綠城服務(wù)(02869)2019年報(bào)點(diǎn)評(píng)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流高增，規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，有望領(lǐng)跑物管行業(yè)黃金賽道

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)豪聲音”，作者：華創(chuàng)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)。

點(diǎn) 評(píng)

19年?duì)I收同比+28%、歸母業(yè)績(jī)同比-1.2%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流高增

19年，綠城服務(wù)(02869)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收85.8億元，同比+27.9%;毛利潤(rùn)15.5億元，同比+29.2%;凈利潤(rùn)4.7億元，同比+1.4%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.8億元，同比-1.2%;基本每股收益0.17元，同比-1.2%;毛利率和歸母凈利率為18.0%和5.6%，同比分別+0.2pct和-1.6pct;行政開支7.7億元，同比+29.1%，剔除期權(quán)費(fèi)用影響后，行政開支7.1億元，同比+24.0%。公司凈利潤(rùn)增速較低主要受權(quán)益結(jié)算的股份支付費(fèi)用(6,280萬(wàn)元)影響，剔除權(quán)益結(jié)算的股份支付費(fèi)用和除稅后影響，19年凈利潤(rùn)為5.2億元，同比+7.0%。

截至19年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)26.4億元，同比+21.2%;合約負(fù)債達(dá)9.7億元，同比+29.7%，體現(xiàn)了公司較好的預(yù)收情況。19年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為9.2億元，同比+40.1%，回款情況良好。此外，公司擬每股分紅0.075港元，分紅率為39%。

19年在管面積同比+25%，儲(chǔ)備/在管覆蓋率1.1倍，規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

19年末，公司在管面積達(dá)2.12億平，同比+24.6%，較19H1末+15.3%;儲(chǔ)備面積達(dá)2.33億平，同比+21.4%，較19H1末+12.7%;儲(chǔ)備/在管覆蓋率達(dá)1.1倍，較19H1末持平，后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)有較強(qiáng)保障。15-19年，公司在管面積、儲(chǔ)備面積CAGR分別達(dá)26.4%、28.8%。

19年末，在管面積中：1)住宅、非住宅分別占78.8%、21.2%;2)大杭州/寧波/長(zhǎng)三角分別占21.2%/6.6%/38.7%。公司在管面積中，第三方占比約80%，弱開發(fā)背景下，憑借高品質(zhì)的服務(wù)和口碑，體現(xiàn)出極強(qiáng)的第三方拓展能力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)，并高滿意度及全面而完善的服務(wù)賦予公司更強(qiáng)提價(jià)能力、有望獲得更持續(xù)發(fā)展。

園區(qū)服務(wù)收入同比+46%、占比22%，園區(qū)產(chǎn)品、文化教育服務(wù)大幅增長(zhǎng)

19年，公司物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)、園區(qū)生活服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收54.5、12.2、19.1億元，分別同比+22.2%、+29.6%、+46.0%，分別占比63.5%、14.2%、22.3%，毛利率分別為11.4%、33.6%、27.1%，分別同比持平、-4.4、+1.6pct。咨詢服務(wù)中，在建物業(yè)服務(wù)、管理咨詢服務(wù)分別同比+25%、54%，分別占比81%、19%;園區(qū)生活服務(wù)中，園區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)、居家生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)、物業(yè)資產(chǎn)管理、文化教育服務(wù)收入分別同比+124%、+38%、-11%、+20%、+436%，分別占比28%、6%、11%、45%、10%，文化教育服務(wù)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

公司物業(yè)服務(wù)毛利率低于行業(yè)平均，考慮到公司服務(wù)品質(zhì)和口碑處于行業(yè)領(lǐng)先，此次衛(wèi)生事件使得優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物管公司認(rèn)可度提升，利于物業(yè)費(fèi)提價(jià)抗力消減，預(yù)計(jì)后續(xù)公司毛利率有提升空間。

投資建議：高品質(zhì)標(biāo)桿，領(lǐng)航增值服務(wù)拓展，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

綠城服務(wù)作為準(zhǔn)第三方物管龍頭，14-18年在管面積CAGR達(dá)27%，19年末，公司在管面積達(dá)2.1億平米，儲(chǔ)備/在管面積比1.1倍，規(guī)模擴(kuò)張穩(wěn)定有較強(qiáng)保障。公司以服務(wù)品質(zhì)著稱，區(qū)域聚焦長(zhǎng)三角，收繳率、續(xù)約率、中標(biāo)率都位于行業(yè)較高水平，并物業(yè)費(fèi)提價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，中長(zhǎng)期利潤(rùn)率更加穩(wěn)定，并有望在行業(yè)后階段率先挖掘增值服務(wù)空間，有望領(lǐng)跑物管行業(yè)黃金賽道。

考慮到衛(wèi)生事件影響，我們下調(diào)公司2020-22年每股收益分別至0.23、0.32、0.40元(原2020-21年預(yù)測(cè)值為0.25、0.34元)，維持目標(biāo)價(jià)13.60港元，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期

（編輯：孟哲）