中信證券：行業(yè)基本面高度平穩(wěn)，部分房企估值具備明顯修復空間

本文來源微信公眾號“中信證券研究”，作者陳聰、張全國。

我們預計，2020年全年商品房銷售額同比增長0.5%，開發(fā)投資，新開工，竣工面積分別同比增長6.8/2.0/4.8%，行業(yè)基本面高度平穩(wěn)。與此同時，企業(yè)憑借多年開發(fā)所磨煉的能力，在一些新的賽道可能有所突破。我們覆蓋的重點公司當前股息率多達4%以上， 2020年PE達到6.0倍，估值具備明顯修復空間。我們看好優(yōu)質地產企業(yè)，推薦保利地產，龍湖集團(00960)，旭輝控股集團(00884)，綠地控股，萬科A，金地集團，世茂集團(00813)，大悅城(00207)，濱江集團，融創(chuàng)中國(01918)和華夏幸福。

一二手價差可能趨窄，其他政策預計保持穩(wěn)定

我們認為，在房價明顯有下降壓力的部分三四線城市，取消一些需求限制應有可能。在絕大多數一二線城市，現階段限購、限貸政策將保持穩(wěn)定。流動性整體充裕背景下，地產融資既沒有明顯放開的產業(yè)必要性，也不存在顯著收緊的宏觀背景。不過關聯預售證的軟限價，在執(zhí)行過程中產生了買房搖號，哄搶新房等現象，不利于市場健康發(fā)展，也和房屋產品質量問題有一定關系。我們預計，限價仍將存在，但一二手價差可能收窄，這也可能是2020年下半年為數不多的政策變化之一。

多因素支持商品房銷量，基本面平穩(wěn)成為板塊反彈根基

我們預計，2020年全年商品房銷售額增速達到0.5%，實現同比正增長，龍頭公司全年銷售額有望增長7%左右，四季度銷售較之三季度則更有提升。充足的可銷售資源，企業(yè)較為高漲的推貨意愿，穩(wěn)定而充裕的購房資金信貸來源，穩(wěn)定度極高預期明朗的房住不炒政策，都是銷售維持良好態(tài)勢的主要原因。持續(xù)承壓的房租，較高的空置率，則構成銷售波動風險。

開發(fā)投資景氣持續(xù)，竣工高峰有所延遲，土地市場熱度較高

我們認為，平穩(wěn)的基本面意味著開發(fā)投資景氣也能延續(xù)。我們判斷全年房地產開發(fā)投資同比增長6.8%，新開工面積同比增長2.0%，竣工面積則同比增長4.8%。原本，2020年應該是竣工交付大年，但竣工仍受到衛(wèi)生事件影響，部分預計將轉入2021年。我們仍然維持年初的預計，即土地出讓金同比增長15%，相當于2020年6月-12月，土地使用權出讓收入同比增長20%左右。地方緩解收支壓力的決心，相對寬裕的開發(fā)企業(yè)資金鏈，可能助推2020年土地出讓金整體突破8.3萬億元。

舊價值有安全墊，新業(yè)務在能力圈

開發(fā)業(yè)務平穩(wěn)運行，已保證了低估值的地產開發(fā)公司具備投資價值。優(yōu)秀的地產企業(yè)，發(fā)展前景可能超越地產開發(fā)行業(yè)。稀缺資源和牌照獲取能力，集中采購和資源配置能力，現金流管理能力，區(qū)域授權和監(jiān)管激勵經驗，都適用于其他很多朝陽產業(yè)(主要是消費服務業(yè))。不少地產企業(yè)業(yè)務出圈，但能力并未出圈。新業(yè)務價值被市場認可，也可能是地產龍頭的重要催化劑。

風險提示

重點城市房租承壓的問題。部分區(qū)域人口流出，無法形成改善購房鏈條，市場持續(xù)冷清的風險。

不僅僅是低估值，地產板塊不一樣的機遇

地產板塊的確估值具備吸引力，我們覆蓋的重點公司當前股息率多達4%以上， 2020年PE達到6.0倍。更重要的是，我們相信2020年下半年的產業(yè)環(huán)境更加穩(wěn)定，企業(yè)探索新業(yè)務也更加從容。我們看好優(yōu)質的地產龍頭公司，以及被明顯低估的部分中小企業(yè)，推薦保利地產，龍湖集團，旭輝控股集團，綠地控股，萬科A，金地集團，世茂集團，大悅城，濱江集團，融創(chuàng)中國和華夏幸福。（編輯：劉瑞）