基建公募REITs推行已敲定，將會催生哪些投資機遇？

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的正式起步，對當(dāng)前基建建設(shè)有著顛覆性的作用。

智通財經(jīng)APP了解到，4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，這一通知標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點已經(jīng)正式起步。據(jù)悉，中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs的探索由來已久，由于其對基建行業(yè)而言有效彌補資金來源，對當(dāng)前地方政府能有效緩解債務(wù)壓力，對資本市場資金投資而言提供一種長期穩(wěn)定的投資工具，對建筑型企業(yè)更有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和估值提升的功能，因而此次《通知》出臺各方都是翹首期盼已久。

并且，由于基建投資話題長期存在于資本市場，加上2019年因資金問題基建投資出現(xiàn)低于預(yù)期情況，因此二級市場對此領(lǐng)域敏感度并非很高，較多投資者暫時都還秉持著觀望態(tài)度，這意味著此次基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點起步之后市場資金并非會一蹴而就，而是隨著市場預(yù)期階段性變化而改變，所以此時基建領(lǐng)域中長期存在著不少的博弈機會。

政策頻出，基建公募REITs已上日程

基建REITs作為國家鼓勵發(fā)展的方向，近幾年來政策推動明顯在加速。智通財經(jīng)APP了解到，2016年12月26日，發(fā)改委與證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《推進傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出要“共同推動不動產(chǎn)投資信托基金，進一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)”。之后的2019年6月27日，發(fā)改委投資司副司長于中國REITs論壇上發(fā)表《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs前景》，提到通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活資產(chǎn)，將收回資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，從而形成良性的投資循環(huán)；同年12月17日，證監(jiān)會公司債券監(jiān)管部在2019卓越競爭力金融峰會上表示，下一步將繼續(xù)會同相關(guān)部門，積極推動基建REITs的發(fā)行試點工作。

緊接著2020年1月16日證監(jiān)會召開的2020年系統(tǒng)工作會議中表示要“穩(wěn)妥推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”；4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動基建領(lǐng)域的公募REITs試點工作。

順勢而起，基建公募REITs恰逢其時

當(dāng)前基建面臨著提經(jīng)濟和穩(wěn)就業(yè)等多項關(guān)鍵性責(zé)任，但資金問題卻壓制著基建投資，而有能力解決這一問題的公募REITs則是勢在必行。智通財經(jīng)APP了解到，當(dāng)前公共衛(wèi)生事件對全球經(jīng)濟影響顯著，尤其是對消費、社零等行業(yè)影響較高，加上公共衛(wèi)生事件國際形勢使得出口具一定不確定性，此時穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)能力顯著的基建成為重中之重。數(shù)據(jù)顯示，2019年10萬家建筑企業(yè)、從業(yè)人數(shù)5427萬，建筑業(yè)貢獻城鎮(zhèn)單位就業(yè)人口占比16%，遠高于批零4.8%、住宿餐飲1.6%、文體娛樂0.8%，近10年建筑業(yè)貢獻新增就業(yè)1620萬人占比高達33%。如再考慮建筑業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的水泥、鋼鐵等行業(yè)均是勞動密集型，因此拉動就業(yè)更加明顯。

不過具有投資規(guī)模大、建設(shè)及運營期限長等特點的基建建設(shè)，對資金來源、資金運轉(zhuǎn)要求非常高，2019年就因減費降稅造成地方政府收入下降，專項債用于基建比例和節(jié)奏進度較差，再加上如環(huán)保跟土地生態(tài)紅線制約、PPP調(diào)控等問題，基建資金來源明顯弱化，原本市場年初樂觀預(yù)期的基建增速有望達到8-10%，但最終全年僅為3.8%。

而基建REITs擁有萬億規(guī)模，將彌補基建資金來源、打破當(dāng)前融資困境。據(jù)北大光華管理學(xué)院REITs課題組發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬億，若僅將其中的1%進行證券化，即可撐起一個萬億級規(guī)模的基建REITs市場，將彌補資金來源。

同時，推行基建公募REITs于市場各路資金而言，同樣是個好消息。智通財經(jīng)APP了解到，基建REITs一直是國際通行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有受益穩(wěn)定、安全性強、流動性高等特點。美國、新加坡等國已成功發(fā)行大量基建REITs，從其運營經(jīng)驗看，具有收益相對穩(wěn)定、安全性強、流動性高等特點。根據(jù)CBRE數(shù)據(jù)顯示，過去20年全球發(fā)達國家以REITs為代表的不動產(chǎn)投資，平均年收益率為9.5%，高于股票的7.6%和債券的5.7%，更何況目前國內(nèi)擁有大量優(yōu)質(zhì)的基建項目。

不過截至到2019年末，我國共發(fā)行類REITs產(chǎn)品68只，累計發(fā)行金額1402.8億，無論是規(guī)模還是數(shù)量均相對較小，現(xiàn)階段在境內(nèi)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品均為私募發(fā)行，不僅投資門檻高，主要還是在場外市場進行交易，退出渠道有限，導(dǎo)致流動性相對較差。本次REITs公募化的實踐，將有望實現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準化和流通化，打開其發(fā)展空間。

除了為個人投資者提供了一種高分紅、高收益風(fēng)險比的長期投資工具外，對于機構(gòu)資金而言，基建公募REITs可推動保險資金、養(yǎng)老資金、社保資金、公募私募基金等投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，可滿足長期安全性與回報率要求；尤其是險資久期較長、要求現(xiàn)金流及長期收益穩(wěn)定，基建REITs將優(yōu)化其資產(chǎn)負債表期限和收益結(jié)構(gòu)。

由此可知，基建公募REITs推行的必要性和可行性都非常高，而反映到二級市場，受益性標(biāo)的并不少。

市場等待進一步確認，機會不局限于短期

基建公募REITs推行，建筑企業(yè)利好將會首當(dāng)其沖。智通財經(jīng)APP了解到，前文提及的基建REITs拓寬基建資金來源，將直接利好建筑公司尤其是基建公司新簽提速及在手項目推進提速。同時，由于建筑公司傳統(tǒng)商業(yè)模式是為墊資施工及加杠桿，對銀行貸款需求較強，因此資產(chǎn)負債率較高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低、資金循環(huán)效率較低，并且缺少有效的退出渠道。而基建REITs將有效盤活建筑公司存量基建資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率及資金循環(huán)效率、降低資產(chǎn)負債率、推動可持續(xù)發(fā)展，且可改善現(xiàn)金流及ROE。再加上補足了退出機制后，建筑公司將形成良性商業(yè)模式閉合循環(huán)，業(yè)績增強的同時估值水平也有望得到提升。

因此，港股市場中的中國交建（01800）、中國中鐵（00390）、中國鐵建（01186）、中國建筑國際（03311）以及越秀交通基建（01052）等一眾受益?zhèn)€股將長期收益，然而目前由于市場對基建加碼人處于觀望態(tài)度，多數(shù)資金還在等待REITs推進相關(guān)度很高的相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策、稅收政策等信息的進一步確認，因此該類企業(yè)股價還未出現(xiàn)較大波動，但綜合當(dāng)前形勢來看，此類個股當(dāng)前值博率較高。

產(chǎn)業(yè)鏈型利好，中長期博弈機會也不少。智通財經(jīng)APP了解到，除開直接的基建相關(guān)建筑企業(yè)收益外，由于本次REITs重點支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點，相關(guān)園區(qū)運營類公司其融資負債結(jié)構(gòu)有望改善，當(dāng)前園區(qū)開發(fā)能力較強的房企也將有望受益。同時，等待REITs確定性盤活大量基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域內(nèi)存量資產(chǎn)之后，這部分資產(chǎn)的交付管理將帶動公建領(lǐng)域內(nèi)物管企業(yè)快速發(fā)展，因此后續(xù)像保利物業(yè)（06049）、碧桂園服務(wù)（06098）等當(dāng)前在非住宅物業(yè)領(lǐng)域具備較強管理水平的物管企業(yè)，同樣有望擴大其管理規(guī)模。