新世界發(fā)展(00017)執(zhí)行董事黃少媚：從未撤離內(nèi)地，看好大灣區(qū)

本文來源微信公眾號(hào)“國是直通車”，作者龐無忌。原標(biāo)題《港資房企新世界中國行政總裁：從未撤離內(nèi)地，看好大灣區(qū)》。

一度沉寂的港資房企重新在內(nèi)地活躍起來。

一改此前出售項(xiàng)目、收縮“戰(zhàn)線”的“保守模式”，近兩年，港資房企頻頻現(xiàn)身廣州、杭州、上海等一、二線城市，一手重金拿地，一手收并購項(xiàng)目，大規(guī)模加倉內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

20多年前，港資房企曾經(jīng)引領(lǐng)內(nèi)地樓市的發(fā)展。但近幾年來，隨著高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的內(nèi)地競爭者們大批成長起來，追求財(cái)務(wù)穩(wěn)健的港資房企卻逐漸式微，甚至出售資產(chǎn)，淡出內(nèi)地的經(jīng)營。

如今，他們又回來了。其中，新世界中國是步子邁的最大的港資房企之一。

在內(nèi)地新房市場(chǎng)規(guī)模“見頂”的當(dāng)下，港資房企為何卷土重來?在這個(gè)行業(yè)發(fā)展新階段，過去被貼上“開發(fā)慢”等標(biāo)簽的港資房企有何優(yōu)勢(shì)?經(jīng)歷過樓市從快速發(fā)展到穩(wěn)定增長的轉(zhuǎn)型，港資房企對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)有何獨(dú)特的判斷?

針對(duì)這些問題，中新社國是直通車記者日前采訪了老牌港資房企新世界發(fā)展有限公司(00017)執(zhí)行董事、新世界中國地產(chǎn)有限公司董事兼行政總裁黃少媚。

以下是專訪實(shí)錄：

國是直通車：在2015年出售貴陽、?？?、成都等多個(gè)項(xiàng)目后，新世界中國近兩年又開始重回內(nèi)地公眾視線，并不斷加大投資。為何會(huì)發(fā)生這一轉(zhuǎn)變?新世界中國在內(nèi)地的發(fā)展邏輯發(fā)生了什么變化?

黃少媚：出售部分內(nèi)地物業(yè)只是策略調(diào)整和資產(chǎn)重組，新世界中國從未“撤離”內(nèi)地。

過去，新世界中國在內(nèi)地主要以住宅開發(fā)為主，但現(xiàn)在我們轉(zhuǎn)型做城市綜合體。綜合體比較新，需要較強(qiáng)的承載力量，而且綜合體的投資周期更長，在買地后大概需要五、六年的時(shí)間才能完，不是短期投資。

這種轉(zhuǎn)型也讓我們的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域發(fā)生相應(yīng)的變化。我們之前也進(jìn)入過二線、三線城市發(fā)展，但是經(jīng)過研究，我認(rèn)為企業(yè)更適合在一線城市，特別是粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域的成熟城市發(fā)展。比如：杭州近幾年發(fā)展很快，而且吸引了大量的年輕人和金融人才;深圳也吸引了很多金融與科技人才。這就是我們的客戶，也是我們轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)的所在。

國是直通車：作為港資開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，您怎么看內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)?

黃少媚：新世界中國是最早進(jìn)入中國內(nèi)地的港資企業(yè)之一。在過去的80年代、90年代直至2015年，新世界中國的投資板塊遍及了整個(gè)中國，包括東北、華北以及長三角、珠三角等地區(qū)。

我對(duì)未來的中國經(jīng)濟(jì)非常有信心。通過此次衛(wèi)生事件，尤其是我們國家在衛(wèi)生事件當(dāng)中的迅速反應(yīng)和有力舉措，更讓我們清楚看到國家的管理能力，也更加堅(jiān)定了我們的投資信心。我相信衛(wèi)生事件過后，地產(chǎn)、旅游、零售等各方面的消費(fèi)需求集中釋放，消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的后勁將更足，動(dòng)力會(huì)更強(qiáng)，我們的投資也會(huì)得到相應(yīng)回報(bào)。

國是直通車：隨著多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度提升，開發(fā)天花板隱現(xiàn)，您認(rèn)為，內(nèi)地樓市重心是否已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)港企是否還有吸引力?

黃少媚：我認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因?yàn)樗恢倍际歉S著城市而成長，只是在社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的不同階段，承擔(dān)著不同的角色。作為發(fā)展商，我們敏銳地嗅到了機(jī)會(huì)，相信只有跟隨國家的腳步，帶動(dòng)城市發(fā)展，企業(yè)才得到發(fā)展。我們?cè)谏虡I(yè)及文化發(fā)展上取得了一定的成績，達(dá)到了一定的規(guī)模，這是我們的優(yōu)勢(shì)。

我們對(duì)投資會(huì)保持審慎樂觀的態(tài)度，在核心城市優(yōu)質(zhì)板塊及時(shí)擴(kuò)充土儲(chǔ)，以一、二線城市為主，尤其以粵港澳大灣區(qū)為發(fā)展重心。同時(shí)，也積極在京津冀及長江三角洲區(qū)尋找優(yōu)質(zhì)土地。我們希望將新世界中國的布局和中國未來經(jīng)濟(jì)增長最具希望、動(dòng)力的地區(qū)聯(lián)系在一起，并得到地方更多的支持，進(jìn)一步推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

國是直通車：港資企業(yè)過去被貼上“開發(fā)慢”“經(jīng)營保守”等標(biāo)簽，現(xiàn)在還是這樣嗎?與內(nèi)地企業(yè)相比，港資企業(yè)有哪些獨(dú)特之處?

黃少媚：過去很多人說香港企業(yè)進(jìn)度慢、開發(fā)時(shí)間長，這個(gè)印象可能要改觀了。單純從開發(fā)速度來說，我個(gè)人覺得，目前新世界中國與很多內(nèi)地開發(fā)商基本上是差不多的。例如我們2017年年末在增城拿的地，今年下半年就會(huì)開始銷售，酒店與寫字樓也馬上封頂了。在2016年與招商蛇口合作的深圳太子灣項(xiàng)目，在今年初衛(wèi)生事件之下開售也取得巨大成功。

但是，我們與內(nèi)地開發(fā)商也有不一樣的地方，那就是我們每一個(gè)項(xiàng)目都擁有獨(dú)立、獨(dú)特的設(shè)計(jì)。其次，我們擁有新世界生態(tài)圈帶來的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。比如：集團(tuán)發(fā)展醫(yī)療養(yǎng)老、創(chuàng)新科技、教育等產(chǎn)業(yè)，加上現(xiàn)有的住宅、酒店、K11零售及服務(wù)式公寓K11 ARTUS，這可以構(gòu)建一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的有機(jī)生態(tài)圈。

國是直通車：新世界中國在本土化方面是怎么做的?如何在保留港資開發(fā)商優(yōu)勢(shì)和特色的前提下，又能更好地融入內(nèi)地市場(chǎng)，與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)競爭?

黃少媚：首先，這幾年，我們大力地推行人才本地化?？梢哉f新世界中國推行本地化的速度比其他的港資企業(yè)快，程度也比其他企業(yè)更大。我們的財(cái)務(wù)、法務(wù)、施工管理等許多業(yè)務(wù)領(lǐng)域都已經(jīng)相當(dāng)本地化了。

其次，我們?cè)谠O(shè)計(jì)理念、思路和設(shè)計(jì)創(chuàng)新層面保留了港式優(yōu)勢(shì)。我們要求設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)留在香港，主要負(fù)責(zé)外觀與概念的設(shè)計(jì)。但同時(shí)我們也兼顧本地化，我們?cè)诿恳粋€(gè)城市都有本地的設(shè)計(jì)師一起跟進(jìn)，所以在某種程度上是共融的。一般而言，一個(gè)項(xiàng)目是由香港的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)出概念，然后本地設(shè)計(jì)師落實(shí)，在這過程中，工程隊(duì)中所有現(xiàn)場(chǎng)工管同事一起開會(huì)，互相交流意見。所以這種共融已經(jīng)滲透到施工、管理和執(zhí)行等許多方面。

與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)相比，我們的一個(gè)很大的特色就是對(duì)文化藝術(shù)的重視和追求，我們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)和運(yùn)營層面融入了很多文化藝術(shù)內(nèi)涵。我們認(rèn)為，城市不只是批量生產(chǎn)的建筑集群，而是人文藝術(shù)的容器，是為人們蘊(yùn)育生活、成就未來的地方。

國是直通車：近幾年，新世界中國在內(nèi)地承接了不少舊改項(xiàng)目，僅粵港澳大灣區(qū)就有6個(gè)。但舊改很難，不僅規(guī)劃難度高，開發(fā)周期長，而且涉及拆遷、人文歷史遺跡、居民情感等多種因素，各方關(guān)系處理很復(fù)雜。為什么新世界中國選擇這樣難啃的“硬骨頭”?

黃少媚：我認(rèn)為舊改或城市更新是社會(huì)發(fā)展的必然。改革開放剛開始的時(shí)候，大家都“摸著石頭過河”，為了增加GDP，讓一部分人富起來，城市里誕生了很多舊村或是社區(qū)。但是如今，推動(dòng)城市的發(fā)展需要增加生產(chǎn)力，而且，舊城舊區(qū)已經(jīng)不適合現(xiàn)代社會(huì)居住的要求。

舊城改造一方面可以極大改善居民生活條件，在許多城中村，房子建的很密集，隱藏著衛(wèi)生、消防、防疫等各種隱患。通過改造，村民能夠把社區(qū)占用的地方騰挪出來，以置換的形式改善生活環(huán)境。另一方面，通過土地騰挪，地方也可以發(fā)展所需要的新產(chǎn)業(yè)，給地方經(jīng)濟(jì)注入新的活力?，F(xiàn)在城市中，特別是一線城市，隨著多元化的發(fā)展需求越來越強(qiáng)烈，推進(jìn)城市更新迫在眉睫。

新世界中國跟別的發(fā)展商不一樣的地方在于，我們?cè)趫?zhí)行城市更新改造項(xiàng)目中，并非全拆全改，而是更加注重傳承和保育當(dāng)?shù)氐奶厣c文化。如果該地塊蘊(yùn)含歷史文化，我們還會(huì)復(fù)建，比如說北京的曹雪芹故居。如果把老祖宗留給我們的東西都全拆掉，變成將來很大的遺憾。(編輯：劉瑞)