國慶黃金周樓市普遍低迷，三四線小城卻悶聲發(fā)大財

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)情報站”，作者：可煌。

今天是國慶假期走的第一天，想它，想它，想它……

隨著工作日的回歸，樓市銷售數(shù)據(jù)也火熱出爐。數(shù)據(jù)顯示，近期很多城市房價下降，交易量減少，樓市變冷，不過在樓市嚴重分化的背景下，部分三四線城市卻走出了不一樣的步伐。

市場分化明顯

首先來說說北京。站長此前就多次強調(diào)，黃金周期間房企的活動很多，促銷力度也很大。進入雙節(jié)假期后，北京市場上不少前期入市的樓盤推出了打折活動，折扣通常在8.5折左右。有的樓盤雖然在價格上沒有明顯松動，但推出了買房送車位、送倉儲、送家電、送家具的活動，優(yōu)惠力度相比“金九”期間明顯加大了。

開發(fā)商們之所以動作頻頻，很大一部分原因在于監(jiān)管“三道紅線”的影響，房企急需現(xiàn)金回款、降低負債、增加現(xiàn)金流，因此自然會多搞活動。從客戶草簽到網(wǎng)簽大概一個月的時間，加上銀行放貸的時間，10月份成功售出房子，基本可以保證年底以前獲得回款。

按理說，房子難得促銷力度這么大，購房者應該是擠破頭去排隊買房呀。但實際上，北京新房市場依然不容樂觀。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年北京“十一”期間新房住宅成交面積為1.8萬㎡，成交均價為48204元/㎡。與去年黃金周相比，日均成交面積足足下降了24%，成交量也不及去年同期。

在雙節(jié)長達8天的假期里，樓市冷淡的不只是北京，深圳、廊坊更慘，兩地假期成交量比去年同期分別下降了47%、45%，堪比腰斬。

深圳和廊坊之所以出現(xiàn)“房價打折、銷量骨折”，主要是因為這兩個城市的樓市調(diào)控政策太嚴厲了。深圳不光出臺了“715新政”“730公寓限制建設(shè)新政”等條款，針對假結(jié)婚、公寓進行嚴格限制，9月17日還發(fā)布了一項征求意見稿，針對二手房高價掛盤、地產(chǎn)商“擠牙膏式賣房”等行為擬進行更嚴格的監(jiān)管和處罰，監(jiān)管進一步升級。

相比于深圳每次調(diào)控都要震驚全國的影響力，廊坊樓市算是“于無聲處聽驚雷”。廊坊今年3月22日起開始對主城區(qū)(含廣陽區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣實施限購，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。

本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于30%；擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。

對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內(nèi)在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)的非本地戶籍居民家庭，憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

“十一”長假之前,有關(guān)部門為“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,還出臺了包括“各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策措施的力度、完善差別化的住房信貸的政策、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策、切實增加住房有效供給、加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價等行為”的調(diào)控措施。

政策嚴格，以穩(wěn)為主，在這種形勢下，“十一”期間樓市降溫是自然現(xiàn)象。

小城市低調(diào)大漲

從總體看，今年的“十一”期間樓市沒那么熱，期間重點18城二手房日均交易量甚至比9月份還下降了18.6%，18城中13個城市的成交均價比9月份下跌。

不過讓人吃驚的是，有些平時不起眼的小縣城房價，房價卻一直在走高。比如安陽市滑縣，從今年2月開始，當?shù)匦路績r格就一直在上漲。

這是因為，滑縣人口是安陽市最多的，2019年已經(jīng)達到148.17萬人。教育方面，滑縣農(nóng)村中小學生生源大量向縣城遷移，縣城為了滿足適齡兒童的涌入，甚至有很多學校進行了擴招。

有同樣情況的不僅是滑縣，三線城市銀川、濰坊、秦皇島等地的房價也都有所上漲，特別是銀川，房價同比上漲幅度高達17.24%。

三四線城市的房價之所以逆勢上漲，是因為城鎮(zhèn)化一直在繼續(xù)，人口紅利依然存在。

2014年國務(wù)院公布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》顯示，今年要實現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%。公安部國慶期間公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2019年我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)化率）已經(jīng)達到60.60%，1億人落戶的任務(wù)已經(jīng)提前完成。

結(jié)語

但是，站長必須提醒大家，雖然三四線城市走出了短期上漲的行情，不過這類城市的基本面大多一般，很難支持長期大幅度上漲。自住沒什么的問題，可是如果投資，還是要慎重再慎重。

因為按照國際經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化率超過60%以后，人口會加速往大都市圈轉(zhuǎn)移，尤其是向直轄市、省會城市、計劃單列市等中心城市集聚。因為中心城市是政治、經(jīng)濟、文化、醫(yī)療、交通等各個領(lǐng)域的中心，各種高端要素都集中在中心城市，而且還有可能從高層獲得一些政策支持。

所以說，考慮買房和個人發(fā)展時，適宜重點考慮直轄市、省會城市、計劃單列市等中心城市。綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、人口流入情況和房價水平，站長推薦浙江省會杭州、安徽省會合肥、江蘇省會南京。因為其中有些地區(qū)的樓市還有上漲潛力，一些省會城市房價尚處于較低的階段，隨著城鎮(zhèn)化的進一步深入，高級別城市會有人口流入，依然會有發(fā)展紅利。

（編輯：張金亮）