三個月股價翻倍，時代鄰里（09928）的盈喜帶來“上車”機會

三個月輕松翻倍，盈喜接踵而來。

時代鄰里(09928)發(fā)布公告稱，得益于物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務收入的提升以及毛利率的增加，其在2020年上半年的凈利潤同比增長不低于70%。

但在該公告發(fā)布后，時代鄰里翌日股價回調4.55%，兩個交易日股價下跌近6%。股價回調的背后，或與三大因素有關，其一，時代鄰里物業(yè)管理服務收入增速的明顯下滑。2019年時，時代鄰里物業(yè)管理服務的收入增速為67.73%，而在該公告內，該業(yè)務2020年上半年的收入增速已下降至40%，這或許是受到了疫情爆發(fā)的影響。其二，進入5月以來，時代鄰里股價以45度角迎來加速上漲，在業(yè)績預告公布后，有部分浮盈資金有兌現(xiàn)需求。其三，時代鄰里業(yè)績發(fā)布后的兩個交易日，大盤相對低迷，物業(yè)板塊有所承壓。

當然，時代鄰里的高增長現(xiàn)階段仍有較強的確定性，在利空釋放股價充分回調后，其股價有望重拾升勢。

物業(yè)管理服務成公司業(yè)績增長“主引擎”

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，時代鄰里在物業(yè)行業(yè)中實力不俗，2019年，

其以綜合實力為標準，在中指院發(fā)布的物業(yè)服務百強企業(yè)榜單中排名第十三位。

不過，在上市之初時，由于大市低迷的影響，時代鄰里的股價表現(xiàn)并不如人意。首先是上市首日沖高回落破發(fā)，并在之后的一個月內，漲幅平平。而在大市平穩(wěn)之后，時代鄰里的股價漲幅明顯。比如在恒指跌0.69%的2月份，時代鄰里大漲超30%;進入5月份后，其股價則隨著大市的企穩(wěn)開始爆發(fā)式上漲，三個月內股價從6.58港元上漲至13.5港元，漲幅超一倍。

當然，大市的企穩(wěn)只是時代鄰里股價上漲的外部因素，于3月份披露的2019年業(yè)績則是支撐其股價上行的關鍵。而在該份業(yè)績中，時代鄰里保持著高速增長。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，2019年時，時代鄰里的收入為10.81億元人民幣，同比增長約55.4%，與此同時，不包括上市開支的凈利潤為1.2億元，同比增長89.1%。

分業(yè)務來看，時代鄰里的收入來源相對集中，2019年時，62.7%的收入來源于物業(yè)管理服務，25.5%來源于非業(yè)主增值服務，社區(qū)增值服務及其他專業(yè)服務的收入占比合計11.8%。

從增速來看，占比最大的物業(yè)管理服務增長卻是最快的，報告期內，該業(yè)務的收入同比增長67.73%，較公司的整體收入增速高出12.33個百分點，成為帶動公司收入增長的“主引擎”。

而非業(yè)主增值服務收入則同比增長40%至2.76億人民幣，該業(yè)務的增長主要是因為關聯(lián)公司時代中國開發(fā)的項目大量增加，對工地及案場的管理需求增長所致。

社區(qū)增值服務收入則增長34.2%至7915.2萬元，這主要得益于在管建筑面積規(guī)模的擴大，服務用戶的增加以及服務類型的多樣化。但從該業(yè)務的收入占比來看，規(guī)模并不算大，仍有較大的發(fā)展空間。而其他專業(yè)服務則同比增長35.8%至4890萬元，該增長主要是因為公司進入了市政環(huán)境服務領域。

分析完時代鄰里的四大業(yè)務后能發(fā)現(xiàn)，其當前階段貢獻業(yè)績的主要業(yè)務板塊是物業(yè)管理服務和非業(yè)主增值服務，該兩板塊都受益于時代中國的發(fā)展，而時代中國的合同銷售面積自2017至2019年以來均穩(wěn)步增長，從282.2萬平方米增至534.8萬平方米，年復合增速37.84%。隨著時代中國銷售面積的逐步結轉，物業(yè)管理服務及非業(yè)務增值服務將持續(xù)受益。

收購帶動物業(yè)管理服務高增長

不過，時代鄰里物業(yè)管理服務2019年高達67.73%的收入增速并非全依賴于時代中國，其以新的方式開啟了不同的增長賽道，對物業(yè)管理服務進一步拆解后，便能從中找到答案。

智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，時代鄰里2019年來自第三方的在管面積及收入大幅上升。據(jù)2019年年報顯示，時代鄰里來自第三方的在管建筑面積為2105.8萬平方米，同比增長高達288.95%，這使得第三方在管建筑面積的占比從2018年的28.8%大幅上升至2019年的54.8%;在管建筑面積增加后，來自第三方的物業(yè)管理服務收入同比增長174%至2.96億元，收入占比從2018年的26.8%上升至43.7%。

而從物業(yè)類型來看，第三方在管建筑面積的爆發(fā)式增長主要是因為非住宅物業(yè)面積的大幅提升。智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2019年時，非住宅物業(yè)的在管面積為2409.3萬平方米，同比增長超200%，面積占比提升20個百分點;與此同時，來自非住宅物業(yè)的收入為2.65億元，同比增長119%。

短短一年之內，為何時代鄰里來自第三方物業(yè)、非住宅物業(yè)的占比能大幅提升從而帶動物業(yè)管理服務的收入實現(xiàn)高速增長?答案呼之欲出，能短時間內達到如此效果的方法，只有收購。

智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2019年初，時代鄰里在管建筑面積為1877萬平方米，而至2019年末時，在管建筑面積已增至3842.9萬平方米，一年之內翻倍，這是因為時代鄰里分別在2019年的3月收購了廣州東康、在4月收購了清遠榮泰、在8月收購了佛山宜信三家公司，而三家公司的在管面積高達1386.4萬平方米，占時代鄰里2019年初在管建筑面積的73.86%。

由此可見，時代鄰里高增長的物業(yè)管理服務板塊主要是通過收購方式實現(xiàn)的，而收購的標的主要是第三方的非住宅物業(yè)，這與來自時代中國的住宅物業(yè)在物業(yè)類型上相互補充。

回調后仍是上車好時機

而進入2020年以來，時代鄰里仍在以收購的方式擴充自身的在管面積與在管物業(yè)類型。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，2020年3月時，時代鄰里了收購了廣州浩晴，2020年5月時，又收購了廣州耀城，進入了供電系統(tǒng)物業(yè)管理，在共建方面的實力進一步提升。

而從財務角度看，時代鄰里依舊會維持收購擴張模式，因為該公司目前的資產(chǎn)負債率并不算高。2019年時，時代鄰里的總資產(chǎn)為15億人民幣，總負債為6億人民幣，資產(chǎn)負債率為40%，仍有一定的上升空間;而流動比率為2.15倍，資金流動相對充裕。

事實上，物管企業(yè)股價的上漲除了企業(yè)自身的質量外，市場所給予的確定性溢價也是關鍵因素。在資產(chǎn)慌的大背景下，物業(yè)這樣高確定性的高增長行業(yè)深受資金喜愛，智通財經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，港股內地物業(yè)管理股指數(shù)年迄今漲幅約250%，可謂是“牛氣沖天”。

但在這樣的背景下，物管企業(yè)可能會出現(xiàn)估值拱太高的現(xiàn)象，而利空出現(xiàn)導致股價回調以消化估值的機會都是上車好時機，因為從長期看，優(yōu)質的物管企業(yè)都是現(xiàn)金流充裕的好資產(chǎn)，而現(xiàn)階段仍能保持高增速的時代鄰里仍值得關注。