奧園健康（03662）收購(gòu)樂(lè)生活，將催生哪些“化學(xué)反應(yīng)”？

4月22日，奧園健康（03662）發(fā)布公告，公司全資附屬奧園健康生活(廣州)集團(tuán)有限公司作為買方，與賣方(京漢控股集團(tuán)有限公司及實(shí)際控制人田漢)就建議收購(gòu)事項(xiàng)訂立框架協(xié)議。買方向賣方收購(gòu)目標(biāo)公司80%股權(quán)，代價(jià)為2.479億元人民幣（單位下同）。

奧園健康希望通過(guò)戰(zhàn)略收購(gòu)，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)組合，進(jìn)軍新區(qū)域市場(chǎng)、增加區(qū)域覆蓋，有效擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，提速物管業(yè)務(wù)的規(guī)模增長(zhǎng)。奧園健康管理層表示，樂(lè)生活于中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜名列前茅，相信本次收購(gòu)事項(xiàng)有助于戰(zhàn)略合作并可為奧園健康與樂(lè)生活創(chuàng)造協(xié)同效益，增強(qiáng)集團(tuán)的續(xù)航能力，開拓新機(jī)遇。

據(jù)了解，2019年，樂(lè)生活在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜中名列第38位，業(yè)務(wù)外拓能力十分強(qiáng)勁。

2019 年上半年，樂(lè)生活陸續(xù)中標(biāo)秦皇島、雄安新區(qū)、信陽(yáng)、臨沂等多地項(xiàng)目，并與大型地產(chǎn)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作。目前，公司在北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理208個(gè)項(xiàng)目，物業(yè)總建筑面積約2263萬(wàn)平方米，為奧園健康的1.5倍。其中，2018年至2019年新增在管面積約400萬(wàn)平方米。

業(yè)務(wù)布局上，樂(lè)生活以華北地區(qū)尤其是環(huán)北京地區(qū)為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，2018年公司在華北地區(qū)的收入占比達(dá)到75.6%，華東、華中、東北及西南地區(qū)合計(jì)占比約24.4%。

從地理分布來(lái)看，樂(lè)生活的戰(zhàn)略布局與奧園健康以大灣區(qū)為核心向外部輻射的發(fā)展戰(zhàn)略相呼應(yīng)。

業(yè)態(tài)方面，樂(lè)生活的物業(yè)管理組合涵蓋寫字樓、公建、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，其中非住宅物業(yè)占比約60%，與奧園健康以住宅為主的管理組合形成互補(bǔ)。

對(duì)于奧園健康而言，以12倍PE估值收購(gòu)樂(lè)生活這樣一個(gè)難得的標(biāo)的，自然是皆大歡喜。事實(shí)上，市場(chǎng)也普遍看好奧園健康的這筆收購(gòu)，4月23日奧園健康股價(jià)一度大漲近10%便是最好佐證。

不過(guò)，市場(chǎng)也有不同的觀點(diǎn)。有分析指出，樂(lè)生活并入奧園健康會(huì)拉低奧園健康的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

近幾年，樂(lè)生活的毛利率維持在15%左右，2019年上半年，毛利率為15.53%；公司凈利率基本在5%以下，2019年上半年為3.69%。反觀奧園健康，2019年物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到34.6%，綜合毛利率為37.4%，凈利率為18.1%。

據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局高度分散，2014年末物業(yè)管理公司達(dá)到10.5萬(wàn)家，且以小微企業(yè)為主。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)及中國(guó)指數(shù)研究院資料，于2017年，以在管面積計(jì)算，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)份額為32.4%。

在行業(yè)分散、競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇的情況下，擴(kuò)張業(yè)務(wù)管理規(guī)模是物業(yè)管理公司增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必經(jīng)之路。部分具備專業(yè)知識(shí)、財(cái)政實(shí)力及物業(yè)開發(fā)商或相關(guān)背景的大型公司，開始采取先求規(guī)模再圖利潤(rùn)的發(fā)展策略。先實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，增加現(xiàn)金流，然后通過(guò)改善提高原有物業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平，增強(qiáng)盈利能力，增加溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，樂(lè)生活營(yíng)收由2014年的0.73億元增長(zhǎng)至2018年的4.17億元，期間增幅超過(guò)4.7倍。

在快速擴(kuò)張的過(guò)程中，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利模式保持傳統(tǒng)。據(jù)樂(lè)生活財(cái)報(bào)，公司傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入來(lái)源主要是向管理的項(xiàng)目提供維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理服務(wù)；在管理合同允許范圍內(nèi)提供保安、保潔等專業(yè)服務(wù)；向業(yè)主、物業(yè)使用人或委托方收取物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、車位管理費(fèi)等等。

奧園健康則不然，公司可為中國(guó)奧園集團(tuán)開發(fā)的大部分物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。這意味著，不缺項(xiàng)目的奧園健康，有更多精力精耕細(xì)作降本增效的同時(shí)，發(fā)展多種形式的增值收入。

 據(jù)奧園健康2019年財(cái)報(bào)，公司物業(yè)管理服務(wù)分部收入結(jié)構(gòu)包括，物業(yè)管理服務(wù)、銷售輔助服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。其中銷售輔助服務(wù)收入達(dá)到1.73億元，同比增長(zhǎng)74.8%，社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到0.83億元，同比增長(zhǎng)72.6%。

在公共衛(wèi)生事件下，奧園健康發(fā)展到家服務(wù)滿足客戶消費(fèi)需求，為社區(qū)客戶提供更多的增值服務(wù)，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，比如家庭蔬菜配送、家政清潔、洗衣服務(wù)、家具消毒等業(yè)務(wù)。公司還將增值服務(wù)提供給開發(fā)商大客戶，為開發(fā)商提供保潔開荒、維修服務(wù)、局部改造等增值服務(wù)。

此外，奧園健康還將加大信息化和智能化投入，于 2020 年將推動(dòng)所有停車場(chǎng)實(shí)現(xiàn)無(wú)人值守，進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本、提升利潤(rùn)。

奧園健康的這些舉措，符合在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物管行業(yè)逐步由勞動(dòng)密集向集約化、自動(dòng)化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)。

值得注意的是，在奧園健康的業(yè)務(wù)組合中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)并非孤立存在。

奧園健康在年報(bào)中表示，會(huì)繼續(xù)鞏固物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)行業(yè)的地位，并對(duì)外拓展與優(yōu)質(zhì)的獨(dú)立第三方合作，積極調(diào)整并豐富管理組合，提升競(jìng)爭(zhēng)力，并以獨(dú)特的大健康產(chǎn)業(yè)模式，與物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)打造全業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈布局，把握市場(chǎng)機(jī)遇，邁向更高境界。

由此看來(lái)，奧園健康收購(gòu)樂(lè)生活后，并不能靜態(tài)的做加法。收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑠W園的業(yè)務(wù)模式將賦能樂(lè)生活，給樂(lè)生活的盈利能力帶來(lái)充足的成長(zhǎng)空間，至于效果如何市場(chǎng)可以拭目以待。