中信證券：地產(chǎn)行業(yè)將結(jié)束內(nèi)卷化競爭，迎接板塊估值抬升

本文來自微信公眾號“中信證券研究”，作者：陳聰、張全國、李金哲。

行業(yè)自身無法結(jié)束在土地市場和資金市場的惡性競爭，但以三道紅線為核心的房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，加上良好的銷售，積極的新業(yè)務(wù)發(fā)展策略，徹底改變了行業(yè)內(nèi)卷化競爭的囧境。我們看好板塊估值抬升，推薦保利地產(chǎn)、萬科(02202)、金地集團(tuán)、陽光城、世茂股份、龍湖集團(tuán)(00960)、世茂集團(tuán)(00813)、旭輝控股集團(tuán)(00884)、融創(chuàng)中國(01918)、濱江集團(tuán)和大悅城(00207)。

內(nèi)卷化是地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)低估值的根本原因。

過去很長時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭拿地，拿高價(jià)地，最后只能指望房價(jià)大漲，要不然沒盈利空間;競爭融資，利息負(fù)擔(dān)沉重，利潤空間被大幅侵蝕。企業(yè)唯恐掉隊(duì)，慘烈競爭，且這種競爭并未帶來任何行業(yè)進(jìn)步，只是增添了行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。高度內(nèi)卷化背后，是企業(yè)對政策多變的焦慮，對房價(jià)慣性上漲的持續(xù)幻想以及對傳統(tǒng)賽道的機(jī)械性依賴。

內(nèi)卷化競爭無法自行結(jié)束。

市場存在一些財(cái)務(wù)謹(jǐn)慎的企業(yè)，但這些企業(yè)可能面臨土地儲備不足之虞。

房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管結(jié)束行業(yè)內(nèi)卷化競爭。

行業(yè)進(jìn)入了全新的去杠桿時(shí)代，土地市場不再是劣幣驅(qū)逐良幣，反而是穩(wěn)健經(jīng)營的公司較有優(yōu)勢。盲目融資被監(jiān)管，反而限制了高收益?zhèn)氖袌龉┙o，可能會(huì)降低板塊整體融資成本。中國人民銀行表態(tài)，監(jiān)管的初心就是讓行業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

良好的銷售環(huán)境和新業(yè)務(wù)發(fā)展，降低了行業(yè)去杠桿的可能風(fēng)險(xiǎn)，也提升了企業(yè)的成長性。

由于銷售持續(xù)良好，企業(yè)有了一個(gè)去杠桿的良好環(huán)境，不太可能發(fā)生受迫整售地塊的情況。企業(yè)在新賽道投入人力物力財(cái)力，可能迎來平臺化的廣闊未來。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

個(gè)別企業(yè)的確在資產(chǎn)端可能有重大瑕疵，去杠桿浪潮可能帶來個(gè)別企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。高推貨之下，四季度部分區(qū)域的銷售速度有下降可能。

看好重塑開發(fā)板塊估值的三股力量，迎接板塊估值抬升。

我們認(rèn)為，金融審慎監(jiān)管，良好的銷售，新業(yè)務(wù)的發(fā)展，將是結(jié)束行業(yè)內(nèi)卷化競爭，提升板塊整體估值的關(guān)鍵力量。我們看好被低估的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，推薦保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團(tuán)、陽光城、世茂股份、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國、濱江集團(tuán)和大悅城。

（編輯：張金亮）