國盛證券：新城悅服務(wù)(01755)收購成都誠悅時代 開拓非住宅市場 維持“買入”評級

本文來自國盛證券。

事件

新城悅服務(wù)(01755)公告擬以1.05億元交易對價收購標的公司成都誠悅時代物業(yè)61.5%的股權(quán)，本次收購?fù)瓿珊?，標的公司將成為公司子公司納入報表。截至2019年末，標的公司在管面積規(guī)模約522萬平米，在管項目包括成都時代廣場等標志性商寫項目;2019年標的公司分別實現(xiàn)營收/除稅后凈利潤2.17/0.16億元，交易對價對應(yīng)2019年靜態(tài)PE 10.4X。標的公司管理層承諾2020-2022年歸母凈利潤分別不低于0.17/0.19/0.20億元。

開拓商寫等非住宅物業(yè)市場，延展相應(yīng)管理能力及影響力。標的公司成都誠悅時代項目業(yè)態(tài)豐富，在管業(yè)態(tài)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、市政公共、住宅及營地項目，其中在管項目包括成都春熙路商圈的成都時代廣場等地標性項目。本次收購有望進一步提升公司在商業(yè)、寫字樓等項目的綜合管理能力，并有望開拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公建物業(yè)等其他非住宅市場。截至2019年末，公司中西部項目占在管面積比例為12.5%，本次收購也有望增強公司在四川區(qū)域的市場影響力及占有率。

管理面積增長動力充足，社區(qū)增值服務(wù)前景廣闊。截至2019年末公司在管面積/儲備面積分別為6015/9263萬平米，同比分別凈增1727/2331萬平米，增幅40%/34%，其中儲備面積與在管面積比例達到1.54倍。2019年公司加大第三方外拓力度，外拓團隊人數(shù)同比增長超過1倍，同時通過合資物管公司方式外拓鎖定約800萬平米潛在管理面積，預(yù)計第三方外拓增長有望加速。2020年關(guān)聯(lián)地產(chǎn)新城控股計劃竣工3596萬平米，新城控股持續(xù)交付、第三方外拓逐步發(fā)力，有望促在管及合約面積延續(xù)快速擴張。2019年公司社區(qū)增值服務(wù)收入占比為8.7%，收入占比仍處于行業(yè)內(nèi)偏低水平;隨著公司在管面積持續(xù)擴張，預(yù)計規(guī)模效應(yīng)有助于細分業(yè)務(wù)進一步做強做優(yōu)。

行業(yè)價值不斷獲得政府及社會認可，市場化趨勢明顯。公共衛(wèi)生事件期間物業(yè)公司防疫保衛(wèi)價值得到業(yè)主、社會高度認可，包括北京在內(nèi)等多地政府在各項會議中均肯定物業(yè)企業(yè)在公共衛(wèi)生事件中的突出貢獻，提出要下大力氣抓好物業(yè)管理，健全物業(yè)管理體制等。近期各地方《物業(yè)管理條例》陸續(xù)調(diào)整實施，均在不同程度推動物業(yè)市場化發(fā)展，有利于品牌龍頭加速整合市場，提高市占率。

投資建議

我們預(yù)測公司2020-2022年歸母凈利潤至4.16/5.81/7.83億元，同比增長47.6%/39.5%/34.9%，對應(yīng)EPS分別為0.51/0.71/0.96元，2019-2022年CAGR為40.6%。當前股價對應(yīng)PE分別為31.8/22.8/16.9倍，考慮到公司較為明確的增長趨勢及當前行業(yè)整體估值水平，上調(diào)公司目標價至24.0港元(對應(yīng)2021年30倍PE)，維持“買入”評級。

風險提示

中長期毛利率下降風險、實控人事件潛在后續(xù)風險。

（編輯：羅蘭）