業(yè)績會實錄|彩生活（01778）：重基礎(chǔ)、提品質(zhì)、降債務(wù)，冀一年后重回高增長軌道

8月18日晚間, 物管行業(yè)巨頭彩生活（01778）發(fā)布中期業(yè)績公告稱，公司截至2020年6月30日止六個月，營業(yè)收入小幅下滑1.8%至17.8億元人民幣（單位下同），不過股東應(yīng)占凈利潤錄得2.36億元，同比增幅達9.5%，相比2019年末股東應(yīng)占凈利潤2.8%的同比增速而言有明顯提升。

公司包括物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)和工程服務(wù)三大板塊。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增長3.2%至15.1億元，在總收入中的占比提升4.3個百分點，達到87.7%。毛利率方面，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比增0.3個百分點，達到26.8%；增值服務(wù)毛利率保持在94.4%的高位水平，使得整體毛利率穩(wěn)定在32.7%。

并且，公司截至2020年6月30日資產(chǎn)負債率從2019年中期的63%，下降7.1個百分點至55.9%。總債務(wù)規(guī)模同比下降14.7%至人民幣22.5億元，由此帶動財務(wù)費用下降至人民幣8800萬元，同比下降20.1%，為近兩年來半年度融資成本最低水平。

8月19日，公司于線上舉辦了2020年中期業(yè)績發(fā)布會，會上管理層就公司過往半年發(fā)展、業(yè)績成果、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效以及下半年展望，與投資者和媒體做了深度交流，以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績會問答實錄。

Q&A

問：公司從去年開始進入調(diào)整階段，可否請管理層介紹一下目前的階段性成果，這個調(diào)整需要多久才能完畢，回到較高的增速軌道？

潘軍：去年9月我們開始對領(lǐng)導(dǎo)班子組織結(jié)構(gòu)進行第一次結(jié)構(gòu)調(diào)整，到現(xiàn)在已快一年了。我們做了一下幾個方面的工作：一是人員架構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，原先彩生活分為若干個二級集團，二級集團又在下面進行了區(qū)域的劃分，過去六年由于彩生活進行了大量收并購，我們在擴張過程中遵循原來團隊的工作習(xí)慣。去年下半年開始，我們進行了集團在二級架構(gòu)的調(diào)整和整合，取消二級集團的存在，完成了合并，形成五大戰(zhàn)區(qū)、三個特區(qū)，黃瑋總還直接管轄深圳特區(qū)。

增強了效率，結(jié)構(gòu)更加扁平化，權(quán)責(zé)更加清晰，我們也希望通過內(nèi)部資源的整合來提升資源響應(yīng)速度，重新讓奔跑的速度和效率快起來。

增強了資金回籠，以前我們做平臺性輸出、對外投資，這是近一年來尤其是今年重點調(diào)整和清理的部分，從我們的財務(wù)表現(xiàn)就能看到。

債務(wù)狀況，我們的債務(wù)有了一定的調(diào)整，雖然規(guī)模變化不大，但是融資成本下降了20%，超過債務(wù)下降的速度。

簡單來說，彩生活過去一年來和未來要做的，就是進一步優(yōu)化管理細節(jié)方面做得不到位的地方。提升效率，我們做的就是擰毛巾的活，把原先比較粗放的管理系統(tǒng)精細化，這是過去、現(xiàn)在和未來都需要持續(xù)改進的地方。通過這些工作，讓我們的管理質(zhì)量進一步提升，管理質(zhì)量的提升也意味著未來我們有更強的能力。我們認為雖然上半年增長速度慢了一點，但增長質(zhì)量在提升，為未來進一步提升規(guī)模打下堅實的基礎(chǔ)。

通過接近一年的努力，現(xiàn)在已經(jīng)看到了一些成果，計劃再用一年左右時間，讓集團重新回到高增長階段，希望不負投資人的期望。

黃瑋：去年9月份，整個集團做了架構(gòu)調(diào)整，這個架構(gòu)調(diào)整主要是基于戰(zhàn)略性調(diào)整。彩生活原先更偏向于互聯(lián)網(wǎng)思維和邏輯，去年我們把線上和線下這兩條線都作為公司的核心戰(zhàn)略，齊頭并進?；谶@一戰(zhàn)略思想的調(diào)整，在這次集團的組織架構(gòu)調(diào)整中，我們也是按照這兩條線進行梳理。一是成立基礎(chǔ)服務(wù)事業(yè)集群，專門打造基礎(chǔ)管理品質(zhì)和客戶粘度、服務(wù)場景的設(shè)計，這是我們以前做得比較薄弱的地方，這次專門圍繞這條線設(shè)立了一個部門。二是成立以IT服務(wù)作為事業(yè)集群的部門，圍繞原先在互聯(lián)網(wǎng)方面的創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新企業(yè)，更好地服務(wù)于社區(qū)，提高基礎(chǔ)服務(wù)效率，達到管理的精細化。

具體到這兩條線下一步的落實，主要是兩大塊，剛才潘總講到增長的問題，我們要進一步打造客戶跟我們有粘度的社區(qū)鄰里關(guān)系、客戶關(guān)系，這次選取100個城市，彩生活有彩生活的核心競爭力，在價格成本控制方面有我們的特長，彩生活始終在低價市場占有一席之地。這一塊更需要打磨出一個商業(yè)模型出來，所以這次選取100個城市，總結(jié)彩生活的低成本運營模型，在這種模型下一定要掙到錢，同時也要讓業(yè)主滿意我們的服務(wù)，達到雙贏，這才是我們需要的結(jié)果。近半年來，我們已經(jīng)建立了0.8元-1.2元，下一步是1.2元-1.8元，1.8元-2.7元、2.7元-3.5元，幾個價格區(qū)段都要建立服務(wù)模型。集團的組織架構(gòu)調(diào)整之后，我們的工作目標思路就更加清晰了，對于打造商業(yè)模型提出了比較具體的要求，塑造100個城市的標桿項目。

第二塊是IT服務(wù)，原先我們已經(jīng)有了“北斗七星”，這次提出新“北斗七星”，其實就是老“北斗七星”的升級版本，進一步提高管理效率，降低用工成本。我們的用工成本相比行業(yè)內(nèi)的企業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢，這些優(yōu)勢也需要技術(shù)手段賦能，也希望在最近的改造中能進一步升級，讓基層員工在科技手段下提高效率，把品質(zhì)做得更好。

問：彩生活業(yè)務(wù)拓展一直是比較獨立的第三方拓展，來自母公司的管理面積比較少，目前合約管理面積的增長有所放緩，未來公司如何計劃重回增長軌道？管理層剛剛提到藍海戰(zhàn)略，是否可以詳細介紹一下？

黃瑋：我去了很多彩生活的項目，發(fā)現(xiàn)彩生活0.8-1.2元的很多項目都管得非常好，業(yè)主滿意度挺高的。彩生活管理規(guī)模大，部分收購項目服務(wù)有瑕疵，這一塊接下來也要進一步加強。我們在核心競爭力打造方面也是有競爭優(yōu)勢的，今年還是立足于把核心競爭力固本清源，塑造標桿項目，100個標桿城市的口碑能提升，品牌知名度能提升，很多上市公司可能無法做這個價格區(qū)段的項目，我們?yōu)檫@個價格區(qū)段做好準備，當他們做不了這個價格時，市場就會向我們招手，我對彩生活在這一塊的增長非常有信心。

IT互聯(lián)網(wǎng)方面，一方面是靠我們自己，重新打造新“北斗七星”，目前取得了非常好的成績，提高了效率。另一方面是我們跟京東、360一起打造智慧社區(qū)，也會慢慢取得比較明顯的實效成果，讓業(yè)主感受到高科技服務(wù)的力量，也會給社區(qū)服務(wù)賦能。

一個企業(yè)還是要靠核心競爭力，不是靠講故事或并購。只要我們把核心競爭力進一步塑造，真真正正落實，讓業(yè)主體會到我們服務(wù)的性價比，一到兩年之內(nèi)能夠調(diào)整到位的話，后面的競爭力就會重新起來。

問：上半年公司債務(wù)總額繼續(xù)下降，財務(wù)成本有比較明顯的改善，請問公司未來在整體債務(wù)結(jié)構(gòu)、債務(wù)水平方面有什么計劃？

陳新禹：關(guān)于債務(wù)情況，今年上半年的報表中我們的變化比較明顯，整體來講目前是主動縮減債務(wù)的策略。從2018年中期的41.7億元，降到今年中期的22.5億，減幅巨大，尤其是上半年融資成本下降了20%，這是比較大的比例。2020年下半年，我們還會繼續(xù)降低債務(wù)規(guī)模，可能有一些新債更新，這主要是立足于債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，把短期放得更長，抓住目前資本市場低息環(huán)境，進一步降低財務(wù)成本。

問：彩生活作為頭部企業(yè)，面臨很大的防控壓力，也取得了很好的成績，可否請管理層講講在這次疫情防控中獲取的經(jīng)驗，以及作為行業(yè)龍頭，認為這次疫情對行業(yè)發(fā)展有何啟示？

潘軍：這次疫情對全球來講都是一次大危機，但是危與機是并存的，從這一點來講，它是一個放大鏡，做得好的企業(yè)會變得更好，管理有缺陷的企業(yè)，可能面臨生存的挑戰(zhàn)。

通過這次疫情，我們認為在盈利模式、商業(yè)模式更新以及產(chǎn)品迭代方面都會發(fā)生一次變革，讓行業(yè)二次價值發(fā)現(xiàn)的速度加快。彩生活在這次抗疫中表現(xiàn)出組織系統(tǒng)響應(yīng)能力非常快的特質(zhì)，02年創(chuàng)立以來已有18年了，我們的組織系統(tǒng)對應(yīng)能力基礎(chǔ)非常牢固。一是我們的快速反應(yīng)能力和執(zhí)行力落地，給全國項目制定了統(tǒng)一標準的防疫行動方案，無論是一線城市還是縣城，防疫標準都能快速落地，使得我們管理的社區(qū)沒有發(fā)生群體性疫情失控狀況。這些成績業(yè)主都看在眼里，剛才也介紹了，我們公司超過75%的項目受到政府的表彰或者業(yè)主、業(yè)主委員會的表彰與認可。

通過這次疫情，大家突然發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)800萬從業(yè)人員對于城市治理、社區(qū)風(fēng)險管控有著巨大的價值，是基層政策落地和社區(qū)治理非常有力的抓手，我們推出的政策都是加強基層社區(qū)治理。行業(yè)未來有著非常良性的發(fā)展機會，原先物業(yè)行業(yè)跟業(yè)主之間的矛盾比較多，通過這次疫情，彼此加深了認知、加深了感情，粘性會提高，而粘性提高后，未來會產(chǎn)生一些新的化學(xué)反應(yīng)。

剛才黃瑋總講到這次防疫期間我們跟股東京東、360一起做了很多科技應(yīng)用方面的嘗試，比如我們跟京東合作的社區(qū)疫情智能管控平臺，使得我們和業(yè)主的信息互動有了極大的提升。比如社區(qū)智能無人車落地彩生活社區(qū)，我們在武漢使用之后，使得疫情防控手段進一步提升，也滿足業(yè)主日常生活的需求，在社區(qū)封閉的情況下，蔬菜供應(yīng)、肉蛋奶的補充都需要物業(yè)解決，我們通過科技大大提高了工作效率。我們未來逐漸跟360合作的分布式門禁系統(tǒng)、人臉識別技術(shù)落地，在質(zhì)量和效率方面，優(yōu)于傳統(tǒng)保安系統(tǒng)，對于社區(qū)治理和人員隊伍也有很大提升。未來社區(qū)應(yīng)用場景中會有更多先進技術(shù)落地，管理模型將會更科技化、更智能化，以提升業(yè)主的滿意度。

總體來說，這次疫情是機大于危，對于行業(yè)來說，找到了更好的跟業(yè)主互動的模式，為行業(yè)未來進一步提升價值找到了落地點。

問：最近兩年有很多物管公司上市，還有很多在排隊等候上市，彩生活作為第一家上市的物管公司，如何看待行業(yè)的這個現(xiàn)象？是否感覺有壓力？彩生活如何看待其他公司目前估值比較高的情況？

潘軍：彩生活2014年6月30日上市時我就談到過，從當時來說，未來5-10年，中國可能會出現(xiàn)100家物業(yè)上市公司。一個很簡單的推理模型，大家會看到物業(yè)的價值，中國有房地產(chǎn)百強，大家都會推自己的物業(yè)上市。從目前情況來看，已經(jīng)被我言中了，上周末看到一組數(shù)據(jù)，目前香港和A股上市的物業(yè)公司超過30家，總市值已超過4000億。我認為再有3-5年，這個行業(yè)上市公司的數(shù)量一定會突破100家，目前排隊的還有十幾家，也就是到今年底可能有50家上市公司，現(xiàn)在還有一些大公司沒有動作，比如萬科物業(yè)。這種現(xiàn)象表明了行業(yè)的價值，最近大家又看到一個新的上市公司，叫貝殼，貝殼上市第一天估值就突破400億美元。

最近我看到一些資本市場的評論，這次疫情之后，有一句話很經(jīng)典“所有傳統(tǒng)行業(yè)都值得被新模式和互聯(lián)網(wǎng)重塑一次”，這可能是未來最重要的趨勢。所以再看彩生活時，我們是有信心的，正如黃瑋總所說，首先是我們的核心競爭力是有差異化的，有低價藍海方面的支撐能力。其次是我們跟互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合能力，去年開始發(fā)生了一次重大變化，不再是完全依賴自身的團隊，而是學(xué)會跟優(yōu)秀者合作，平臺的價值就在于整合，貝殼為什么會有這么高估值？最重要的一點是上面跑的平臺有200多家，它是平臺的價值。三是我們是一家完全市場化運營的公司，未來五年會把這個市場全部碎片化，就像現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場一樣，房地產(chǎn)16萬億，碧桂園的銷售額占整體行業(yè)也就是5%，但貝殼的比重要高得多，為什么他會有這么高估值？因為他具備行業(yè)的整合能力。先不看眼前，眼前是碎片化競爭，還和母公司支持相關(guān)，剛才黃瑋總也講到了，花樣年給予彩生活的住宅面積支持每年是百萬級的，碧桂園是五千萬級的，相差近十倍。從這個邏輯來講，現(xiàn)在看規(guī)模、看資源的免費性，大地產(chǎn)商附屬的企業(yè)短期內(nèi)會有優(yōu)勢，但物管行業(yè)是市場化的服務(wù)行業(yè)，從根本上來講，這個行業(yè)的本質(zhì)不是高毛利的，而是高附加值的。按照這樣的方向，對市場化發(fā)育的企業(yè)來講，未來可期。我理解現(xiàn)在的估值，但我認為大家更要看彩生活的未來。至于資本市場對行業(yè)的看法，我是很驕傲的，我們從事的是一個非常好的行業(yè)。

現(xiàn)在物管行業(yè)從業(yè)人員在房地產(chǎn)行業(yè)最活躍，投資者眾多，估值很高，很多優(yōu)秀的人才開始進入物業(yè)管理行業(yè)，這對行業(yè)是很重要的趨勢。由于有資本的追捧，新上市的物管公司動輒募資幾十億、上百億，這樣就有能力進行行業(yè)科技水平的提升，我認為這是個好事，整體行業(yè)能夠更好地服務(wù)業(yè)主，推動城市發(fā)展，社區(qū)是城市的細胞，當我們能推動行業(yè)、推動城市發(fā)展時，行業(yè)就擁有更高的客戶認同度、更高的客戶粘性，社區(qū)3.0才會更快速到來。越多元化的市場，未來會有更好的模型出現(xiàn)，現(xiàn)在這個行業(yè)是估值千億，未來一定會出現(xiàn)萬億估值社區(qū)服務(wù)企業(yè)，十年后再來驗證我的預(yù)言。

問：彩生活總債在下降，但短債的比例今年中期有所上升，請問是什么原因？是否有計劃調(diào)整短債結(jié)構(gòu)？

陳新禹：短債從去年上半年的7億上升到今年上半年的17.3億，主要是財報結(jié)算時點原因。我們今年2月做了1億美元債，部分用來置換萬象美的收購融資，利用低息環(huán)境減少利息支出。截止6月30日，短債中的銀行借款約8.29億，從目前來看，這些借款在7月后已經(jīng)陸續(xù)償還，目前已償還了3億。短債隨著年底到期會合理安排，到全年年報時會有比較明顯的改變。

針對未來的還款壓力，我們有比較完善的融資計劃，包括較長期的，2年、3年和更長年期我們都在安排，短債是時間性的，不用過多擔(dān)心。

問：最近新出臺《民法典》，有些條款提到對物業(yè)管理的監(jiān)管，個別省市政府和行業(yè)協(xié)會也發(fā)起了對物業(yè)公司的星級評定、信用評價制度。作為行業(yè)的引領(lǐng)者，彩生活認為加強監(jiān)管的趨勢對于物業(yè)管理行業(yè)和彩生活會有哪些影響？

潘軍：我認為加強監(jiān)管對于整個行業(yè)的提升是有幫助的，前面已經(jīng)講了國家和政府對行業(yè)的價值，關(guān)注度提高了，使得我們的輿論環(huán)境、業(yè)主的市場環(huán)境有了更好的幫助。其次是游戲規(guī)則更健全、更法制，對行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了長期的保障。三是有了詳細的標準，整體行業(yè)價值有了更好的推進渠道。最近我們看到住建部、民政部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都提到未來競爭的游戲規(guī)則會進一步明晰，會加強政府對整個行業(yè)環(huán)境的控制。隨著資本市場的涌入，行業(yè)整合也將是一個趨勢，小的、不規(guī)范的公司會在這一輪調(diào)整中出局，行業(yè)整體競爭路徑會更清晰、更法制、更規(guī)范，對于像彩生活這樣看長期的企業(yè)來講是一個大環(huán)境的機遇，所以黃瑋總剛才說到我們得抓緊精細化管控能力，讓團隊管理素質(zhì)得以提升，配合這次資本市場大潮，關(guān)鍵是抓住未來的競爭趨勢，這是我們團隊目前要解決的。

問：彩生活跟京東、360去年開始開啟了戰(zhàn)略合作，請問目前整體進展如何？未來是否還有新的嘗試和新項目落地？

黃瑋：增值服務(wù)是彩生活長期以來跟很多投資者對彩生活的認識有關(guān)，我們運用互聯(lián)網(wǎng)比較早，以前是靠自己探索，但從去年開始，不光依賴我們自己的隊伍，這支隊伍在進行梳理、精簡，更加集中和專注，此外我們也請了外援，比如京東、360，在一些模式上進行了探索。此外，我們還設(shè)計了健康碼小軟件，靠我們自己可能沒有那么快，京動跟我們合作，一周之內(nèi)就推出了，全國幾億面積的業(yè)主全是用這個軟件進小區(qū)，進行管控，比政府軟件更早推進落實。剛才提到的送貨機器人是京東首創(chuàng)的，第一個在我們小區(qū)試點。京東快遞柜提供的服務(wù)更好，對業(yè)主的包裹更妥善進行保管和服務(wù)，更重要的是我們也得到利益的分成和提升。跟京東的合作，無論從社會效益還是經(jīng)濟效益，都會取得很多突破，這些突破一方面是彩生活本身，我們需要和這些優(yōu)秀的企業(yè)一起努力，對京東來講，也需要跟社區(qū)一起創(chuàng)造新的商業(yè)模型，這是1+1大于2的事情。當然，這些模型的探索與創(chuàng)造需要一點時間，可能有些成功了，有些還不成功，但我們堅定地做好社區(qū)3.0增值服務(wù)，對物業(yè)管理的未來看得很清楚，我們還會繼續(xù)跟這方面的優(yōu)秀企業(yè)進行合作和探索，我們自己在這方面也會有更多的想法和努力，相信會有突破和創(chuàng)造。

問：請問公司未來在收并購方面的計劃是怎樣的？最近很多公司都在做配股和發(fā)債，也是在為并購做準備，彩生活是否有這方面的計劃？

潘軍：整個行業(yè)蓬勃發(fā)展，資本市場給的估值比較高，現(xiàn)在大家都在進行重大收并購的安排。彩生活在15年前就開始收并購，當時收并購價格很便宜，甚至送給我。彩生活上市之前收并購企業(yè)就接近100家，上市之后又收購了100多家，我們還參股了100多家，在行業(yè)內(nèi)有我們這么豐富收并購經(jīng)驗的并不多。我們收并購很成功的開元國際、萬達物業(yè)都融合得非常好，但這個過程中也有一些教訓(xùn)，進行收并購非常復(fù)雜，團隊如何融合、業(yè)務(wù)標準如何搭建，這是未來行業(yè)整合必須解決的問題。對于整體擴張來講，當我們完成了調(diào)整，還是會有，按照什么樣的標準，每家企業(yè)都有自己的戰(zhàn)略布局，彩生活仍然堅持關(guān)于精細化管理、低價藍海等必須有很大提升空間的方式。對于行業(yè)的整合，展望五年后，100家上市公司該怎么整合，這個問題彩生活已經(jīng)在考慮。

陳新禹：收并購業(yè)務(wù)是常規(guī)操作，彩生活在這方面不缺乏經(jīng)驗，上市前、上市后都比較活躍。但收并購業(yè)務(wù)尤其大型收并購是很復(fù)雜的過程，而且是需要整合的東西。而彩生活收購萬象美，就是很大的收并購業(yè)務(wù)。彩生活完整地把收并購業(yè)務(wù)融合成自己的一部分，目前在行業(yè)內(nèi)可能獨此一家。國企混改方面，航天也是一個非常成功的收購，收購過來之后業(yè)務(wù)增長很好。收并購業(yè)務(wù)方面，彩生活有著非常獨到的經(jīng)驗。

至于未來彩生活是否還繼續(xù)通過收并購來增長，在目前這個點上，我們也不否認，有機會我們會去做。剛才問到估值問題上，我們有沒有壓力，壓力肯定是有的，管理層肯定會尋求對投資人更有效的回報。但是不能只是簡單從估值角度來看，一個上市六年的物業(yè)公司和一個上市六個月的物業(yè)公司相比，我們對行業(yè)的看法有自己的經(jīng)驗，我們不是追求單純的高估值。站在今天，回顧過去和展望未來，我會看清楚自己在行業(yè)的優(yōu)勢和具備的特點。

彩生活的一個特點是規(guī)模大，有5.63億在管面積和3.6億收費面積，在行業(yè)是前三名的頭部，當管理對路時，我們的潛力非常大。彩生活作為物業(yè)第一股上市不是偶然的，我們有先天的基因，即在低成本方面超強的競爭能力，彩生活98%在管面積是第三方，這在整個行業(yè)是非常與眾不同的數(shù)字。這在三線、四線、五線城市，都是非常有競爭優(yōu)勢，未來的定位和增長有豐富的想象空間，而不是簡單的收并購道路。

大家從我們今年上半年的報表已經(jīng)看出來，我們更加注重基礎(chǔ)物業(yè)，提升品質(zhì)，強化收繳率，目前已經(jīng)有比較明顯的變化了。同時，我們和互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東合作，和360建立智慧社區(qū)，從原先自己進行互聯(lián)網(wǎng)方面的探索，到今天更加注重跟行業(yè)巨頭的合作，這就是目前的現(xiàn)狀。如果從這幾個方面想，我們還是很有信心的，我們會按照自己的打法和策略重新調(diào)整，走出自己的路。資本市場和投資人慢慢認清楚之后，也會給主流應(yīng)有的估值和定位。