完成三大思路轉(zhuǎn)變，最有潛力的那個彩生活（01778）即將回歸

彩生活（01778）新管理班子登場后，首份年度業(yè)績出爐，除了這份成績單值得留意外，此次年報和業(yè)績會，透露出公司三大思路轉(zhuǎn)變的信號。

智通財經(jīng)APP了解到，物管行業(yè)巨頭彩生活于2020年3月30日發(fā)布全年業(yè)績公告稱，公司截至2019年12月31日止年度實(shí)現(xiàn)總營收達(dá)38.45億元人民幣（單位下同），同比增長6.4%；毛利人民幣13.55億元，同比增長5.7%；股東應(yīng)占凈利潤實(shí)現(xiàn)4.99億元，同比增長2.8%；基本每股盈利36.48分。與此同時，公司總債務(wù)同比大幅下降至22.95億元，凈負(fù)債率由去年同期的19.9%降至了8.9%，財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，彩生活也將派發(fā)每股9.12分的末期股息，派息率25%。

彩生活集港股第一家上市、在管面積第一、最具市場化等多個頭銜，然而近年來發(fā)展增速略有放緩也是不爭的事實(shí)，于物管行業(yè)作為資本大熱門期間，市場給予其估值水平也較行業(yè)其他龍頭差距較大。業(yè)績發(fā)布會上，管理層也表示，對公司策略進(jìn)行回顧反思，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)探索、并購?fù)顿Y理念三大方面，釋放出思路轉(zhuǎn)變的信號。歷經(jīng)調(diào)整之后，采取新思路打法的彩生活，在未來不久，或能迎回那份久違了的榮耀。

基礎(chǔ)物業(yè)：回歸本源，夯實(shí)根基

打造溫度社區(qū)，注重社區(qū)滿意度，彩生活再度回歸物業(yè)本質(zhì)。智通財經(jīng)APP了解到，公司2019年管理層調(diào)整中，社區(qū)服務(wù)細(xì)節(jié)落地、組織系統(tǒng)運(yùn)營方面十分老道的黃瑋接過了帥旗。黃瑋一直是彩生活高端服務(wù)平臺的主要推動者，手下萬象美、開元國際一直踐行社區(qū)溫度的提升，物業(yè)項(xiàng)目利潤率也實(shí)現(xiàn)可觀的增長，此次換帥之后開元國際、萬象美、彩生活社區(qū)將會持續(xù)進(jìn)行整合，未來業(yè)主對于彩生活的滿意度提升，收繳率的拓展將是公司重點(diǎn)目標(biāo)。截至2019年年底，除了百強(qiáng)所控制的面積之外，整個至少還有130億平方米待挖掘市場規(guī)模，回歸基礎(chǔ)物業(yè)仍有較強(qiáng)的價值挖掘空間。

并且，此次春節(jié)期間公共衛(wèi)生事件的爆發(fā)，彩生活取得了很好的抗疫成果，也讓業(yè)主了解到物業(yè)服務(wù)的價值，彩生活之后也表明會繼續(xù)做人文社區(qū)活動進(jìn)一步拉近與業(yè)主的關(guān)系，后續(xù)物業(yè)費(fèi)收繳率和提價都有很大的空間。

目前彩生活仍有行業(yè)領(lǐng)先規(guī)模的在管面積，物業(yè)費(fèi)提升下業(yè)績彈性十分可觀。智通財經(jīng)APP了解到，截止2019年末公司合約管理總建筑面積達(dá)到5.62億平方米，對應(yīng)的社區(qū)數(shù)量達(dá)到2863個，分別實(shí)現(xiàn)同比增長1.5%和5.7%，其中已經(jīng)產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積達(dá)到3.60億平方米、社區(qū)數(shù)量達(dá)到2321個。再加上6.49億平方米的合作及同盟建筑面積，公司平臺服務(wù)總面積達(dá)到12.11億平方米，服務(wù)規(guī)模仍維持行業(yè)領(lǐng)先水平。公司重回基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之際又遇物業(yè)行業(yè)二次價值發(fā)現(xiàn)的機(jī)會，本就有很強(qiáng)的業(yè)績增量空間。據(jù)了解，彩生活全國物管費(fèi)0.8元以下的社區(qū)約150個，大部分是盈利的，可見公司擁有行業(yè)獨(dú)特的低成本競爭力，能夠駕馭低價項(xiàng)目并進(jìn)行盈利，這部分還將進(jìn)一步增加公司業(yè)績提升的想象空間。

增值業(yè)務(wù)：從獨(dú)自摸索到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

彩生活是最早探索互聯(lián)網(wǎng)之路的物業(yè)企業(yè)。智通財經(jīng)APP了解到，彩生活作為第一家登陸港股資本市場的物業(yè)股，公司在這個領(lǐng)域探索確實(shí)領(lǐng)先整個行業(yè)。然而這種長期持續(xù)的大規(guī)模投入，實(shí)際上對基礎(chǔ)物業(yè)利潤會產(chǎn)生一定的擠壓，有可能影響基礎(chǔ)物業(yè)的業(yè)務(wù)。再加上公司一直側(cè)重于互聯(lián)網(wǎng)，更多精力放在了互聯(lián)網(wǎng)增值方面的突破，對基礎(chǔ)物業(yè)重視可能出現(xiàn)不足。但是并不能因此否認(rèn)彩生活在互聯(lián)網(wǎng)探索上的意義，正因?yàn)榍捌诘奶剿鳎噬畈胖饾u摸出一套“社區(qū)+”發(fā)展模式，吸引到互聯(lián)網(wǎng)巨頭的青睞，為未來發(fā)展創(chuàng)造另外一種可能。

放棄獨(dú)自探索的思路，如今彩生活轉(zhuǎn)向與強(qiáng)者聯(lián)手。智通財經(jīng)APP了解到，當(dāng)前彩生活對待互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)的思路是尋找領(lǐng)域強(qiáng)者進(jìn)行合作，同時再加上更精準(zhǔn)和高端人才配備。2019年京東、360.com以5.22港元╱股之價格分別認(rèn)購公司7114.9萬股、2295.6萬股的新普通股股份，交易完成后京東及360.com持有的股份總額分別占本集團(tuán)經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)的5.00%和3.05%。彩生活與京東和360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的合作，將發(fā)揮各自的優(yōu)勢和長處，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品之間的相互賦能。并且專門聘請了有平安、華為和順豐背景和經(jīng)驗(yàn)的CTO，通過IT實(shí)現(xiàn)更加專業(yè)、精準(zhǔn)服務(wù)，目前公司管理架構(gòu)正在持續(xù)提升和優(yōu)化。

引入京東、360這樣的專家伙伴，不但減輕單獨(dú)開發(fā)增值業(yè)務(wù)的壓力， 更可以達(dá)到事半功倍的效果。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)增值業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)有不小的突破。智通財經(jīng)APP了解到，2019年10月18日彩生活小區(qū)首家“京選店”在深圳正式營業(yè)起，公司與京東戰(zhàn)略合作就在線下小區(qū)零售領(lǐng)域中踏出了第一步。截至2020年3月18日止的五個月，業(yè)主已于首家京選店達(dá)成2.2萬個訂單，交易額突破60萬元，首月坪效約為傳統(tǒng)便利店的14.7倍；目前京選店總數(shù)達(dá)到5家，共覆蓋公司旗下6個小區(qū)，未來還將持續(xù)鋪開。而公司的平臺流量同樣也在穩(wěn)步增長，截至2019年12月31日，彩生活生態(tài)圈注冊用戶數(shù)增加至約3640萬人，生態(tài)圈活躍用戶數(shù)增加至1670萬人，在線平臺2019年度累計GMV（成交金額）達(dá)到121.3億元，同比大幅增長28.4%。

并購?fù)顿Y：平衡流量和利潤，輕資產(chǎn)化運(yùn)行

合作及同盟的商業(yè)模式，是彩生活一度擴(kuò)張的創(chuàng)意之舉。但受到互聯(lián)網(wǎng)思維影響，在這些合作及同盟面積中，過去公司更看中這其中帶來的流量，而忽略了彩生活可以從合作及同盟管理模式中收獲強(qiáng)勁增長驅(qū)動。

調(diào)整后的發(fā)展思路，將是平衡流量和平衡利潤，既要看到這些面積帶來的流量，也要看到這是管理面積增長的重要資源。智通財經(jīng)APP了解到，公司目前合作及同盟管理模式多達(dá)7億多平方米，這些項(xiàng)目中或有性價比高的好項(xiàng)目，如果可以回歸利潤和簽約面積，這部分將是很大的一塊蛋糕，從中尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，把小股變成大股，為公司帶來更多的管理面積和利潤，為業(yè)績增長帶來新的動力。

去除營運(yùn)表現(xiàn)不理想的重資產(chǎn)，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，輕裝上陣，是2020年彩生活的投資和債務(wù)思路。智通財經(jīng)APP了解到，彩生活此前投資端方面，曾參與了一些并不是很熟悉的重資產(chǎn)領(lǐng)域，使得公司流動性、負(fù)債受到一定影響，同時也是市場投資者較多擔(dān)憂和顧慮的地方。公司于2019年也開始進(jìn)行調(diào)整，公司已經(jīng)想出應(yīng)對之法，并已經(jīng)在去除重資產(chǎn)方面做出一些成果，截至2019年12月31日，公司有息負(fù)債規(guī)模同比大幅下降為37.3%至22.95億元，總負(fù)債率從去年同期的52.9%大幅下降至36.2%，凈負(fù)債率從去年同期的19.9%降至8.9%。而在不熟悉的商管領(lǐng)域，公司也聘請專業(yè)人士打理，并做好及時退出、止損的準(zhǔn)備，管理層也公開表態(tài)，2020年會堅(jiān)持輕資產(chǎn)化運(yùn)營，未來會讓投資者看到明顯的改變和調(diào)整。

就目前而言，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)探索、并購?fù)顿Y理念三方面做出明確思路轉(zhuǎn)變后，手上仍握著不少好牌的彩生活，依舊有回到高增速發(fā)展的實(shí)力。