新股前瞻︱榮盛發(fā)展借勢分拆榮萬家，港股物業(yè)板塊或“再續(xù)香火”

背靠地產(chǎn)公司，其物業(yè)板塊分拆上市已司空見慣。在港股上市的物業(yè)公司中，其母公司不僅有港股上市地產(chǎn)公司，也有A股上市公司，甚至還有未上市企業(yè)。

智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，截至5月份在港股物業(yè)管理板塊中，近一年上市的企業(yè)已有將近10家，而且過去一年中物業(yè)板塊表現(xiàn)十分亮眼。例如燁星集團(tuán)公開發(fā)售獲近2000倍超購成為資金熱捧對(duì)象，保利物業(yè)上市半年股價(jià)已經(jīng)翻倍等等。

港股物業(yè)板塊指數(shù)

港股物業(yè)板塊的吸引力已無需多言，5月11日，A股上市公司榮盛發(fā)展(002146.SZ)發(fā)布公告稱，在董事會(huì)上審議通過了關(guān)于公司擬分拆所屬榮萬家生活服務(wù)股份有限公司(以下簡稱“榮萬家”)到境外上市的相關(guān)議案，擬發(fā)行境外上市外資股(H股)股票并申請?jiān)诟劢凰靼迳鲜小Ｄ敲礃s萬家的實(shí)力如何呢?

分拆榮萬家，符合境外上市硬指標(biāo)

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，榮盛發(fā)展是河北省首家A股上市企業(yè)，目前業(yè)務(wù)板塊分為房地產(chǎn)開發(fā)、康旅板塊、產(chǎn)業(yè)園板塊、金融板塊及其他板塊，其中房地產(chǎn)板塊為核心業(yè)務(wù)。

2019年，榮盛發(fā)展收入約709億人民幣(單位下同)。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入月634億，收入占比89.42%，而物業(yè)服務(wù)隸屬于其他板塊，2019年?duì)I收約為11.6億，收入占比約1.64%，在榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)中占比并不高。

而分拆公司榮萬家主營業(yè)務(wù)為物業(yè)服務(wù)，還包括了相關(guān)的細(xì)分業(yè)務(wù)。據(jù)分拆上市公告披露，截至公告日榮盛發(fā)展持有榮萬家91.2%的股權(quán)，其余8.8%股份由河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有，榮萬家獨(dú)立上市后不會(huì)對(duì)母公司其他板塊業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，不影響母公司獨(dú)立上市地位。公告顯示，2019財(cái)年，榮萬家實(shí)現(xiàn)營收約13億元，凈利潤1.01億元，這與榮盛發(fā)展年報(bào)披露的物業(yè)服務(wù)營收規(guī)模較為接近。

在分拆上市規(guī)則方面，根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范境內(nèi)上市公司所屬企業(yè)到境外上市有關(guān)問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，在一些關(guān)鍵指標(biāo)上需要符合分拆上市的標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)自查，榮盛發(fā)展連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)盈利，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度發(fā)行股份和募集資金投向的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)未作為對(duì)所屬企業(yè)的出資申請境外上市，近一個(gè)會(huì)計(jì)年度合并報(bào)表按權(quán)益享有所屬企業(yè)凈利占合并凈利潤的1.11%(不超過50%)……另外還有關(guān)于凈資產(chǎn)、業(yè)務(wù)競爭、經(jīng)理人員和管理層持股比例等方面的規(guī)定，總結(jié)來說，榮盛發(fā)展分拆榮萬家境外上市符合規(guī)定。

發(fā)行股份不少于8600萬，申請股份全流通

根據(jù)公告顯示，本次榮萬家擬在港交所主板發(fā)行H股，每股面值為1元人民幣，發(fā)行方式包括香港公開發(fā)行及國際配售。

發(fā)行規(guī)模方面，智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，榮盛發(fā)展合計(jì)持有榮萬家235527000股股份，按照持股比例，榮萬家約有股份258253290股股份。按照港交所主板上市規(guī)則，公眾持股比例不少于25%，因此若榮萬家上市則發(fā)行股份不少于86084430股股份。另外公告顯示授予承銷商不超過上述發(fā)行H股股數(shù)15%的超額配售權(quán)。

值得一提的是，榮盛發(fā)展擬委托榮萬家于本次境外上市前或者上市后擇機(jī)向中國證監(jiān)會(huì)申請將公司持有的境內(nèi)未上市股份到港交所上市流通，實(shí)現(xiàn)全流通。

最終股份發(fā)行情況仍舊待定，不過榮盛發(fā)展認(rèn)為，分拆榮萬家上市可以突出公司生活服務(wù)板塊的發(fā)展優(yōu)勢，提高母公司和榮萬家的持續(xù)運(yùn)營能力，增強(qiáng)榮萬家的資本實(shí)力，建立多元化的融資渠道。募集資金用途方面，扣除發(fā)行費(fèi)用之后主要用于市場及業(yè)務(wù)拓展、收購兼并、社區(qū)生活服務(wù)等。

事實(shí)上根據(jù)之前地產(chǎn)公司分拆物業(yè)上市的情況來看，其主要目的在于實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，減輕母公司的負(fù)債壓力。智通財(cái)經(jīng)APP觀察到，近年來榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率常年保持在80%以上，雖然地產(chǎn)公司的負(fù)債率高是常態(tài)，不過該負(fù)債水平依舊讓公司有較大的償債壓力。

次新物業(yè)股表現(xiàn)亮眼，榮萬家能否借東風(fēng)?

那么榮萬家最終能否成功實(shí)現(xiàn)上市夢，上市后的表現(xiàn)又將如何?

2019年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持“房住不炒”的政策基調(diào)，整體而言在供給和需求側(cè)都有所降溫，不過房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)板塊上市的熱情不減。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP統(tǒng)計(jì)，近一年在港股上市的物業(yè)管理股，幾乎都有幕后地產(chǎn)公司“撐腰”，不少來自A股和港股上市公司。

如表中所示，這些物業(yè)公司上市后整體表現(xiàn)較好，尤其是保利物業(yè)(06049)、時(shí)代鄰里(09928)，截至5月12日收盤價(jià)較發(fā)行價(jià)，漲幅在142%及47%，其他公司基本是小范圍漲跌。但是也出現(xiàn)比較明顯的規(guī)律，這些物業(yè)股背靠的地產(chǎn)企業(yè)越大，其上市后表現(xiàn)越好，尤其是有出名的基石投資者入駐之后。

這主要是因?yàn)?，分拆出的物業(yè)公司可以利用母公司的資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收入且利潤率更高。例如保利物業(yè)近幾年有嘗試拓展第三方物業(yè)經(jīng)營，并且收入占比與來自母公司的收入接近，但是在盈利水平方面，第三方物業(yè)明顯要低。

榮萬家背靠榮盛發(fā)展，其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)自然也少不了，母公司實(shí)力對(duì)于分拆物業(yè)公司有較大影響，但是主要還是自身的實(shí)力權(quán)重較大，根據(jù)上述表格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前港股物業(yè)板塊平均估值約為45倍，其中次新股平均估值36.5倍，中位值26.5倍。

綜上，榮萬家在港股上市的難度不算大，雖然具體發(fā)行情況還要依市場和多方面情況考慮，但是從當(dāng)前分析看，其關(guān)注價(jià)值是比較大的。