綠城管理赴港上市，代建會(huì)是下一個(gè)風(fēng)口嗎？

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：丁祖昱。

導(dǎo)語 

 經(jīng)過3年的準(zhǔn)備，繼綠城中國(03900)、綠城服務(wù)(02869)后，又一家綠城系公司赴港IPO。 

近日，綠城中國分拆其代建公司綠城管理向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)，若不出意外，綠城管理將成為中國房地產(chǎn)市場的“代建第一股”。 

根據(jù)綠城管理的招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年前三季度，綠城管理分別實(shí)現(xiàn)營收10.16億元、14.81億元、15.13億元，毛利潤率和凈利潤率均高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均水平。

近日，綠城管理遞交了赴港上市申請(qǐng)，這是房企代建業(yè)務(wù)資本化的首次嘗試。

資料顯示，早在2017年6月16日，綠城周年股東大會(huì)上，其執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁李青岸就曾表示，綠城代建業(yè)務(wù)準(zhǔn)備分拆上市，目前正在籌備中，2018年初綠城中國分拆其代建公司綠城管理一議通過了綠城中國董事會(huì)的審批。

之后，綠城元老壽柏年清空綠城中國股份，綠城管理的上市計(jì)劃暫時(shí)擱淺，直到2019年再重新啟動(dòng)。

我們認(rèn)為，在此時(shí)選擇分拆上市，一方面有利于募集充足的資金加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張，另一方面也有利于其品牌形象的傳播，創(chuàng)造更多的產(chǎn)品附加值。

事實(shí)上，代建作為綠城輕資產(chǎn)輸出的方式之一，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，勢(shì)必也能為集團(tuán)帶來更大的利潤空間。

代建業(yè)務(wù)對(duì)市場占有率起提振作用

根據(jù)綠城中國披露的業(yè)績公告，2019年全年企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷售額2018億元，其中代建貢獻(xiàn)了664億元的銷售，占企業(yè)總銷售額的比例為33%。規(guī)模化的代建業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)市場占有率的提振作用十分明顯。

截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬平方米?？備N售價(jià)估值約3570億元。

綠城管理的收入來源主要有三部分，即商業(yè)代建、政府代建、提供與代建相關(guān)代建咨詢和設(shè)計(jì)咨詢等，其中，商業(yè)代建是貢獻(xiàn)最大的部分，占總營收的70%以上。

招股書稱，2017年、2018年及2019年前九個(gè)月，綠城管理已有新訂約代建項(xiàng)目分別為43個(gè)、106個(gè)及59個(gè)，新訂約總建筑面積分別為1060萬平方米、2240萬平方米及1450萬平方米。

從目前來看，國內(nèi)的代建行業(yè)增長空間仍然可觀，尤其是政府代建部分，隨著基建投資的增長，這方面的需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，部分企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)駐代建業(yè)務(wù)掘金。

房企代建，TOP20房企均有涉足

事實(shí)上，房企發(fā)展代建熱度不低，TOP20房企均有涉足，但彼此規(guī)模差距較大。

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，TOP20房企均有涉足代建，但是多數(shù)以項(xiàng)目代建為主，并未成立專門的代建業(yè)務(wù)分部。

其中國企例如華潤、招商蛇口、綠地普遍在政府代建方面力度比較大。私企之間分化比較明顯，例如龍湖、金科等主要是代建了地塊要求中的部分公園、學(xué)校等市政配套，而金地則成立了專門的代建事業(yè)部金地管理。

另外百強(qiáng)房企之內(nèi)同樣有例如雅居樂、建業(yè)這類房企根據(jù)自身發(fā)展需求在持續(xù)擴(kuò)張代建業(yè)務(wù)規(guī)模。

由于企業(yè)信息披露的原因，我們僅摘錄部分企業(yè)的經(jīng)營情況，從其發(fā)展情況來看，目前房地產(chǎn)企業(yè)代建已成一定規(guī)模，尤其是在土地競爭加劇部分地塊對(duì)企業(yè)直接提出代建要求，同時(shí)政府舊改需求增長，保障房投資以及基建投資增加的市場情況下，代建行業(yè)的規(guī)模仍然有可觀的增長空間。

商業(yè)代建仍是主流業(yè)務(wù)

從目前代建企業(yè)的營運(yùn)來看，主要是三大板塊業(yè)務(wù)：商業(yè)代建是主流，政府代建規(guī)模持續(xù)增長，規(guī)模企業(yè)咨詢輸出能力強(qiáng)。

商業(yè)代建包含與地產(chǎn)商合作的商業(yè)代建以及與金融資本方合作的資本商業(yè)代建，合作方為有建設(shè)需求的企業(yè)以及投資尋求的金融機(jī)構(gòu)，主要是通過分成項(xiàng)目的銷售額或利潤額獲取收益，也是企業(yè)的主要收入來源。

政府代建包含保障房及各類基礎(chǔ)設(shè)施等，一般是由政府委托或是招標(biāo)，收益主要來源于項(xiàng)目預(yù)算的分成。另外還有一塊設(shè)計(jì)及咨詢業(yè)務(wù)，主要是對(duì)外輸出技術(shù)成果，這類業(yè)務(wù)一般按照固定金額收費(fèi)。

代建業(yè)務(wù)無需面對(duì)資金和土地難題

代建業(yè)務(wù)和房企傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)最大的不同就在于代建業(yè)務(wù)是完全的輕資產(chǎn)運(yùn)行業(yè)務(wù)，企業(yè)僅需要輸出品牌、管理、設(shè)計(jì)等成果，所有的開支由合作方承擔(dān)，不需要撬動(dòng)任何杠桿。

對(duì)代建企業(yè)本身來說，由于代建項(xiàng)目有效地將投資與開發(fā)有效分離，因此無需負(fù)擔(dān)土地成本，另外一般企業(yè)會(huì)預(yù)支部分工程款，可以有效降低資金和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

另外，項(xiàng)目建成后代建方可獲取大量物業(yè)運(yùn)營管理權(quán)，通過這一業(yè)務(wù)仍能保持企業(yè)繼續(xù)獲得穩(wěn)定的收益。

對(duì)房企而言，代建可以同時(shí)輸出品牌及管理，獲得持續(xù)收益。其實(shí)對(duì)房企而言，代建除了不需承擔(dān)資金壓力之外，其另一大優(yōu)勢(shì)就是一份工作賺兩份錢。

一般而言，代建業(yè)務(wù)除了施工建設(shè)過程之外還包含后續(xù)管理，因此代建除了能收取管理費(fèi)用之外，房企還會(huì)向代建項(xiàng)目輸出物業(yè)管理服務(wù)。

近兩年房企持續(xù)拆分物管上市，物管已然成為資本最為青睞的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，而代建作為一項(xiàng)輕資產(chǎn)其風(fēng)險(xiǎn)低，收益高，雖然代建本身并非可長期性持續(xù)業(yè)務(wù)，但是由于可以向代建項(xiàng)目輸出物業(yè)管理服務(wù)，因此代建業(yè)務(wù)價(jià)值也就十分可觀。

綠城管理或?qū)⒁I(lǐng)新的資本風(fēng)潮

近兩年資本市場對(duì)拆分物管上市給予了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可，以綠城為例，其物業(yè)管理公司的市值已經(jīng)超過地產(chǎn)開發(fā)公司。

而代建與物業(yè)管理相比也有著諸多相同，首先是輕資產(chǎn)運(yùn)行，二者都不需要杠桿;其次是高利潤率，以綠城管理為例，截至至2019年9月30日企業(yè)的毛利率達(dá)到了45%，凈利率高達(dá)19.6%，超過絕大多數(shù)物管企業(yè)。

另外在品牌輸出上，代建行業(yè)與物管一樣，都非常依賴品牌效應(yīng)，資本或者是政府之所以請(qǐng)企業(yè)代建，正式看中了房企多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而由于代建行業(yè)的特點(diǎn)，代建項(xiàng)目的成功也會(huì)反哺企業(yè)的口碑。

如若此次綠城管理案例成功，未來或許會(huì)引領(lǐng)新的資本風(fēng)潮。

值得注意的是，代建雖然可以承接后續(xù)的物業(yè)管理，但是由于建設(shè)業(yè)務(wù)本身特點(diǎn)，因此其不像物業(yè)管理公司一樣具備持續(xù)性收益。

總體而言，代建是企業(yè)品牌的有力輸出，目前行業(yè)處于發(fā)展初期，市場前景仍然廣闊。此次綠城管理的上市加速了行業(yè)的資本化進(jìn)程，未來代建行業(yè)或許也像物業(yè)管理一樣通過收并購來整合產(chǎn)業(yè)鏈，加速自身規(guī)模擴(kuò)張。

（編輯：張金亮）