新股前瞻|華潤萬象生活赴港：背靠大樹能否扭轉(zhuǎn)低毛利率刻板印象?

忽如一夜春風(fēng)來，物管公司上市熱潮又掀起來了。

8月26日剛在中期業(yè)績會上“官宣”物業(yè)上市計(jì)劃的華潤置地，5天后子公司華潤萬象生活便向港交所遞交招股書，從“官宣”到遞交招股書只用了短短5天時(shí)間，這速度也是沒誰了。而除了華潤置地分拆物管上市之外，中國恒大、陽光城、融創(chuàng)等一些頭部房企也已明確表示將分拆物管公司上市。

物管扎堆上市的現(xiàn)象也引起了外界注意：今年以來物管公司為何屢掀上市熱潮?

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，主要有兩方面因素的支撐：一方面，公共衛(wèi)生事件發(fā)生后，物管板塊憑借著內(nèi)需屬性和必選消費(fèi)類型屬性凸顯高抗風(fēng)險(xiǎn)性、高成長性等優(yōu)勢，提升物管服務(wù)的行業(yè)地位和市場對其認(rèn)可度;另一方面，8月以來房企融資管控收緊，分拆子公司上市能夠增厚母公司凈資產(chǎn)、改善負(fù)債指標(biāo)，這也為房企分拆物管公司上市增加新的理由。

在此背景下，也難怪華潤置地下手這么快。下面我們不妨透過招股書，來看一看華潤萬象生活的真實(shí)水平究竟如何。

背靠大樹，市場規(guī)模蹭蹭蹭上漲

據(jù)了解，華潤萬象生活正式成立于2017年，主營業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)，背后的“大boss”是華潤集團(tuán)和華潤置地——華潤置地直接持有該公司100%的股權(quán)，而華潤集團(tuán)則直接持有其59.55%的股權(quán)。

在華潤集團(tuán)和華潤置地的協(xié)同效應(yīng)下，短短幾年時(shí)間，華潤萬象生活就躍居成行業(yè)中的“優(yōu)等生”。

從在管面積來看，華潤萬象生活儼然處于行業(yè)的中上水平。發(fā)展至今，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米，覆蓋至全國27個(gè)省級行政區(qū)62個(gè)城市，其中管理面積的78%的住宅物業(yè)和76%的商業(yè)物業(yè)，均位于一二線城市。

具體而言，住宅物業(yè)部分，管理著502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目，在管面積約9750萬平方米。商業(yè)物業(yè)部分，向51個(gè)購物中心提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)，總建筑面積約560萬平方米;向31個(gè)購物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為400萬平方米;向73棟寫字樓項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬平方米。

智通財(cái)經(jīng)APP從收入水平來看，華潤萬象生活的收入規(guī)模也比較大。按2019年中國所有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，其排名第五;按2019年中國所有購物中心運(yùn)營服務(wù)提供商的購物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì)算，其排名第二。

招股書披露，2017至2019年，華潤萬象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.32億元及58.68億元，同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年，其實(shí)現(xiàn)收入31.34億元，利潤3.38億元。

不過，雖然市場體量和收入規(guī)模均是行業(yè)中的佼佼者，但令人擔(dān)憂的是，華潤萬象生活迅速崛起的背后，主要還是來自華潤集團(tuán)及華潤置地的資源傾斜。

據(jù)招股書顯示，華潤集團(tuán)及華潤置地為華潤萬象的兩大客戶，2018年至2020年上半年所貢獻(xiàn)收入合共分別占總收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，華潤萬象生活為華潤集團(tuán)及華潤置地所提供的住宅物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入更是占據(jù)住宅物業(yè)分部總收入的89.7%、84.4%、85.2%。

(數(shù)據(jù)來源：華潤萬象生活招股書)

另外，華潤萬象生活管理有502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目，在管總建筑面積為9749.8萬平方米;其中405個(gè)項(xiàng)目來自華潤集團(tuán)及華潤置地，對應(yīng)在管面積7955.4萬平方米，占比為81.5%，第三方物業(yè)占比為18.5%。

一般來說，有一個(gè)可以輸送資源的母公司是一件好事，有利于子公司快速形成規(guī)模和品牌效應(yīng)。同時(shí)，華潤置業(yè)過去幾年經(jīng)營狀況也一直保持穩(wěn)健的增長狀態(tài)，截至2020年6月30日擁有7109萬平米的土儲，上述因素對于華潤萬象生活未來增量來說亦是不可多得的助力。

而就目前來看，華潤萬象生活能否在日益競爭激烈的物業(yè)行業(yè)中憑借自身實(shí)力穩(wěn)住不慌，也是市場比較關(guān)注的點(diǎn)。

商業(yè)運(yùn)營服務(wù)后發(fā)，扭轉(zhuǎn)低毛利率刻板印象

物管公司毛利率偏低是物業(yè)行業(yè)心照不宣的共識，這一點(diǎn)華潤萬象生活似乎也不能避免。

據(jù)招股書顯示，2017年至2019年，華潤萬象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%，雖然處于逐年增長的狀態(tài)，但過去三年的毛利率均低于同期港股上市物管行業(yè)平均毛利率。

不過，令人驚喜的是，該公司在2020年上半年毛利率卻錄得大幅增長為24.1%，扭轉(zhuǎn)了毛利率偏低的“刻板印象”。同時(shí)，華潤萬象生活毛利也是大幅增加的。2017年至2019年，毛利分別為4.07億元、6.65億元和9.42億元。而2020年上半年，毛利更是提升至7.55億元。

對于毛利和毛利率大幅提升，華潤萬象生活在招股書中指出，毛利的增長主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大及成本控制能力的提升，而毛利率上升主要是由于商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加。

從具體業(yè)務(wù)來看，華潤萬象生活的兩種物業(yè)形態(tài)的收入目前呈逐步靠近的態(tài)勢。2017年至2019年，住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元，在總收入中占比分別67.1%、62.4%、59.2%;商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為10.29億元、16.68億元、23.97億元，占比從32.9%上升至40.8%。

而隨著今年1月份正式把“商業(yè)運(yùn)營服務(wù)”納入到商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)這一業(yè)務(wù)板塊上，兩者之間的收入差距就更小了。

今年上半年，其住宅物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入16.80億元，占收入比降至53.6%，而商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為14.53億元，占總收入比增至46.4%，其中商業(yè)運(yùn)營服務(wù)就貢獻(xiàn)了近3億元的收入。

(數(shù)據(jù)來源：華潤萬象生活招股書)

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，“商業(yè)運(yùn)營服務(wù)”主要指包括購物中心開業(yè)前管理及運(yùn)營管理服務(wù)，這一項(xiàng)服務(wù)的加入，也意味著華潤萬象基于對自身的認(rèn)識正逐漸從多方面提升自己的盈利能力。

此外，值得一提的是，為了繼續(xù)提升毛利率水平，華潤萬象生活還大刀闊斧變革——部分物業(yè)服務(wù)由包干制轉(zhuǎn)向酬金制。

據(jù)華潤萬象生活方面表示，在管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓方面其將繼續(xù)采用包干制，購物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式將從2020年下半年開始改為酬金制。要知道，包干制一直是拖累該公司毛利率偏低的因素之一，此次轉(zhuǎn)變對于該公司來說，可謂又尋找到了一條提升毛利率水平的路徑。

而基于毛利率大幅提升以及市場空間，目前行業(yè)大部分投資者均對華潤萬象生活未來發(fā)展保持樂觀的態(tài)度。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察，近年來物管行業(yè)政策逐步由規(guī)范型向鼓勵型轉(zhuǎn)變，發(fā)展迅猛：截至2018年底，全國物管面積達(dá)211億平米。短期看，隨著上游地產(chǎn)竣工拐點(diǎn)性回升，過去兩年積累的待竣工面積有望釋放，未來1-2年將進(jìn)入規(guī)模爆發(fā)期。從長期來看，受益于城鎮(zhèn)化率、人口增長、人均居住面積等因素的驅(qū)動，行業(yè)有望進(jìn)入黃金時(shí)代，管理面積將達(dá)到326億平，收入規(guī)模超2萬億。

整體而言，除了過度依賴母公司“輸血”令外界擔(dān)憂之外，華潤萬象生活的市場規(guī)模、以及毛利率逐步提升這些點(diǎn)還是值得肯定的，畢竟在萬億空間的市場藍(lán)海下，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)有望驅(qū)動它進(jìn)一步提升市場份額。