中金：“五一”假期新房銷售同比轉(zhuǎn)增 樓市復(fù)蘇勢頭已較為明朗 建議投資者加配地產(chǎn)股

本文來自中金公司。

行業(yè)近況

“五一”假期 29 城新房成交面積同比增長 10%，為公共衛(wèi)生事件集中爆發(fā)以來首次錄得同比增長。上周(4/27~5/3)10 個重點(diǎn)城市新推房源同比增長 32%，推盤去化率上行 5 個百分點(diǎn)至 66%。4 月全國首套、二套房貸款平均利率分別為 5.42%和 5.74%，環(huán)比均下降 3BP。

評論

 “五一”假期新房成交面積同比增長 10%，扭轉(zhuǎn)公共衛(wèi)生事件爆發(fā)以來下跌走勢。我們監(jiān)測的 60 城中有 29 城披露“五一”假期成交數(shù)據(jù)1。“五一”假期新房成交面積同比增長 10%2，為公共衛(wèi)生事件集中爆發(fā)以來首次錄得同比增長(2/3/4 月分別同比下降 77%/34%/17%)。29 個樣本城市中有 15 個城市實(shí)現(xiàn)增長，其中一二線城市同比增長 31%，三四線城市同比下降 18%。年初至今新房銷售面積同比下降 27%。

重點(diǎn)城市推盤量增逾三成，去化率回升。上周(4/27~5/3)10 個重點(diǎn)城市共推出 84 個項(xiàng)目，合計(jì)新推房源 14133 套，環(huán)比增長 14%(上上周+91%)，同比增長 32%(上上周同比持平)，亦為公共衛(wèi)生事件集中爆發(fā)以來首次錄得單周增長。推盤去化率上行 5 個百分點(diǎn)至 66%，其中一線、二線城市推盤去化率分別為 75%和 61%。

居住用地推出和成交面積大幅增長，溢價率上行。上周 300 城居住用地推出和成交面積分別同比增長 47%和 77%(上上周分別-10%/-17%)，年初至今土地成交面積同比下降 8%。土地溢價率上行 1.6 個百分點(diǎn)至 18.8%;上周僅 1 塊土地流拍，對應(yīng)流拍率 0.4%(上上周 2.3%)。 

4 月首套、二套房貸款利率延續(xù)下降趨勢。4 月全國首套房貸款平均利率 5.42%，環(huán)比下降 3BP，為 5 年期 LPR 加點(diǎn) 77BP;二套房貸款平均利率 5.74%，環(huán)比下降 3BP，為 5 年期 LPR 加點(diǎn) 109BP，均延續(xù)年初以來下降趨勢。

估值與建議

我們維持對地產(chǎn)板塊的看多觀點(diǎn)。樓市復(fù)蘇勢頭已較為明朗，然而當(dāng)前外需壓力仍在，且伴隨供應(yīng)端逐步放量，新房價格短期過熱的風(fēng)險較低，我們認(rèn)為“兩會” 前后政策端將延續(xù)溫和取態(tài)。目前板塊估值和倉位仍處歷史低位(我們覆蓋的 A/H 地產(chǎn)股分別交易于 6.0/6.2 倍 2020 年市盈率)、股息收益率處歷史高位(A/H 地產(chǎn)股分別對應(yīng) 5.4%/6.2% 2020 年股息收益率)，性價比高，房地產(chǎn)亦是純內(nèi)需、強(qiáng)防御性品類，建議投資者加配地產(chǎn)股。

底倉票 A 股推薦保利、萬科，H 股世茂(00813)、龍湖(00960);短期彈性更多來自基本面扎實(shí)且有催化劑帶動的低估值標(biāo)的，A 股推薦陽光城、金地、中南、華發(fā)，H 股中海(02669)、龍光(03380)、合景泰富(01813)、時代(09928);

此外，建議持續(xù)關(guān)注華潤(01109)、旭輝(00884)、融創(chuàng)(01918)，估值優(yōu)勢突出，3-6 個月維度料將有催化劑釋出。物業(yè)管理板塊推薦永升生活服務(wù)(01995)、雅生活服務(wù)(03319)、保利物業(yè)(06049)、碧桂園服務(wù)(06098)和中海物業(yè)(02669)。

風(fēng)險

公共衛(wèi)生事件影響幅度超預(yù)期，行業(yè)基本面表現(xiàn)不及預(yù)期;房地產(chǎn)政策正向調(diào)節(jié)力度不及預(yù)期;外部不確定性加大。

（編輯：羅蘭）