安信國際：房地產(chǎn)市場基本復(fù)蘇進(jìn)度良好，繼續(xù)看好行業(yè)龍頭

文章來自微信公眾號(hào)“安信國際”,作者：Steve。

本文為安信國際近期發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告，內(nèi)容摘要如下。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，四月份百強(qiáng)房企單月總銷售額約9000億元、同比上升0.6%，銷售較佳的如世茂(00813)、金茂(00817)、龍光(03380)、禹洲(01628)、建業(yè)(00832)及建發(fā)(01908)，同比增長在40%以上，整體市場基本復(fù)蘇進(jìn)度良好。然而兩會(huì)臨近，房住不炒作為大方向，有關(guān)信息預(yù)計(jì)將被強(qiáng)調(diào)，短期對(duì)于板塊造成壓力。從中長期來看，在支持經(jīng)濟(jì)的考慮下，我們預(yù)計(jì)政府將溫和地放松融資和調(diào)控環(huán)境，有關(guān)資源亦會(huì)向擁有產(chǎn)業(yè)整合能力之頭部企業(yè)所傾斜。我們繼續(xù)看好行業(yè)龍頭，短期建議關(guān)注增長保持較快之頭部房企。

主要內(nèi)容

百強(qiáng)恢復(fù)程度存差異。四月份百強(qiáng)房企單月總銷售額約9000億元、同比上升0.6%，權(quán)益銷售額約6600億元、同比微跌1.1%，整體銷售基本已回復(fù)至去年水平，月度銷售情況在三月份的基礎(chǔ)上持續(xù)改善(三月單月百強(qiáng)房企總銷售及權(quán)益銷售同比下跌18%及15.9%)。但細(xì)分來看，銷售復(fù)蘇情況仍然存在差異，從四月份單月情況來看，銷售較佳的如世茂、金茂、龍光、禹洲、建業(yè)及建發(fā)，同比增長(根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì))在40%以上水平。部分頭部企業(yè)如融創(chuàng)(01918)、正榮(06158)等四月份銷售同比仍然錄得下跌，但銷售情況亦逐步改善中。

政策略為收緊避免“過熱”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)，中國首季度商品房銷售額累計(jì)值20,365億元、同比下降24.7%，商品房銷售面積累計(jì)值21,978萬平方米、同比下降26.3%。兩者跌幅均比一、二月份有所收窄。商品房銷售均價(jià)9,266元/每平米，同比上升2.2%。部分熱點(diǎn)城市樓市開始出現(xiàn)“過熱”情況而被受關(guān)注，如深圳被指一些企業(yè)通過房產(chǎn)抵押獲取經(jīng)營貸、消費(fèi)貸，有關(guān)資金再傳導(dǎo)至樓市。深圳成交面積及金額首季度分別同比上升5.9%及微跌1.3%，出現(xiàn)“過熱”情況，監(jiān)管部門亦因而有所注意。

土地市場供需仍然緊張。土地購置方面，經(jīng)過三月份的調(diào)整期，隨著企業(yè)逐步復(fù)工四月份投資明顯返彈，四月份首百名房企土地購置總金額約3870億元、同比微升0.3%，比三月情況大有改善，三月總金額約1130億元、同比下跌49.3%。然而，土地市場依然火熱，四月份首百名房企土地購置建面約6280萬平米，同比下降18.5%，雖然首百名房企土地新購面積及金額不能直接計(jì)算出樓面價(jià)，當(dāng)中存在統(tǒng)計(jì)上的差異，但從趨勢(shì)上我們可以觀察到企業(yè)從招拍掛的拿地成本正在上升，我們認(rèn)為部分原因來自過往行業(yè)去杠桿下房企存貨不足而導(dǎo)致供需差異，令土地市場熱度在公共衛(wèi)生事件中不冷反升。

首選穩(wěn)中帶增長之行業(yè)龍頭。綜合銷售及投資數(shù)據(jù)，整體市場基本復(fù)蘇進(jìn)度良好，大灣區(qū)及長三角成交已恢復(fù)往年70-80%之水平。從個(gè)別一、二線城市“過熱”的情況來看，經(jīng)濟(jì)人口較佳的城市在需求側(cè)上仍然強(qiáng)勁。然而兩會(huì)臨近，房住不炒作為大方向，有關(guān)信息預(yù)計(jì)將被強(qiáng)調(diào)，短期對(duì)于板塊造成壓力。從中長期來看，在支持經(jīng)濟(jì)的考慮下，我們預(yù)計(jì)政府將溫和地放松融資和調(diào)控環(huán)境，有關(guān)資源亦會(huì)向擁有產(chǎn)業(yè)整合能力之頭部企業(yè)所傾斜。我們繼續(xù)看好行業(yè)龍頭，其融資、城市更新及并購拿地上的比較優(yōu)勢(shì)可以使他們更能把握政策及投資上的窗口期。短期建議關(guān)注增長保持較快之頭部房企。

風(fēng)險(xiǎn)提示：i) 經(jīng)濟(jì)下行對(duì)銷售壓力;ii)資金鏈壓力上升。

(編輯：馬火敏）