國(guó)泰君安：預(yù)計(jì)Q2后土地市場(chǎng)向上動(dòng)力逐步衰減，進(jìn)入平靜期

本文來(lái)源微信公眾號(hào)“小謝看地產(chǎn)”，作者謝皓宇。

我們?cè)?jīng)提出Q2將是土地市場(chǎng)全面爆發(fā)的時(shí)點(diǎn)，以當(dāng)前市場(chǎng)往后看，預(yù)計(jì)向上動(dòng)力逐步衰減，進(jìn)入平靜期。

① 在第35篇討論報(bào)告當(dāng)中，我們從融資和政府推地的角度，判斷二季度將是土地市場(chǎng)爆發(fā)的季度，目前已經(jīng)兌現(xiàn)。1)成交金額在二季度大幅放量。上半年百城住宅用地成交總額為1810億元，同比增長(zhǎng)18%，但其中，一季度成交金額僅531億元，且同比下滑8%，也即，上半年的土地成交，二季度成交占比達(dá)到了71%，總金額同比增長(zhǎng)達(dá)到33%;2)溢價(jià)率迅速提升，平均溢價(jià)率達(dá)到18%。一季度平均溢價(jià)率為13%，至二季度后，就一直穩(wěn)定在18%，同時(shí)，從近期土拍市場(chǎng)來(lái)看，部分二線城市，例如成都等，依然有高價(jià)地拍出，土地市場(chǎng)熱度依然在高位。

② 按照土地市場(chǎng)的兩大引擎來(lái)看，預(yù)計(jì)熱度將有所回落，但城市間會(huì)是更加嚴(yán)重的冷熱不均。1)前融和商品房銷(xiāo)售是土地市場(chǎng)的兩大引擎，且前融的影響會(huì)更大一些，隨著4月份后在融資上的逐步收緊，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的熱度將有所回落，但伴隨銷(xiāo)售的持續(xù)修復(fù)，回落的幅度預(yù)計(jì)較為有限，土地市場(chǎng)維持高位的概率依然較大。2)但城市間的冷熱不均還更加嚴(yán)重，由于房企可以將資金在全國(guó)范圍內(nèi)重新分配，因此，全國(guó)表現(xiàn)穩(wěn)定的情況下，伴隨當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)托底政策，結(jié)構(gòu)上的分化將更加嚴(yán)重。部分城市仍將出現(xiàn)超高價(jià)地塊，特別是近年在科技、醫(yī)藥等領(lǐng)域有大量新增上市企業(yè)的城市，其從用工需求帶來(lái)的人口流入、上市融資的資金流入、企業(yè)拿地的全國(guó)范圍內(nèi)資金轉(zhuǎn)移，都將帶來(lái)這些城市出現(xiàn)人口和資金的同時(shí)增加。

③ 部分城市的表現(xiàn)可能會(huì)超出市場(chǎng)預(yù)期，2020年又是彎道超車(chē)年。2020年企業(yè)間拿地分化嚴(yán)重，龍頭房企拿地明顯更加保守，同時(shí)，考慮到毛利潤(rùn)率的壓縮，企業(yè)重視費(fèi)用率背景下，深耕的概率大于全國(guó)擴(kuò)張，因此，對(duì)于現(xiàn)有格局較好的二三線房企，提供了較好的彎道超車(chē)機(jī)會(huì)。我們推薦中南建設(shè)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、中國(guó)金茂(00817)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)(00960)、大悅城(00207)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)(01918)，受益旭輝控股集團(tuán)(00884)、中駿集團(tuán)控股(01966)等，物業(yè)公司推薦中海物業(yè)(02669)、寶龍商業(yè)(09909)，受益招商積余、新大正。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融、再走土地金融模式。(編輯：劉瑞)