業(yè)績會實錄︱彩生活（01778）：2019年反思調(diào)整，2020年整裝前行

3月31日，彩生活（01778）發(fā)布全年業(yè)績公告稱，截至2019年12月31日止年度，集團(tuán)實現(xiàn)總收益人民幣38.45億元，同比增長6.4%；毛利人民幣13.55億元，同比增長5.7%；公司擁有人應(yīng)占溢利人民幣4.99億元，同比增長2.8%；基本每股盈利人民幣36.48分，擬派末期股息每股人民幣9.12分，派息率25%。

業(yè)績發(fā)布當(dāng)日，彩生活集團(tuán)在線上召開2019年全年業(yè)績發(fā)布會，董事會主席兼執(zhí)行董事潘軍、執(zhí)行董事陳新禹、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官黃瑋出席會議，會議上管理層就公司過往發(fā)展，未來規(guī)劃以及投資者關(guān)心問題進(jìn)行了深度交流。

以下是智通財經(jīng)APP整理的彩生活業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

問： 2019年公司高管團(tuán)隊發(fā)生重大調(diào)整，請問背后原因是什么？管理層調(diào)整之后，公司未來戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)重心會有什么變化？

答：我們進(jìn)行了領(lǐng)導(dǎo)班子的調(diào)整，主要是應(yīng)唐總的請求辭去公司CEO和執(zhí)行董事職務(wù)。經(jīng)過董事會討論后，同意唐總辭去CEO，并繼續(xù)擔(dān)任公司的非執(zhí)行董事，由黃瑋先生接任公司CEO。唐總在公司已經(jīng)工作18年，為彩生活過往的建設(shè)貢獻(xiàn)了非常多的心血和努力，考慮公司未來的發(fā)展以及唐總個人的情況，我們請黃瑋總作為公司第二任CEO。

黃瑋總實際上也是物管行業(yè)的老兵，1997年加入中海物業(yè)。黃瑋總在整個社區(qū)服務(wù)的細(xì)節(jié)落地、組織系統(tǒng)運營方面有非常獨到的見解。2015年隨著開元國際進(jìn)入到彩生活平臺，黃瑋總一直專項服務(wù)開元國際管理，也是彩生活高端服務(wù)平臺的主要推動者。2016年在萬達(dá)物業(yè)并購之后，黃瑋總一直在負(fù)責(zé)這個模塊的推進(jìn)，萬達(dá)物業(yè)更名為萬象美物業(yè)，應(yīng)該講經(jīng)過三年多的發(fā)展，實現(xiàn)了我們當(dāng)時的并購目標(biāo)，利潤率實現(xiàn)了理想的增長。

同時，由于公司過往在互聯(lián)網(wǎng)方面投入了比較多的精力，但在線下的組織方面，還有區(qū)域之間不平衡、團(tuán)隊之間不平衡的現(xiàn)象，公司也想將開元國際、萬象美、彩生活社區(qū)進(jìn)行有效的整合。在未來工作當(dāng)中，更加強調(diào)業(yè)主對于彩生活的滿意度提升，在收繳率方面實現(xiàn)更強有力的拓展，以及在萬象美、開元國際所形成的關(guān)于社區(qū)溫度提升能力，進(jìn)一步在彩生活集團(tuán)深入扎根，因此公司董事會決定聘請黃瑋總作為彩生活的CEO。

當(dāng)然，從客戶滿意度到社區(qū)溫度，再到增值服務(wù)這個過程是不可或缺的。公司過往在這些方面有一定的欠缺，現(xiàn)在我們的班子更年輕、更有執(zhí)行力，也會把“社區(qū)+互聯(lián)網(wǎng)”落實得更加扎實，相信在黃瑋總的帶領(lǐng)下，今年年底公司會給大家拿出一個更好的答卷，我們的業(yè)務(wù)也會進(jìn)一步夯實基礎(chǔ)。

問：請問黃瑋總，作為物管行業(yè)的老兵，如何看待這個行業(yè)的未來發(fā)展？對于彩生活未來又有哪些具體的計劃，其中是否有迫切需要在今年做到的？

答：我從1997年開始做物業(yè)管理，大家知道物業(yè)管理一直在整個社會上面是從屬于地產(chǎn)的附屬行業(yè)。經(jīng)過23年，我終于看到這個行業(yè)的春天。

主要是兩個方面：一是地產(chǎn)從現(xiàn)在的情況來看，未來十年左右它會呈逐步收縮狀態(tài)，不會像以前三十年的那樣高速發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)本身作為存量足夠大的行業(yè)，也慢慢從地產(chǎn)的行業(yè)里面脫離開來，原來我們始終是附屬行業(yè)，地產(chǎn)商也認(rèn)為物業(yè)只是一個配套，現(xiàn)在通過彩生活2014年的上市之后，價值第一次被發(fā)現(xiàn)之后，這個行業(yè)逐步成為獨立于地產(chǎn)的自我成長、自我發(fā)展的行業(yè)來存在的，我認(rèn)為這是一個歷史的轉(zhuǎn)折點。

第二，物業(yè)管理核心價值也在發(fā)生大的改變，大家知道物業(yè)管理從深圳起源，當(dāng)時是為了保障業(yè)主的安全，之后幾十年來，物業(yè)管理企業(yè)都是把安全、清潔、綠化、設(shè)備管理作為我們的物業(yè)管理主要工作內(nèi)容。

但現(xiàn)在整個社會公共的政府的管理能力已經(jīng)非常強大了，基本上小區(qū)已經(jīng)沒有偷盜事件，保安人員已經(jīng)從保安職能變成服務(wù)職能?；旧显趥鹘y(tǒng)物業(yè)管理方面大多數(shù)物業(yè)公司已經(jīng)變成同質(zhì)化，物業(yè)管理核心價值從對物的管理，變成對人服務(wù)，因此整個核心邏輯在發(fā)生根本性改變。

這兩個改變，在最近的3年左右時間正好是匯聚點，如果說物業(yè)管理能夠把握住這樣一個歷史轉(zhuǎn)折點，是可以實現(xiàn)彎道超車的，所以彩生活未來幾年戰(zhàn)略是需要抓住這一次歷史性的機會。彩生活從成立開始從2000年開始就是市場化運作，從我們的基因來看，我們更有市場化的基因，我們不怕市場化競爭。因此，我們非常歡迎作為一個獨立的行業(yè)，充分的市場競爭，我們可能會在這種競爭中，我們的獲利可能會更多。

接下來，我們要適應(yīng)整個時代的變化，當(dāng)然我們也不忽略基礎(chǔ)物業(yè)的管理，我們有1.0、2.0、3.0基礎(chǔ)管理，這是我們整個物業(yè)管理的基層邏輯，在這個基礎(chǔ)上我們要轉(zhuǎn)變?yōu)閷θ说姆?wù)，這就叫溫度社區(qū)。彩生活通過打造人文社區(qū)、溫度社區(qū)，把“遠(yuǎn)親不如近鄰”的氛圍，重新匯到我們服務(wù)小區(qū)里面，讓業(yè)主的溫度、黏度進(jìn)一步加強。通過幾年積淀，我們已經(jīng)有很多創(chuàng)新辦法，也確確實實得到業(yè)主的廣泛認(rèn)可。

下一步我們在增值服務(wù)方面，也會跟互聯(lián)網(wǎng)的大企業(yè)進(jìn)行合作，通過三個1.0、2.0、3.0的全面落地、全面的創(chuàng)新，相信我們可能會把物業(yè)管理，原來基于基礎(chǔ)的物業(yè)管理的、簡單化的服務(wù)模式升級為具有人文精神、具有商業(yè)盈利模型的服務(wù)，這種服務(wù)才是物業(yè)管理行業(yè)的未來，也是彩生活未來所要努力的方向，相信我們在2-3年之內(nèi)我們可以實現(xiàn)這么一個理想，謝謝。

問：請問公司對公司股價有什么看法？是否有市值管理方面的考慮？

答：如果從規(guī)模來講、利潤、收入來講我們是前五的頭部企業(yè)，但從股價來講，我們跟頭部企業(yè)差距比較大。我們分兩部分說說問題與優(yōu)勢，跟各位做一個溝通，公司的想法也希望得到大家的理解和支持。

首先我們對過去幾年，對公司策略戰(zhàn)略做了反思回顧，反思過程中也有了解決辦法。首先，彩生活在過去在物業(yè)管理公司里面一直貼著互聯(lián)網(wǎng)公司標(biāo)簽，我們在這方面探索是走得比較前的，在上市之后我們一直在走這條路。目前來說我認(rèn)為這對今天的局面形成了一些負(fù)面影響，互聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性和投入性還是有一些認(rèn)識的不足，這種長期的、持續(xù)的、大規(guī)模的投入，客觀來上這是擠壓基礎(chǔ)物業(yè)的利潤，導(dǎo)致基礎(chǔ)物業(yè)品質(zhì)不能得到有效的保障和提升，這樣在品質(zhì)、客戶滿意度下降之后，物業(yè)費收繳率肯定也會有所下降。

其次是當(dāng)我們比較強調(diào)互聯(lián)網(wǎng)的時候，可能對基礎(chǔ)物業(yè)的重視和強化管理有所不足，更多是想在互聯(lián)網(wǎng)增值方面取得突破，這方面對物業(yè)費的基礎(chǔ)收繳，可能就會造成了一種問題。

我們并不否認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)的探索上的意義，只是說我們進(jìn)行了調(diào)整，從今年來看，大家可以看到，我們?nèi)绾巫龌ヂ?lián)網(wǎng)這方面，我們找了京東和360，讓行家在做這件事情，和他們之間互相賦能、取得他們的優(yōu)勢和長處，同時也提供我們的優(yōu)勢和長處。

另外在人的方面，我們也專門請了CTO，他有平安經(jīng)驗、華為背景和順豐背景，會更加專業(yè)、精準(zhǔn)、準(zhǔn)確，這樣對公司的管理架構(gòu)也會進(jìn)行提升和改變，在互聯(lián)網(wǎng)上我們現(xiàn)在專注在這兩點：第一我們找合作方，他們比我們更懂、他們在這個領(lǐng)域比我們更強；二是我們對人才的要求是更加精準(zhǔn)、高端，主要是這個問題。

其次，在投資端上我們是出現(xiàn)了其他物業(yè)公司不太出現(xiàn)的問題，我們進(jìn)入了重資產(chǎn)行業(yè)，這些重資產(chǎn)行業(yè)并不是很熟悉，這導(dǎo)致我們的流動性、負(fù)債有所影響，這使得投資者產(chǎn)生更多顧慮和擔(dān)憂。同時，我們在上海、在深圳也進(jìn)入了商管領(lǐng)域，這些領(lǐng)域并不是我們很熟悉的，公司在意識到這些問題之后，2019年開始調(diào)整，潘總也親自掛帥調(diào)整解決，比如商管我們請專業(yè)人士做，覺得不行就馬上退出、止損；在重資產(chǎn)方面我們也是看如何重新回歸到物業(yè)的輕資產(chǎn)，這是我們在2019年開始著手解決，并且會在2020年大家會看到比較明顯的改變和調(diào)整。

從增長端來講，也因側(cè)重互聯(lián)網(wǎng)思維有所影響。因為互聯(lián)網(wǎng)增長模式是流量的增長，對于合作及聯(lián)盟管理的模式，讓當(dāng)?shù)刂行⌒臀飿I(yè)公司愿意跟我們進(jìn)行合作，但由于我們互聯(lián)網(wǎng)思維比較側(cè)重的時候，我們跟他們合作的利潤和管理面積有時候會不太重視，這也在短時間內(nèi)對我們的增長形成壓力和影響。

首先，合作及聯(lián)盟管理模式大概有7億多平方米，如果我們并非單純追求其帶來的流量，回歸利潤和簽約面積，這將是很大的空間，我們可以把小股變成大股，會有更多利潤和更多面積并入報表，這反到在未來會成為我們的新增長點，我們更多回歸到物業(yè)這一方面來。

以上幾點是在過去造成投資人對我們看法的一些原因。同時，我們有幾個非常鮮明的特點。首先我們在管面積五點多億，這種大體量導(dǎo)致規(guī)模效益很容易顯現(xiàn)，可挖掘潛力也是很大的，五點多億的合約管理面積如何做深做細(xì)，這是我們未來增長的潛力。

第二，我們有一個與眾不同的競爭力就是低成本，在低成本領(lǐng)域我們一樣可以賺到錢，尤其在低成本領(lǐng)域，像我們這種成建制、大規(guī)模的上市公司其實是沒有的，整個低成本領(lǐng)域空間非常大，如果在這方面能夠把我們的優(yōu)勢顯示出來，這個增長潛力十分具有想象力。

第三，彩生活特點是市場化，彩生活從上市之初是跟別的物業(yè)走的路不一樣，現(xiàn)在大部分的物業(yè)公司是通過母公司來反哺，這種我們不認(rèn)為是可持續(xù)的東西，隨著整個物業(yè)行業(yè)越來越回歸市場競爭的時候，我們這方面的優(yōu)勢會顯得越來越明顯、會顯得越來越強，我們也希望投資人們可以注意到這一點。

總體來說，我們股價是被市場嚴(yán)重低估的，但還想強調(diào)2019年是公司調(diào)整的一年，這一年可以看到我們重新回歸更務(wù)實，回歸物業(yè)策略的戰(zhàn)略，從而形成以黃瑋總為核心層，更強執(zhí)行力、更豐富經(jīng)驗、更有效落地的領(lǐng)導(dǎo)班子，很真誠跟大家說，我們應(yīng)該在未來不長的時間內(nèi)，讓大家可以看到我們整個彩生活會有很大的變化，這個市值、這個股價也會有很明顯的表現(xiàn)，讓市場滿意、讓我們也心安。

問：彩生活一直以來以獨立第三方拓展為主，現(xiàn)在隨著上市公司越來越多，競爭越來越激烈，彩生活在未來增長潛力方面有什么樣的考慮？公司對收并購方面的態(tài)度是怎么樣？

答：其實物業(yè)行業(yè)在資本市場進(jìn)入井噴期， 2019年和2020年我相信物管行業(yè)都是這個時點的風(fēng)口，進(jìn)行大規(guī)模并購的機會，2020年還會有超過十家以上的物業(yè)公司上市，而且都是大塊頭。高端市場整體并購機會，我相信會越來越少，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入了大集中的這樣的階段。

按照去年的統(tǒng)計，基本上中國百強企業(yè)所產(chǎn)生的銷售額和銷售面積都占到了行業(yè)接近八成，而我也相信地產(chǎn)百強企業(yè)都希望自己的物業(yè)能夠分拆上市，這是由于物管行業(yè)的PE倍數(shù)帶來的。所以我們一起仔細(xì)分析自身的核心競爭力，將用我們的優(yōu)勢來進(jìn)一步拓展市場份額，我們還有7億平方米的合作及聯(lián)盟面積，有待挖掘。我們還擁有全行業(yè)最具競爭力的成本優(yōu)勢。我們在全國0.8元小區(qū)中,大部分是盈利的。

而未來存量有多少呢？截至2019年年底我們認(rèn)為除了百強所控制的面積之外，至少還有130億平方米，如何來整合這一部分的市場？我認(rèn)為是我們這些班子最需要做的事情，我們現(xiàn)在已經(jīng)在開始行動，為什么我們能獲得這樣的信任？第一我們具備這樣的基因、第二我們具備這樣的技術(shù)系統(tǒng)、第三我們有他們所需要的增值服務(wù)系統(tǒng)，這是我們認(rèn)為未來彩生活在面積增長、營收增長、利潤增長、增值服務(wù)增長方面的基礎(chǔ)，對此我們有著非常強大的信心，我們認(rèn)為自己可以在這方面做出彩生活在整個行業(yè)的繼續(xù)領(lǐng)先的信心，謝謝。

問：請問這疫情會不會增加公司在2020年的支出，公司在這個過程當(dāng)中也看到政府出臺支持，這方面公司是否有預(yù)期可以獲得什么樣的補助？

答：首先說疫情，疫情來得非常突然，正好也是集團(tuán)放假的時候，在大家準(zhǔn)備放松的時候，我們突然把疫情作為工作重點，迅速成立了領(lǐng)導(dǎo)工作小組，花樣年集團(tuán)迅速調(diào)用了一千萬的資金來支持社區(qū)，應(yīng)該說整體反應(yīng)速度是非?？斓?。當(dāng)時成立三個小組，一個小組是領(lǐng)導(dǎo)小組，用了一個禮拜的時間，把整體防控標(biāo)準(zhǔn)體系就下發(fā)給全集團(tuán)兩千多個項目；第二成立了采購小組，全國設(shè)了東、南、西、北、華南5個點尋找資源，迅速把口罩、防護(hù)服、護(hù)目鏡、消毒液全部統(tǒng)配，保證一線員工沒有出任何安全問題。還成立了宣傳小組，跟業(yè)主之間的溝通保持非常良好的暢通，業(yè)主當(dāng)時在疫情最高峰的時候，還是有一些恐懼的，我們每天都會向業(yè)主播報工作內(nèi)容、措施、小區(qū)里面發(fā)生的疑似和確診病人，讓業(yè)主完全知道物業(yè)公司的行為，應(yīng)該說總體力度我覺得這些措施是滿足了此次防控要求。

從資金上來看，集團(tuán)花了一千萬左右，我們社區(qū)自己也買了大概一千多萬的物資，因為當(dāng)時各個小區(qū)臨時從總部調(diào)物流速度比較慢，很多物流也基本終止了，有一些項目也是就地采購，總體花了大概2500萬左右，后來各個的地方政府也相繼出臺很多補貼辦法，通過我們的整體統(tǒng)計，政府的補貼大概在2700萬左右，整體覆蓋我們整體成本，此次疫情從財務(wù)成本來看沒有對我們造成大的壓力。

從好的方面來看，這拉近了我們跟客戶之間的關(guān)系和距離，因此在疫情結(jié)束之后，我們整體小區(qū)物業(yè)費的收繳率應(yīng)該會得到比較好的提升，甚至我們有很多項目都在0.8元以下，之后也會跟業(yè)主、業(yè)委會進(jìn)行交流，此次疫情是物業(yè)行業(yè)的第二次價值發(fā)現(xiàn)，既然有了價值，那就會有價格，這個價格肯定要跟價值相匹配，所以我們想通過我們此次疫情，拉近跟客戶的關(guān)系。包括在疫情結(jié)束之后，做一些人文社區(qū)活動進(jìn)一步拉近跟客戶的關(guān)系，整體物業(yè)費價格也可能得到進(jìn)一步的提升，因此對于物業(yè)公司的中長期的影響，我想這是良性的，短期可能會有一些成本的壓力/影響，總體而言還是在可控范圍之內(nèi)。

問：彩生活的債務(wù)結(jié)構(gòu)在2019年獲得很大的改善，請問2020年公司在債務(wù)和融資方面有什么計劃嗎？

答：債務(wù)問題是彩生活在物業(yè)行業(yè)跟別人相比是比較有特點的，我們債務(wù)比較高，我們也不會回避這個問題，這個債務(wù)形成跟并購、投資領(lǐng)域是有關(guān)系。2019年我們做了大的調(diào)整后，這已經(jīng)做了一些比較明確的動作。首先看到在2019年彩生活總債務(wù)減少了13.7億元至22.9億元；一年內(nèi)到期債務(wù)比例從48%下降至43%，而現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率則從1.7倍上升至2倍。

伴隨債務(wù)的減少，彩生活的各項信用指標(biāo)也在2019年獲得顯著提升，債務(wù)與EBITDA的比率從3.2倍下降至2倍，EBITDA利息保障倍數(shù)從3.8倍提升至5.7倍。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，大家可以看到相較于2018年有很明顯的提升。下一步在2020年，相信我們的債務(wù)會有更進(jìn)一步比較明顯有大幅度的下降，整個債務(wù)結(jié)構(gòu)，長短債的配置都會更合理，謝謝。

問：關(guān)于公司跟京東、360的合作，未來2020年有什么具體的計劃嗎？

答：跟京東主要在“社區(qū)+零售”方面，我們已經(jīng)有具體的項目在落地了，而且也取得了比較好的結(jié)果。現(xiàn)在有5家社區(qū)店已經(jīng)開業(yè)了，而且我們服務(wù)了6個社區(qū)、鄰里社區(qū)，超過1.2萬戶的業(yè)主。在2020年，還將有新的模式落地，配合京東在物流方面、360在社區(qū)安全方面都將有新的項目落地。相信通過這幾個領(lǐng)域的探索，第一，能夠為社區(qū)價值的重新發(fā)現(xiàn)尋找到新的營收增長點；第二，通過這些實踐讓業(yè)主會進(jìn)一步提高對社區(qū)的滿意度；第三，對于利潤也將會有更好的增長，謝謝。

問：社區(qū)溫度方面會不會增加公司的成本？這是不是未來可以作為提高收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)跟基礎(chǔ)？

答：這方面我們已經(jīng)做了幾年，最大型活動就是東方比鄰節(jié)，開元國際這一塊每個項目預(yù)算一萬塊錢，萬象美項目大一點有2萬塊錢，服務(wù)成本很低、管理成本很高。我們的地如果一天掃兩遍、掃三遍，那投入人力就會非常大，人力大成本就很高。但如果人工去笑一笑、我們跟業(yè)主多說一句話，這是沒有什么成本的，所以服務(wù)成本很低，關(guān)于在于活動策劃，能否吸引業(yè)主來，能否打動業(yè)主、讓業(yè)主有參與感，讓業(yè)主一起參與起來，這是需要一些策劃的能力，整體成本應(yīng)該說是非常低的。

這一次疫情之后，政府的治理和物業(yè)的合作這一次也是達(dá)到比較好的配合，我想下一步我們的社區(qū)活動，鄰里活動可能不光是自己的小區(qū)，還會跟街道、周邊的小區(qū)共同舉辦，這樣子參與的人會更多，政府的配合也會更多，我們的成本也會更小，所以可能成本會更少但得到的效果會更好，應(yīng)該說這個工作對于我們的整體成本影響是很小，但起到的效果，我相信對于我們的收繳率、對我們的增值服務(wù)的落地，會起到更高的價值，所以應(yīng)該說是好事情。