安信國(guó)際：二季度地產(chǎn)銷(xiāo)售全面復(fù)蘇，物管增長(zhǎng)保持高速

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“安信國(guó)際”，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

全國(guó)商品房銷(xiāo)售額上半年約66,900億元，下降5.4%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企五月及六月銷(xiāo)售（全口徑）分別約10,900億元及14,500億元，同比上升約12.2%及13.8%，銷(xiāo)售情況基本已全面恢復(fù)過(guò)來(lái)，頭部房企平均銷(xiāo)售已回復(fù)至去年同期水平，港股房企中，銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快的有金茂、禹洲、建發(fā)、綠城及龍光，上半年增速在20%以上。平均上半年銷(xiāo)售完成率約40%，預(yù)計(jì)下半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將要提速。物管方面，是少數(shù)受惠于衛(wèi)生事件的行業(yè)之一，我們繼續(xù)看好頭部物業(yè)公司。新城悅在周未發(fā)出盈喜。我們估計(jì)碧桂園服務(wù)及永升上半年盈利增長(zhǎng)強(qiáng)勁，較大機(jī)會(huì)發(fā)出盈喜。隨著下半年并購(gòu)活動(dòng)增速，我們亦看好藍(lán)光嘉寶。

內(nèi)容摘要

房企們二季度銷(xiāo)售全面恢復(fù)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額上半年約66,900億元，下降5.4%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企五月及六月銷(xiāo)售（全口徑）分別約10,900億元及14,500億元，同比上升約12.2%及13.8%。撇除重復(fù)計(jì)算的因素，百?gòu)?qiáng)權(quán)益銷(xiāo)售額五月及六月分別約7840億元及10,270億元，同比上升約8.4%及13.4%。全口徑及權(quán)益銷(xiāo)售增長(zhǎng)都錄得較大升幅，在四月份復(fù)蘇的勢(shì)頭上再下一城，銷(xiāo)售情況基本已全面恢復(fù)過(guò)來(lái)。上半年整體而言，頭部房企平均銷(xiāo)售已回復(fù)至去年同期水平，港股房企中，銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快的有金茂(00817)、綠城(03900)、龍光(03380)、禹洲(01628)及建發(fā)(01908)，上半年增速在20%以上。

下半年銷(xiāo)售發(fā)力。2020年在衛(wèi)生事件加上外環(huán)因素下，房企傾向保守，以穩(wěn)為主。大型房企在高基數(shù)效應(yīng)下，2020年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)平均在13%之水平，中型房企在沖規(guī)模爭(zhēng)排名的誘因下銷(xiāo)售增長(zhǎng)較高，目標(biāo)增長(zhǎng)約15%。截至7月大部分我們跟蹤的房企銷(xiāo)售目標(biāo)都保持不變，平均上半年銷(xiāo)售完成率約40%，預(yù)計(jì)下半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)將要提速。上半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)落后的房企如融創(chuàng)(01918)、旭輝(00884)、奧園(03883)等將會(huì)發(fā)力；而今年目標(biāo)增長(zhǎng)進(jìn)取的房企如世茂、金茂、禹洲、建發(fā)、寶龍(01238)、龍光等，下半年銷(xiāo)售將要維持較高水平。

物管增長(zhǎng)保持高速。物管方面，新城悅發(fā)出盈喜，公司預(yù)計(jì)2020上半年權(quán)益凈利潤(rùn)將較增長(zhǎng)至少50%，主要受惠于在管規(guī)模及增值服務(wù)收入的上升所至。根據(jù)2019下半年盈利情況作估算，我們估計(jì)碧桂園服務(wù)(06098)及永升(01995)上半年盈利增長(zhǎng)強(qiáng)勁，較大機(jī)會(huì)發(fā)出盈喜。此外，奧園健康（03662,核心凈利）、藍(lán)光嘉寶(02606)及雅生活(03319)的增長(zhǎng)亦處于較高水平。物業(yè)公司二季度并購(gòu)活動(dòng)逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)下半年外拓并購(gòu)勢(shì)頭將再持續(xù)。

下半年增長(zhǎng)穩(wěn)定。銷(xiāo)售在衛(wèi)生事件后復(fù)蘇情況良好，以一、二線及長(zhǎng)三角的復(fù)蘇情況較佳。考慮衛(wèi)生事件下的不確定性，房企們2020年銷(xiāo)售目標(biāo)都較為保守，上半年整體完成度高，其中金茂、禹洲、建發(fā)、綠城及龍光較佳，部分房企如融創(chuàng)等銷(xiāo)售增長(zhǎng)預(yù)計(jì)下半年將會(huì)提速，成為短期催化濟(jì)。物管方面，受惠去年底新增項(xiàng)目的盈利貢獻(xiàn)，盈利增長(zhǎng)較為強(qiáng)勁。隨著下半年并購(gòu)落地，加上合景、世茂、金科等頭部物業(yè)上市，行情預(yù)期將保持較熱。繼續(xù)看好頭部物業(yè)公司如新城悅(01755)、永升、碧桂園服務(wù)、雅生活及藍(lán)光嘉寶等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：i) 經(jīng)濟(jì)下行對(duì)銷(xiāo)售壓力；ii）調(diào)控政策持續(xù)；iii) 衛(wèi)生事件情況反復(fù)。

(編輯：李國(guó)堅(jiān))