16個(gè)月漲5.36倍，新城悅服務(wù)(01755)“一核兩增”戰(zhàn)略見成效

自2018年11月6日上市至今，在不到一年半的時(shí)間中，新城悅服務(wù)(01755)股價(jià)最高漲幅5.36倍，走勢(shì)較為強(qiáng)勁。而在股價(jià)大漲的背后，是公司業(yè)績(jī)的快速提升。

據(jù)新城悅服務(wù)3月13日發(fā)布的2019年業(yè)績(jī)公告顯示，其2019年的收入為20.24億人民幣，同比增長(zhǎng)72.5%，凈利潤(rùn)約為3.02億元，同比增長(zhǎng)82.86%。與此同時(shí)，得益于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶動(dòng)，該公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流快速提升，從2018年的1.86億增長(zhǎng)193.5%至5.45億人民幣。

事實(shí)上，高速增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)與新城悅服務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃有直接關(guān)系。在完成上市后，該公司確立了三年的核心戰(zhàn)略舉措“一核兩增”，即以客戶服務(wù)滿意度為核心，以面向業(yè)主的永續(xù)型增值服務(wù)，以及第三方外拓為增量進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

透過(guò)該份業(yè)績(jī)能發(fā)現(xiàn)，新城悅服務(wù)的多元協(xié)同業(yè)務(wù)已開始放量增長(zhǎng)，隨著核心戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，其業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)有望保持。

三大業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)

新城悅服務(wù)目前有四大業(yè)務(wù)板塊，分別是物業(yè)管理服務(wù)、開發(fā)商增長(zhǎng)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)以及智慧園區(qū)服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，其他三項(xiàng)業(yè)務(wù)則呈現(xiàn)爆發(fā)式提升。

細(xì)分來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)在2019年的收入約為8.49億人民幣，同比增長(zhǎng)16%。該業(yè)務(wù)能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)主要得益于兩方面，其一是依托新城系房企在全國(guó)開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其二是對(duì)第三方開發(fā)商項(xiàng)目的不斷擴(kuò)張。

來(lái)自新城系的物業(yè)項(xiàng)目是公司物業(yè)管理服務(wù)的壓艙石，而來(lái)自第三方開發(fā)商的項(xiàng)目則是新增量。報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自新城系的在管面積為4279.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.4%;來(lái)自第三方開發(fā)商的在管面積為1735.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.8%。從增速來(lái)看，新城系與第三方在管面積齊頭并進(jìn)。同時(shí)，2019年時(shí)第三方在管面積占比為28.9%，與2018年保持一致，并未出現(xiàn)下滑，這說(shuō)明公司的第三方拓展策略已有所成效。

開發(fā)商增值服務(wù)是為開發(fā)商提供的案場(chǎng)銷售協(xié)助服務(wù)，以及咨詢服務(wù)。案場(chǎng)銷售協(xié)助服務(wù)主要是提升購(gòu)房者的參觀體驗(yàn)，增加購(gòu)房概率;而咨詢服務(wù)是指為整個(gè)物業(yè)的開發(fā)流程提供設(shè)計(jì)咨詢以及對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收。

2019年時(shí)，新城悅服務(wù)的開發(fā)商增值服務(wù)收入為6.48億元人民幣，同比增至118.3%。高增長(zhǎng)主要是因?yàn)榘笀?chǎng)服務(wù)次數(shù)的提升以及物業(yè)交付增多提升了驗(yàn)收需求。據(jù)智通財(cái)經(jīng)App了解，報(bào)告期內(nèi)來(lái)自第三方的開發(fā)商增值服務(wù)收入占比為5.8%?？梢?，新城悅服務(wù)已在第三方開發(fā)商的增值服務(wù)方面打開缺口。

社區(qū)增值服務(wù)是指面向社區(qū)、業(yè)主和租戶，為其提供線上信息服務(wù)，經(jīng)營(yíng)公共區(qū)域等公共資源服務(wù)，車位代銷、物業(yè)租售等資產(chǎn)管理服務(wù)，以及室內(nèi)裝修等在內(nèi)的拎包入駐服務(wù)。

社區(qū)增值服務(wù)是新城悅服務(wù)盤活已有業(yè)主資源的重要一環(huán)，通過(guò)開拓新的服務(wù)供給，從存量資源中發(fā)展新的業(yè)績(jī)?cè)隽?。因此，社區(qū)增值服務(wù)是新城悅服務(wù)的重點(diǎn)培育板塊。2019年時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)收入為1.76億人民幣，同比增長(zhǎng)267.7%，這主要得益于公司對(duì)服務(wù)品類和服務(wù)深度進(jìn)行了強(qiáng)化。

在社區(qū)增值服務(wù)中，裝修服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)占比較大。2019年時(shí)，該兩塊服務(wù)收入占社區(qū)增值服務(wù)收入的比例分別為45.3%、34.6%。而公共資源管理、線上產(chǎn)品需求和服務(wù)的收入占比分別為13.2%、6.9%。

智慧園服務(wù)則是原來(lái)的專業(yè)服務(wù)，即為業(yè)主及家庭提供智慧設(shè)備相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，向開發(fā)商提供智慧化的工程施工服務(wù)，包括電梯及智能保安設(shè)備的專業(yè)工程及維護(hù)服務(wù)。

2019年時(shí)，智慧園區(qū)服務(wù)的收入為3.51億元，同比增長(zhǎng)263.1%，該增長(zhǎng)主要得益于來(lái)自開發(fā)商的智慧化工程施工服務(wù)的增加。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，智慧園區(qū)服務(wù)中，來(lái)自開發(fā)商的收入占比為87.1%，剩余的12.9%的來(lái)自業(yè)主。

費(fèi)用控制良好提升盈利水平

在物業(yè)管理服務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)、開發(fā)商服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧園服務(wù)三大業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)的背景下，新城悅服務(wù)2019年的收入同比增長(zhǎng)70.25%至20.24億人民幣。

在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，新城悅服務(wù)整體的毛利率保持穩(wěn)定。公司報(bào)告期內(nèi)的整體毛利率為29.6%，較2018年時(shí)增加0.2個(gè)百分點(diǎn)，這主要得益于物業(yè)管理服務(wù)以及開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率較2018年時(shí)分別增長(zhǎng)了0.7個(gè)百分點(diǎn)以及2.4個(gè)百分點(diǎn)。社區(qū)增值服務(wù)與智慧園區(qū)的毛利率則有一定程度的下滑，這主要是因?yàn)楣靖鶕?jù)業(yè)主和開發(fā)商需求進(jìn)行了產(chǎn)品組合的調(diào)整。

得益于費(fèi)用的良好控制，新城悅服務(wù)2019年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為18.54%，較2018年時(shí)的17.67%提升0.87個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，在收入大增的情況下，新城悅服務(wù)的銷售及營(yíng)銷開支占比從2018年的5.88%下降至2019年的5.6%，可見，新城悅服務(wù)收入增長(zhǎng)的背后有品牌作為支撐，對(duì)廣告營(yíng)銷的依賴程度相對(duì)較低。

與此同時(shí)，該公司的凈利潤(rùn)率由2018年的14.1%提升0.8個(gè)百分點(diǎn)至14.9%，這主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)利潤(rùn)率的提升以及財(cái)務(wù)收入凈額同比增長(zhǎng)1055萬(wàn)元人民幣。得益于收入增長(zhǎng)以及凈利潤(rùn)率提升，新城悅服務(wù)2019年的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)82.86%至3.02億元。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善

展望2020年，新城悅服務(wù)的業(yè)績(jī)有望持續(xù)快速增長(zhǎng)。從行業(yè)來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)防御性較強(qiáng)，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)程度與其他行業(yè)相比相對(duì)較小，規(guī)模一旦成型便擁有強(qiáng)勁現(xiàn)金流，因此物業(yè)管理企業(yè)的股票在動(dòng)蕩市場(chǎng)中往往有較好表現(xiàn)。

從新城悅服務(wù)本身的發(fā)展來(lái)看，其“一核兩增”的核心戰(zhàn)略已取得明顯成效，多元協(xié)同業(yè)務(wù)開始放量增長(zhǎng)。智通財(cái)經(jīng)App發(fā)現(xiàn)，2019年時(shí)，新城悅服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)占比已有明顯變化，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的依賴程度顯著降低。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理服務(wù)的收入占比從2018年的62.4%下降至2019年的41.95%，下降近20個(gè)百分點(diǎn)。

相應(yīng)的，開發(fā)商增值服務(wù)收入占比則同比提升6.7個(gè)百分點(diǎn)至32.02%，社區(qū)增值服務(wù)則從4.09%升至8.7%，智慧園區(qū)服務(wù)則提升9.07個(gè)百分點(diǎn)至17.34%?？梢?，新城悅服務(wù)從已有的業(yè)主、開發(fā)商資源中挖掘新業(yè)務(wù)增量已具有一定規(guī)模，隨著公司對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，滲透將進(jìn)一步加強(qiáng)從而帶動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

而在物業(yè)管理服務(wù)中，除了依托穩(wěn)定增長(zhǎng)的新城系項(xiàng)目外，新城悅服務(wù)對(duì)第三方項(xiàng)目來(lái)源的拓展力度逐漸加大。據(jù)智通財(cái)經(jīng)App了解，截至目前，該公司的第三方拓展團(tuán)隊(duì)人數(shù)較2018年底增加了超過(guò)1倍，且在2019年新增第三方的1010萬(wàn)平方米合約面積中，有超過(guò)70%來(lái)自于新項(xiàng)目。與此同時(shí)，公司目前的合約面積與在管面積的比率維持在2.54的較高水平，保證了物業(yè)管理服務(wù)后續(xù)的快速發(fā)展。