= 每年農(nóng)村新建住宅×別墅滲透率×公司2C產(chǎn)品滲透率×每棟均價

以下是主要假設(shè)：

1)農(nóng)村新建住宅占比：中國鄉(xiāng)村每年新建房屋為500萬套，其中以自住房為主，我們假設(shè)住宅占比70%，則每年新建住房預(yù)計為350萬套。

2)別墅滲透率：由于目前鄉(xiāng)村人口密度低，近年來生活得到改善，因此新建住房中別墅占比逐漸提升(包含自建低層獨棟住房)，我們假設(shè)別墅滲透率為3%，則每年新建別墅為10.5萬棟。

3)公司2C產(chǎn)品滲透率：遠(yuǎn)大住工建筑工業(yè)化體系完善，工廠已形成全國布局，具備規(guī)?；瘮U(kuò)張的能力，我們假設(shè)未來3年2C產(chǎn)品市場滲透率為5%，則每年2C產(chǎn)品銷售量為5250棟。

4)每棟均價：目前美宅每棟產(chǎn)品價格在88-398萬元，除凡爾賽外，其他產(chǎn)品均在200萬元以下，目前多以梧桐美郡(88萬元起)和橡樹莊園(128萬元起)為主。未來3年不考慮漲價的情況，我們假設(shè)每棟均價為100萬元。

綜上分析，預(yù)計未來3年公司2C業(yè)務(wù)規(guī)模(不含B-BOX)將達(dá)到52.5億元，將為公司提供可觀的業(yè)績增長。

5. B-BOX：模塊化建筑新產(chǎn)品，海內(nèi)外并行推廣發(fā)展

B-BOX是遠(yuǎn)大住工2019年年底研發(fā)出的一款針對海外市場的新材料模塊化建筑，經(jīng)遠(yuǎn)大旗下材料實驗室多年研發(fā)成果，2019年產(chǎn)品基本達(dá)到完善。B-BOX和遠(yuǎn)大美宅是遠(yuǎn)大住工實現(xiàn)2C業(yè)務(wù)端拓展的重要產(chǎn)品。

初期公司對B-BOX的市場規(guī)劃是主推海外市場，但由于2020年國際貿(mào)易政治形式不穩(wěn)定、公共衛(wèi)生事件全球生產(chǎn)、貿(mào)易放緩等因素，公司開始將B-BOX轉(zhuǎn)為國內(nèi)外市場并行推廣發(fā)展，產(chǎn)品定位高端品質(zhì)，預(yù)計將應(yīng)用于國內(nèi)山區(qū)鄉(xiāng)村的民宿、文旅度假等場景。

5.1. 高科技硅基復(fù)合材料打造高端旅居空間產(chǎn)品

2020年9月25日，B-BOX系列產(chǎn)品推出新品BOXModul I高端旅居空間產(chǎn)品，居住面積約45m2，兩廳一室一衛(wèi)結(jié)構(gòu)，整套精裝交付價格15.8萬元。產(chǎn)品定位上，用途定位非常廣泛，可用于鄉(xiāng)村民宿、旅游度假區(qū)、眾創(chuàng)辦公空間、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、生態(tài)文旅小鎮(zhèn)、咖啡店、書店等。

材料結(jié)構(gòu)上，使用來自遠(yuǎn)大材料實驗室十多年研發(fā)出的高科技硅基復(fù)合材料，材料強(qiáng)度比普通混凝土高5倍，結(jié)構(gòu)容重輕于水，便于運輸;技術(shù)工藝上，采用毫米級精工品質(zhì)，創(chuàng)造靈活多變的空間。B-BOX產(chǎn)品具有抗風(fēng)抗能力震和隔熱防潮性能;落地建造上，B-BOX能在一天內(nèi)全部拼裝建好并且可重復(fù)拆裝移動。現(xiàn)場工作主要是模塊的整合拼接，拼接作業(yè)上外部用螺栓連接、在模塊板材拼接上主要以柔性材料膠實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的貼合度連接效果。

B-BOX產(chǎn)品應(yīng)用了硅基復(fù)合材料，生產(chǎn)線工藝與PC工廠區(qū)別較大，存在一定的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)問題，因此不適合大規(guī)模建廠，但其自重較鋼結(jié)構(gòu)更輕，而鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品的公路運輸半徑為1000千米，因此B-BOX產(chǎn)品的運輸半徑會更大，無需全國建廠就能輻射大部分地區(qū)。我們認(rèn)為B-BOX產(chǎn)品建廠選址宜選在港口地區(qū)，更便于B-BOX產(chǎn)品運往海外市場。加之裝配式建筑在出口運輸、海外進(jìn)口等方面有一定的政策優(yōu)惠，海運陸運的成本會有所降低。

2020年9月11日，公司公告《有關(guān)建議A股發(fā)行募集資金投資項目的調(diào)整》中列出公司擬投資建設(shè)遠(yuǎn)大住工CPS河南研發(fā)生產(chǎn)總部基地、遠(yuǎn)大住工濰坊直營公司裝配式PC工廠、遠(yuǎn)大住工智慧工地研發(fā)項目、遠(yuǎn)大美宅展示中心項目和遠(yuǎn)大住工B-BOX模塊化建筑生產(chǎn)線技術(shù)改造項目。其中B-BOX模塊化建筑生產(chǎn)線技術(shù)改造項目擬使用募集投資額約4.2億元，占總擬使用募資投資額的23.54%，投入占比最高。

5.2. 海內(nèi)外競爭優(yōu)勢分析

我們認(rèn)為，B-BOX未來有可能成為鄉(xiāng)村或海外地區(qū)的又一重量級產(chǎn)品，其主要優(yōu)勢如下：

1)B-BOX定位于高品質(zhì)文旅休閑主題的建造項目，對比同等其他建造方式，平均造價并不算高。隨著長期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費水平的提升，貼近自然生態(tài)的高品質(zhì)文旅休閑建筑預(yù)計將繼續(xù)擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)占比，這一發(fā)展方向正好適合于B-BOX的定位，能夠帶來更多的市場空間。

2)國內(nèi)目前大多數(shù)休閑消費領(lǐng)域內(nèi)度假酒店、民宿的品質(zhì)與宜居性不夠，房屋質(zhì)量性能比較差，而B-BOX的高性能、高品質(zhì)等特點能夠改善現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)問題。

3)B-BOX快速建造的優(yōu)勢適用于追求經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)化項目，在更短的時間完成建設(shè)實現(xiàn)收益。

4)針對北美、歐洲以及中東這類相對富裕、比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房屋主要以全裝配式別墅為主，而B-BOX系列的模塊化建筑正好契合此類國家和地區(qū)的市場。我們認(rèn)為B-BOX產(chǎn)品在海外市場上具有一定的競爭力。

另外，關(guān)于B-BOX產(chǎn)品在海外市場的發(fā)展，我們認(rèn)為，可以借鑒東南亞建筑科技獨角獸創(chuàng)業(yè)公司REVOLUTION PRECRAFTED的發(fā)展路徑。我們在之前《建筑?科技力之RP公司：預(yù)制式+名匠設(shè)計，行業(yè)第二只獨角獸誕生》的報告中對RP公司進(jìn)行了分析。

作為東南亞第一家也是唯一一家建筑科技獨角獸創(chuàng)業(yè)公司，RP憑借"預(yù)制式+品牌智造”的新穎定位和“設(shè)計民主化”的核心理念，業(yè)務(wù)已拓展到亞洲、中東、歐洲、北美、南美以及加勒比海等地區(qū)的31個國家。公司致力于在2020年，完成全球85到100個國家的業(yè)務(wù)開展計劃，推廣公司的核心理念，實現(xiàn)數(shù)十億美元的年收入，并在美國、英國或新加坡上市。

在產(chǎn)品差異上，RP理念“高端設(shè)計和品牌預(yù)制相結(jié)合”，與全球知名建筑師、藝術(shù)家和設(shè)計師合作，打造成營銷兩點，大幅提升預(yù)制式建筑的附加值。而B-BOX系列是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，定位用一輛車的預(yù)算建一棟別墅，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)實用型。從定價上可以看出，RP提供的兩種類型房屋：第一種是由內(nèi)部團(tuán)隊設(shè)計的房屋，價格范圍從1萬美元到10萬美元以上;第二種是由世界一流的設(shè)計師設(shè)計的精選房屋，價格從12萬美元到36萬美元不等。而B-BOX新品定價為15.8萬元，設(shè)計附加值相對更低。RP企業(yè)已形成較明顯的品牌營銷效應(yīng)，而由于產(chǎn)品差異，B-BOX面對的目標(biāo)客戶和營銷推廣方案與RP存在差異。

我們認(rèn)為，B-BOX產(chǎn)品在海外市場的規(guī)劃可以部分借鑒RP企業(yè)的成功路徑。

1)RP的B2B2C模式。B2B2C模式與B2B模式不同, B2B模式是企業(yè)跟企業(yè)之間的商務(wù)運作方式, B2B2C模式通常是指電子商務(wù)企業(yè)構(gòu)建自己的物流供應(yīng)鏈系統(tǒng)，提供統(tǒng)一的服務(wù)。在國內(nèi)市場，能夠通過天貓、京東實現(xiàn)B2B2C;在海外市場上借鑒RP的B2B2C模式能夠減少由于B2C模式語言、距離、時區(qū)差異帶來的不便，幫助開拓海外市場。

2)目標(biāo)開拓業(yè)務(wù)區(qū)域可以借鑒RP路徑。RP的區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略定位明確，計劃在馬來西亞和中國等待開發(fā)土地資源較為豐富的國家，尋找值得信賴的開發(fā)商作為合作伙伴，而類似新加坡的人口稠密地區(qū)將不會成為公司業(yè)務(wù)重點，并將拉丁美洲視為“預(yù)制革命”的潛在增長區(qū)，因為當(dāng)?shù)赜写罅课撮_發(fā)的土地，可以開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項目、高檔別墅和豪宅等多種項目。而B-BOX產(chǎn)品本身性價比更高，預(yù)計在潛在增長區(qū)具有更強(qiáng)的競爭力。

6. 盈利預(yù)測與估值

6.1. 盈利預(yù)測

目前公司已形成2B+2C的雙輪驅(qū)動模式，我們的收入預(yù)測假設(shè)如下：

假設(shè)1：2B端PC構(gòu)件制造業(yè)務(wù)收入在未來幾年將繼續(xù)增長，并逐漸成為2B收入的主要組成部分

截至2019年4月，遠(yuǎn)大住工共擁有15家全資PC工廠，55.5條PC構(gòu)件生產(chǎn)線。公司擬截至2019年末為位于武漢、濟(jì)南及鄭州的三個生產(chǎn)中心選址，截至2020年末興建生產(chǎn)中心，并擴(kuò)建六個位于湖南、浙江、安徽、江蘇、天津及上海的現(xiàn)有區(qū)域生產(chǎn)中心的整體產(chǎn)能。假設(shè)每間新建工廠有3條PC構(gòu)件生產(chǎn)線，擴(kuò)建產(chǎn)能為原來的兩倍，則2020年末公司將擁有83條PC構(gòu)件生產(chǎn)線。隨著產(chǎn)能逐步釋放，毛利率有持續(xù)提升的空間。

假設(shè)2：2B端PC生產(chǎn)設(shè)備制造業(yè)務(wù)收入規(guī)模保持下降態(tài)勢

截至2020年6月30日，公司已累計投資62間聯(lián)合工廠，其中具備生產(chǎn)能力58間。公司的遠(yuǎn)大聯(lián)合計劃已由快速布局的速度增長階段發(fā)展到幫助聯(lián)合工廠提升運營能力、實現(xiàn)良性經(jīng)營的質(zhì)量增長階段，聯(lián)合工廠的拓展建設(shè)進(jìn)度和PC生產(chǎn)設(shè)備制造業(yè)務(wù)相應(yīng)放緩。

假設(shè)3：2B端總承包業(yè)務(wù)與上一年度持平，業(yè)務(wù)收入保持在2億元左右

假設(shè)4：2C端遠(yuǎn)大美宅業(yè)務(wù)收入將在未來幾年持續(xù)增長

公司表示，2020年遠(yuǎn)大美宅新產(chǎn)品將暫不進(jìn)行大批量規(guī)?；a(chǎn)，計劃先在小規(guī)模投放市場后，達(dá)到較高市場認(rèn)可接受度后再進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)能。我們預(yù)計遠(yuǎn)大美宅將在裝配式鄉(xiāng)墅領(lǐng)域迅速發(fā)展，未來能做到產(chǎn)品類型設(shè)計滿足全市場，預(yù)計將有很大的成長空間。

假設(shè)5：費用率方面，由于裝配式工廠主要投入在前期工廠投資，后期人員和技術(shù)投入相對較少，因此三費方面支出比較剛性，會存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。不過由于2020年受公共衛(wèi)生事件影響，預(yù)計短期內(nèi)費用率下滑幅度較小。

根據(jù)我們的預(yù)測，公司2020-2022年收入分別為52.55億元、76.72億元、105.90億元，分別增長55.77%、46.00%、38.04%;凈利潤分別為8.84億元、11.56億元、16.08億元，分別增長30.53%、30.80%、39.14%。

6.2. 相對估值

我們選取有wind一致預(yù)期的裝配式構(gòu)件制造公司作為對標(biāo)企業(yè)，取2020年10月9日的Wind一致預(yù)期作為2020-2022年P(guān)E值，運用相對估值法對公司進(jìn)行估值。

2020年公司戰(zhàn)略布局2C業(yè)務(wù)，形成2B+2C的雙輪驅(qū)動模式。2B方面，公司作為PC構(gòu)件制造領(lǐng)域的龍頭，近年來業(yè)務(wù)快速增長。目前國內(nèi)裝配式市場形成以PC結(jié)構(gòu)為主，鋼結(jié)構(gòu)為輔的局面，加之PC結(jié)構(gòu)較鋼結(jié)構(gòu)具有相對成本低、居住舒適度更佳等優(yōu)勢，我們認(rèn)為中期內(nèi)PC結(jié)構(gòu)仍將占據(jù)主導(dǎo)，因此公司在PC構(gòu)件業(yè)務(wù)上仍有較大發(fā)展空間;2C方面，鄉(xiāng)村別墅市場空間廣闊，公司已形成工廠全國布局，有助于2C產(chǎn)品的大范圍推廣。綜合考慮公司在PC構(gòu)件領(lǐng)域的龍頭地位以及2C業(yè)務(wù)未來的發(fā)展前景，我們認(rèn)為公司仍有較大的提升空間。

由于AH股估值體系不同，我們對A股可比公司估值進(jìn)行折價。參考AH股同時上市的建筑行業(yè)標(biāo)的，中國中鐵(H股)相比于中國中鐵(A股)估值折價率約為0.65，中國建筑國際相比于中國建筑估值折價率約為0.90，中國鐵建(H股)相比于中國鐵建(A股)估值折價率約為0.64，平均折價率約為0.73。考慮折價率后給予公司2020年估值19.86倍PE，目標(biāo)價為35.96元人民幣(對應(yīng)41.09港元)，維持“買入”評級。

7. 投資建議

隨著農(nóng)村集體用地、宅基地等政策的刺激，公司戰(zhàn)略布局2C業(yè)務(wù)，形成2B+2C的雙輪驅(qū)動模式。我們預(yù)計遠(yuǎn)大美宅將在裝配式鄉(xiāng)墅領(lǐng)域迅速發(fā)展，未來能做到產(chǎn)品類型設(shè)計滿足全市場，預(yù)計將有很大的成長空間。同時新產(chǎn)品B-BOX未來有可能成為鄉(xiāng)村或海外地區(qū)的又一重量級產(chǎn)品，長期來看預(yù)計2C業(yè)務(wù)規(guī)模不低于2B業(yè)務(wù)。而且從企業(yè)經(jīng)營的角度上，2C業(yè)務(wù)有更好的可控性，保證更好的現(xiàn)金流和應(yīng)收款?？紤]到2C業(yè)務(wù)在未來對公司業(yè)績有較大提振，我們將2020-2022年EPS從1.81、2.17、2.60人民幣元/股調(diào)整為1.81、2.37、3.30人民幣元/股，給予公司2020年估值19.86倍PE，目標(biāo)價為35.96元人民幣(對應(yīng)41.09港元)，維持“買入”評級。

8. 風(fēng)險提示

1、近年來，隨著國家對裝配式建筑的支持性政策逐步出臺，裝配式建筑行業(yè)競爭激烈，隨著國有企業(yè)的進(jìn)入，公司可能無法維持市場領(lǐng)先地位。

2、宅基地制度改革落地不及預(yù)期。目前農(nóng)村自建房市場空間是基于宅基地有償推出機(jī)制、戶有所居等政策下預(yù)測的，如果后續(xù)政策落地不及預(yù)期，將會導(dǎo)致農(nóng)村自建房市場預(yù)測結(jié)果出現(xiàn)偏差。

3、遠(yuǎn)大美宅業(yè)務(wù)推廣受阻。2020年遠(yuǎn)大美宅新產(chǎn)品計劃先小規(guī)模投放市場，積極收取市場上對產(chǎn)品的意見，達(dá)到較高市場認(rèn)可接受度后再進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)能。如果后續(xù)因為施工管理不當(dāng)產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題，將會導(dǎo)致美宅產(chǎn)品推廣受阻。

4、公共衛(wèi)生事件致B-BOX海外業(yè)務(wù)受阻。目前海外大多數(shù)國家仍處于公共衛(wèi)生事件擾動階段，部分國家已經(jīng)出現(xiàn)二次爆發(fā)情形，如果后續(xù)海外公共衛(wèi)生事件影響遲遲不能消退，將會拖累B-BOX海外業(yè)務(wù)的發(fā)展。