IPO實(shí)錄|弘陽服務(wù)(01971)：恒基(00012)李家杰與公司高管早有淵源 堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)

6月23日，弘陽服務(wù)(01971)通過網(wǎng)絡(luò)視頻直播及電話會(huì)議舉行了IPO媒體發(fā)布會(huì)。

作為江蘇省廣受認(rèn)可的綜合社區(qū)服務(wù)提供商，弘陽服務(wù)在住宅及商業(yè)物業(yè)管理上擁有強(qiáng)大而均衡的業(yè)務(wù)管理能力，自2017年首次在中國指數(shù)研究院的全國百強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中排名第50位后，名次逐年上升，至2020年時(shí)，已升至第25位，較2018年時(shí)的44位提高19位。

排名穩(wěn)步上升的背后，是弘陽服務(wù)的快速發(fā)展。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，從2017至2019年，弘陽服務(wù)的總收入由2.57億人民幣增至5.03億元，年復(fù)合增速高達(dá)39.9%;與此同時(shí)，凈利潤從2017年的2871萬元增至2019年的5707萬元，年復(fù)合增速41%。

且弘陽服務(wù)的發(fā)展已不局限于江蘇省，在“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，弘陽服務(wù)在長三角地區(qū)的上海市、江蘇省、浙江省及安徽省有90個(gè)在管項(xiàng)目，總在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到94個(gè)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，弘陽服務(wù)此次IPO將發(fā)行1億股，每股發(fā)行價(jià)格區(qū)間在3.3-4.3港元，其中90%為國際配售，10%為香港公開發(fā)行，農(nóng)銀國際為其獨(dú)家保薦人。6月23日起，國際配售便已開始，至6月30日結(jié)束;而香港公開發(fā)行自6月24日開始，至6月30日中午12點(diǎn)結(jié)束，定價(jià)日期為6月30日，上市日期預(yù)計(jì)為7月7日。

值得注意的是，在此次IPO中，弘陽服務(wù)引入了恒基(00012)李家杰作為基石投資者，若以發(fā)售價(jià)中位數(shù)3.80港元計(jì)算，李家杰將認(rèn)購約7,600萬港元，可見其對(duì)弘陽服務(wù)未來的發(fā)展充滿信心。

至于募集資金用途方面，40%將用于尋求選擇性策略投資及收購機(jī)會(huì)，以及進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的規(guī)模;30%將用于加強(qiáng)智能系統(tǒng)的研發(fā)及升級(jí);10%用于提升公司服務(wù)質(zhì)量;10%用于繼續(xù)招募人才;另外10%將用于營運(yùn)資金以及一般公司用途。

以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的弘陽服務(wù)IPO媒體發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

問：此次為什么會(huì)引入恒基李家杰作為基石投資者，未來雙方有沒有合作的空間?

答：恒基的李家杰先生與公司高管早有淵源，李先生看好弘陽服務(wù)前景，我們也期待對(duì)方與弘陽集團(tuán)有更多合作。

問：目前第三方物業(yè)管理收入占比有多大，未來能發(fā)展到什么水平?

答：作為第三方的拓展來講，我們還是秉承雙輪驅(qū)動(dòng)模式，未來會(huì)根據(jù)戰(zhàn)略縱深，做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈。對(duì)于第三方物管，不管商業(yè)還是住宅我們會(huì)協(xié)同并進(jìn)，做大規(guī)模。

問：公司未來五年戰(zhàn)略規(guī)劃是怎樣的?五年預(yù)計(jì)業(yè)績提升多少?疫情后弘陽服務(wù)內(nèi)容和方向有什么變化?這些變化會(huì)不會(huì)引起物業(yè)收費(fèi)提升?

答：我們會(huì)圍繞做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈戰(zhàn)略繼續(xù)布局。弘陽服務(wù)多年來一直植根于江蘇省，并且深耕長三角地區(qū)。截止2019年12月31日，集團(tuán)項(xiàng)目分布在全國的14個(gè)省，直轄市和自治區(qū)41個(gè)城市里。

長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最繁榮的地區(qū)，作為一帶一路和長江經(jīng)濟(jì)帶交匯點(diǎn)，在全國經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位，根據(jù)中指院的報(bào)告，長三角地區(qū)GDP從2014年人民幣12.9萬億元提升到2018年人民幣20萬億元，復(fù)合年增長率達(dá)到9.2%，從2019年開始，長三角地區(qū)GDP總量占全國GDP總量20.2%，而集團(tuán)主要布局的就是南京、上海、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江等長三角核心地區(qū)，這個(gè)布局占到了整個(gè)長三角地區(qū)GDP的47.4%。

集團(tuán)會(huì)繼續(xù)跟隨弘陽地產(chǎn)集團(tuán)做透大江蘇，深耕長三角、布局都市圈的整體戰(zhàn)略，計(jì)劃重點(diǎn)探索長三角地區(qū)及中國的西南地區(qū)的收購和投資目標(biāo)。

問：公司未來有何收購、投資計(jì)劃?集團(tuán)與重慶市預(yù)定管理但尚未交付的項(xiàng)目是否受到水災(zāi)影響?

答：根據(jù)我們的戰(zhàn)略布局，西南區(qū)域也會(huì)作為收購標(biāo)的重要區(qū)域，我們會(huì)繼續(xù)尋找適合的標(biāo)的。包括現(xiàn)在在管的或者即將交付的項(xiàng)目目前并沒有受到太大影響。

問：截止到2019年12月31日，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有124個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開發(fā)中，包括并無控股權(quán)益的合資項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積合共為1570.79萬平方米，這些項(xiàng)目可能會(huì)有多大的比例并入到弘陽服務(wù)?

答：我們可以看相關(guān)運(yùn)營數(shù)據(jù)，截止到2019年12月31日，弘陽服務(wù)儲(chǔ)備面積1183萬平方米，對(duì)應(yīng)到73個(gè)已經(jīng)簽約但沒有交付的項(xiàng)目，其中是有部分來自于關(guān)聯(lián)公司，其中有一相當(dāng)部分來自于第三方。我們也相信在未來隨著弘陽地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)，會(huì)陸續(xù)有新增的簽約和交付的項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化成為我們?cè)诠艿拿娣e。

問：公司物管面積包括部分商業(yè)比例，未來會(huì)不會(huì)擴(kuò)大商業(yè)管理占比?

答：商業(yè)一直以來也是弘陽服務(wù)獨(dú)樹一幟的特點(diǎn)，過去三年里，商業(yè)和住宅在物業(yè)管理服務(wù)收入占比上基本上保持著一半的比例，我們?cè)诒敬伟l(fā)行中，募集資金里面有40%用于繼續(xù)尋找合適的收并購標(biāo)的，收購資金里面40%會(huì)特別關(guān)注商業(yè)業(yè)態(tài)收購的機(jī)會(huì)。所以在未來，我們?nèi)匀粫?huì)關(guān)注堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，關(guān)注商業(yè)領(lǐng)域拓展機(jī)會(huì)。

問：來自弘陽地產(chǎn)及控股股東相關(guān)聯(lián)系人占物管業(yè)務(wù)收入達(dá)86個(gè)百分比，收入會(huì)否過于依賴?未來有沒有第三方開發(fā)商收入占比的目標(biāo)?

答：在過去的三年里，我們來自于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的收入貢獻(xiàn)比例其實(shí)是在逐年下降，分別從2017年61.9%，下降到2019年55.6%，這個(gè)趨勢(shì)我們也相信在未來會(huì)有延續(xù)。

問：目前香港上市物業(yè)公司已有十幾家，弘陽服務(wù)與之相比有哪些優(yōu)勢(shì)或特色?

答：其實(shí)在整個(gè)行業(yè)里面，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分的上市物管公司都會(huì)側(cè)重于住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)，可能有少量的物業(yè)管理公司會(huì)偏向于公建或者商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，但是弘陽集團(tuán)是一個(gè)依托弘陽地產(chǎn)集團(tuán)、住宅與商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，全面實(shí)施雙輪驅(qū)動(dòng)落地的一家獨(dú)特的物業(yè)公司，除了在住宅物業(yè)板塊以外，整個(gè)物業(yè)集團(tuán)也高度重視商業(yè)發(fā)展，并在多業(yè)態(tài)物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行了住宅物業(yè)管理與商業(yè)物業(yè)管理協(xié)同促進(jìn)。

受惠于我們關(guān)聯(lián)公司，就是弘陽地產(chǎn)集團(tuán)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)快速增長，集團(tuán)也擴(kuò)大了在管商業(yè)物業(yè)組合，我們覆蓋的業(yè)態(tài)除了有傳統(tǒng)的商業(yè)家居賣場(chǎng)，還包含酒店、主題公園等多種形式，同時(shí)集團(tuán)逐步將物業(yè)組合擴(kuò)展至了寫字樓、學(xué)校、共建等其他物業(yè)形態(tài)?？梢钥匆唤M數(shù)據(jù)，商業(yè)物業(yè)在管面積，2017年時(shí)候是190萬平方米，2019年實(shí)現(xiàn)了約340萬平方米管理面積增長，收入增長更是高達(dá)49.9%的增長。此外跟隨弘陽地產(chǎn)集團(tuán)的持續(xù)擴(kuò)大住宅物業(yè)面積，為弘陽服務(wù)未來自然增長也帶來堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

問：在商業(yè)地產(chǎn)上，公司目前主要還是依靠地產(chǎn)，以后會(huì)不會(huì)加大其他業(yè)務(wù)占比?在學(xué)校業(yè)態(tài)是否會(huì)有比較大的發(fā)展?

答：首先先從發(fā)展來講，我們從幾個(gè)維度，第一個(gè)從全委維度，上半年持續(xù)地拓展我們單委項(xiàng)目落地，這個(gè)業(yè)態(tài)會(huì)隨著時(shí)間和參標(biāo)程度，我們會(huì)持續(xù)做好標(biāo)的落地，這是我們一直持續(xù)做的工作。至于在去年與亞東和安抵的合作，也是企業(yè)發(fā)展到一定程度，從我們企業(yè)提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和滿足我們的標(biāo)的，來一些收并購和合作一起落地，在未來也會(huì)按照整體招股要求，對(duì)收并購做一些拓展。

至于在共建事業(yè)和商業(yè)這塊，未來我們會(huì)秉承雙輪驅(qū)動(dòng)，協(xié)同促進(jìn)，均衡發(fā)展，因?yàn)楣ㄎ飿I(yè)和商業(yè)本身物業(yè)費(fèi)單價(jià)會(huì)比較高，同時(shí)公建物業(yè)更多是政府作為主業(yè)方，項(xiàng)目利潤和續(xù)約能力會(huì)更加穩(wěn)定，這一方面也會(huì)作為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展主要的趨勢(shì)。

同時(shí)，對(duì)弘陽服務(wù)來講，雙輪驅(qū)動(dòng)商業(yè)物業(yè)本身在服務(wù)能力和在管項(xiàng)目都有很高的基礎(chǔ)服務(wù)水平，在市場(chǎng)當(dāng)中有很多口碑，這樣我們就會(huì)在雙輪驅(qū)動(dòng)前提下做相互的匹配和支持，包括學(xué)校、寫字樓等，都是未來在發(fā)展標(biāo)的上主要深耕的方面。

問：公司對(duì)于收購合適的標(biāo)的有什么準(zhǔn)則或標(biāo)準(zhǔn)?

答：我們收購標(biāo)的還是偏向于在一個(gè)區(qū)域的布局上，跟做透大江蘇，深耕長三角，布局都市圈的戰(zhàn)略布局進(jìn)行吻合，同時(shí)標(biāo)的上面也會(huì)對(duì)收購標(biāo)的品牌的知名度，項(xiàng)目規(guī)模和品質(zhì)，包括續(xù)約能力，擴(kuò)張能力，包括管理體系，包括現(xiàn)金流，包括盈利能力等指標(biāo)來滿足內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)。