2.48億拿下樂生活，奧園健康（03662）跨出外延增長一大步

1981年，深圳成立第一家物業(yè)管理公司，自此，中國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展。近年來，物管行業(yè)政策逐步由規(guī)范型向鼓勵型轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模迅速向萬億級邁進(jìn)。

在此背景下，物業(yè)管理公司發(fā)展壯大，許多頭部房企分拆旗下物業(yè)管理公司獨(dú)立上市，港股物業(yè)管理板塊成為資本市場一道亮麗風(fēng)景線。

中國奧園（03883）旗下物業(yè)管理公司——奧園健康（03662）亦迎來發(fā)展黃金時期。2015年至2019年，奧園健康營收由1.79億元人民幣（單位下同）增長至9.01億元，年均復(fù)合增速高達(dá)49.8%；同期凈利潤由0.27億元增長至1.63億元，年均復(fù)合增長速度高達(dá)56.9%。

行業(yè)景氣度日益提升，站在行業(yè)風(fēng)口上，奧園健康實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展。但市場長期對其也有詬?。汗驹谑詹①?、拓展第三方上不夠積極。2019年，奧園健康業(yè)績中，并沒有來自收并購的貢獻(xiàn)。

然而，關(guān)于并購不積極的質(zhì)疑，可能是市場對奧園健康的一種誤解。公司在2019年財報中明確表示，將持續(xù)通過自身拓展、投資并購、合資合作以擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模，同時多業(yè)態(tài)并舉完成物業(yè)管理業(yè)態(tài)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

“言必行，行必果”。繼與母公司奧園集團(tuán)合作運(yùn)營上海奉賢醫(yī)美產(chǎn)業(yè)綜合體后，2020年4月，奧園健康再次向市場釋放一枚重磅利好，而且利好正來自市場此前誤解的收并購領(lǐng)域。

收購“物超所值” 物管規(guī)模倍增

4月22日，奧園健康發(fā)布公告表示，集團(tuán)全資附屬公司奧園健康生活（廣州）集團(tuán)有限公司，以2.479億元收購樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%的權(quán)益。

乍一看，這筆投資金額并不大，但詳細(xì)了解樂生活這家公司之后，你可能會發(fā)現(xiàn)，這筆收購“價值連城”。

經(jīng)了解，樂生活是一家新三板公司（股份代碼：837249），系中國領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商之一，于2019年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜排名第38位，在中高端物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)樂生活2019年半年報，京漢控股集團(tuán)有限公司為樂生活第二大股東，持股比例32.92%，京漢集團(tuán)創(chuàng)始人田漢為樂生活第一大股東，持股比例37.9%。

但這還不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是樂生活在北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理208個項(xiàng)目，物業(yè)總建筑面積約2263萬平方米。2018年，樂生活實(shí)現(xiàn)營收約4.17億元，稅前利潤為3070萬元，歸母凈利潤1934萬元。2019年上半年，樂生活營收增速達(dá)到8.71%，歸母凈利潤增速達(dá)到40.23%。初步估計(jì)，此次收購的PE估值水平在12xPE。截至2019年6月30日，樂生活未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣2.94億元，收購對價與相應(yīng)凈資產(chǎn)基本相符。

值得注意的是，2019年，奧園健康通過上市募資及保持穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流入，銀行結(jié)余及現(xiàn)金大幅增長至8.23億元。此次收購在提高公司資金利用效率的同時，并沒有給公司帶來資金壓力。

收購都有哪些看點(diǎn)？

除了價格上的優(yōu)勢，奧園健康收購樂生活還有哪些看點(diǎn)？

據(jù)奧園健康財報，截至2019年末，奧園健康物管業(yè)務(wù)遍及中國13個省份、38個城市的94處物業(yè)，在管總建筑面積約1510萬平方米。僅就物管業(yè)務(wù)在管建筑面積而言，收購樂生活相當(dāng)于再造了1.5個奧園健康。

奧園健康的業(yè)務(wù)布局主要聚焦于大灣區(qū)、長江三角洲及周邊一二線城市。樂生活2018年財報顯示，公司業(yè)務(wù)布局以華北地區(qū)為主，華北收入占比達(dá)到75.6%，華東、華中、東北及西南地區(qū)占比約24.4%。

業(yè)務(wù)布局上，奧園健康和樂生活可謂優(yōu)勢互補(bǔ)。入主樂生活之后，奧園健康可圍繞大灣區(qū)、長三角、京津冀三大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域重點(diǎn)布局，同時兼顧中西部及東北地區(qū)發(fā)展。從業(yè)態(tài)上看，樂生活在寫字樓、共建、醫(yī)院、學(xué)校等非傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的布局，也極大豐富了奧園健康的整體管理組合。

值得一提的是，除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)模式，樂生活還發(fā)展了智慧社區(qū)服務(wù)模式。樂生活的智慧社區(qū)依據(jù)“基礎(chǔ)物業(yè)板塊”、“科技平臺板塊”和“商業(yè)運(yùn)營板塊”三駕馬車，通過基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)水平提升，挖掘增值服務(wù)空間，提升收入規(guī)模。

樂生活智慧社區(qū)服務(wù)模式，不僅符合在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物管行業(yè)逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢，也正好契合奧園健康的戰(zhàn)略發(fā)展方向。

此外，奧園健康對樂生活未來盈利能力提振也值得期待。

截至2019年上半年，樂生活業(yè)務(wù)綜合毛利率為15.53%，凈利潤率為3.69%。反觀奧園健康，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模效益、平均物業(yè)管理費(fèi)單價提升，使得物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到34.6%。

與此同時，毛利率高達(dá)44.5%的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收占比還在提升，共同推升奧園健康整體毛利率同比提升3.7個百分點(diǎn)至37.4%。又由于經(jīng)營效率提升、費(fèi)用受控，公司2019年凈利率也由2018年的12.6%大幅增至18.1%。

這種盈利效率與能力，恰恰是樂生活所需要的。由此可見，奧園健康收購樂生活，有著巨大的整合、互補(bǔ)、共贏的想象空間。

“京奧聯(lián)動”的想象空間

奧園健康與樂生活的互補(bǔ)共贏，確定性極高。但在業(yè)內(nèi)人士看來，再上一個臺階觀察，站在母公司的角度，奧園集團(tuán)與京漢集團(tuán)合作的想象空間，可能遠(yuǎn)不止于此。

中國奧園于4月7日發(fā)布公告，集團(tuán)擬以11.6億元收購京漢股份29.99%股本。收購?fù)瓿珊?，奧園成為京漢股份第一大股東。

前有中國奧園收購京漢股份股權(quán)，后有奧園健康并購樂生活，這說明中國奧園和京漢之間的合作，正在深挖多方面的潛力。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，京漢實(shí)業(yè)投資集團(tuán)是一家集健康產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、化纖產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)等于一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)，構(gòu)建了醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、功能型地產(chǎn)、化纖產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)融結(jié)合等產(chǎn)業(yè)體系。

京漢股份旗下業(yè)務(wù)分為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)、種子業(yè)務(wù)、基礎(chǔ)支持業(yè)務(wù)。其中，戰(zhàn)略業(yè)務(wù)包括健康養(yǎng)老(養(yǎng)老村)、生物基纖維；種子業(yè)務(wù)包括文旅小鎮(zhèn)(含田園綜合體)；基礎(chǔ)支撐業(yè)務(wù)包括住宅和建筑。

中國奧園通過此次收購，可深耕已有區(qū)域，豐富土儲資源，強(qiáng)化一二線城市競爭力；京漢股份的文旅業(yè)務(wù)，亦可給中國奧園文旅產(chǎn)業(yè)提供一臂之力，帶來可觀的互動空間。與此同時，中國奧園還斬獲了一個A股平臺，進(jìn)一步拓寬融資渠道，助力房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。

不僅如此，京漢的上述業(yè)務(wù)板塊與奧園健康的業(yè)務(wù)也頗為匹配，未來不排除奧園健康非地產(chǎn)業(yè)務(wù)與京漢股份業(yè)務(wù)進(jìn)一步整合的可能。

無論從何種角度，奧園集團(tuán)和京漢集團(tuán)的戰(zhàn)略合作可為雙方創(chuàng)造協(xié)同效益，增強(qiáng)續(xù)航能力，開拓新機(jī)遇。我們不妨期待，站在這個起點(diǎn)上的奧園，繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢，完善業(yè)務(wù)布局，提升品牌價值及盈利能力，鞏固行業(yè)地位，為投資者創(chuàng)造更多價值回報。