港股仍在尋底 一家千億房企即將空降港交所

近日，市場傳出TOP50房企之一金輝集團赴港上市的消息。眾所周知，受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一定的壓力，而金輝集團作為地產(chǎn)50強，曾經(jīng)沖刺A股四年未果，其在這個時點赴港上市的消息自然倍受關注。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，在當前房地產(chǎn)市場降溫的情況下，此類上市的動作客觀上說明地產(chǎn)企業(yè)依然受認可。

不過隨之而來的是，金輝集團的負債情況也更多被曝光。有報道指出公司總負債高，拿地激進等。但據(jù)智通財經(jīng)APP了解，負債率較高是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，而實際上，金輝集團的凈資產(chǎn)負債率低于行業(yè)平均水平。

據(jù)金輝集團2019年的一份債券募集說明書顯示，2019年1-6月、2018年度、2017年度，金輝集團資產(chǎn)負債率分別為85.82%，85.46%，83.17%，基本保持穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，125家上市房企的凈負債率均值為92.52%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，金輝集團一年內到期的非流動負債余額為141.81億元人民幣(單位下同)，一年內到期需償還借款為116.46億元，一年內到期需償還債券25.78億元。結合公司的在手現(xiàn)金、銷售回款情況看，這一短期債務總額水平在金輝集團的可控范圍內。

在2019年6月30日，金輝集團期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為134.8億元。結合同期102.4億的營收數(shù)據(jù)，以及888.6億的2019年全口徑銷售數(shù)據(jù)來看，正常情況下，金輝集團應該能夠應對總額在140億左右的一年內到期負債。

此外，2019年上半年，金輝集團利息保障倍數(shù)為9.73，流動比率1.45，而2018年這兩項指標分別為6.36、1.41，反映公司的償債能力在加強。

去年10月，標普給予金輝集團“B”評級，展望為“正面”，該機構預計金輝集團土地儲備充足，銷售持續(xù)增加，負債率可控制。標普對金輝集團基本面和財務狀況的認可，有利于公司以更低的成本獲得融資，從而優(yōu)化債務結構。

標普預測金輝集團的合并債務與息稅折舊及攤銷前利潤的比率將從2018年的10.2倍改善到2019年的8倍至9倍，2020年改善至7倍左右。此外，該機構還預計，合資企業(yè)在2017年至2018年將從2019~2020年開始投資收益，假設投資周期約為兩年，金輝集團的資產(chǎn)負債表外杠桿率低于其合并杠桿率。

對于房企來說，在償債能力無虞的情況下，更關鍵的指標是銷售和土儲。據(jù)智通財經(jīng)APP了解，金輝集團算是一家老牌閩系房企，1996年創(chuàng)立于福州，2004年起將業(yè)務擴張至福建以外，2009年將總部遷至北京，目前在全國30個城市開展業(yè)務。

從銷售額數(shù)據(jù)來看，金輝集團2017年-2019年全口徑銷售額數(shù)據(jù)分別為445.1億、746.8億、888.6億，排名穩(wěn)定在行業(yè)40名左右，整體業(yè)績發(fā)展速度稍稍快于行業(yè)平均水平。

銷售額的增長自然帶動營收和凈利潤穩(wěn)步增長。2019年上半年，金輝集團主營業(yè)務收入為102.4億元，2018年度為160.9億元，2017年度為123.8億元，同比增長保持在30%左右。2017年、2018年及2019年上半年的凈利潤分別為22.66億元、22.7億元、12.6億元，也保持穩(wěn)定增長。

金輝集團的拿地不算激進，更多是為了實現(xiàn)當期業(yè)績與未來成長之間的平衡。2019年，在全行業(yè)進入周期低谷的大背景下，金輝集團逆周期而動，抓住土地市場低迷的窗口期，以較低代價進行了土地儲備的有限擴充。根據(jù)中國指數(shù)研究院2019年1-12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額排行榜單的統(tǒng)計，金輝集團以272億元的金額位列所有房企中的35位，稍高于同期銷售排行榜中的排名。

同時，稍快于企業(yè)發(fā)展的階段性拿地，也使得金輝集團的存貨周轉率在2019年1-6月達到0.09，為近年來最低，但這主要因為公司短期增加土地儲備，導致的存貨增長。這一舉措有利于金輝集團長期降低土地的相對成本。

金輝集團目前70%以上的土地儲備位于市場需求旺盛的一、二線城市，主要是福州、重慶、西安、武漢、天津等直轄市和省會城市。截至2019年上半年末，其土地儲備總建筑面積為2200萬平方米，高質量和充足的土地儲備，足以滿足3至4年的發(fā)展。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年金輝集團全口徑銷售金額為888.6億元，按照公司目前的發(fā)展節(jié)奏，預計今年能實現(xiàn)千億目標。