看完這則公告，我們看到了奧園健康(03662)“輕資產(chǎn)”的決心

上周，全球資本市場(chǎng)開(kāi)啟“比慘模式”，慘烈程度連創(chuàng)歷史，巴菲特也驚呼“活久見(jiàn)”。3月13日（周五），港股追隨全球趨勢(shì)，哀鴻遍野，“萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅”，物業(yè)明星股奧園健康(03662)卻收漲4個(gè)點(diǎn)，驚艷全場(chǎng)。

2019年12月，這只明星股曾遭遇“輕重資產(chǎn)模式”之爭(zhēng)，迅即引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，股價(jià)異動(dòng)。2020年3月13日，奧園健康一紙公告，清晰地向市場(chǎng)表明“輕資產(chǎn)模式”的決心，結(jié)束了3個(gè)月前的那場(chǎng)爭(zhēng)論。

“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。穿越了模式之爭(zhēng)，奧園健康帶著對(duì)醫(yī)美、大健康的期許，最終將會(huì)駛向怎樣的遠(yuǎn)方？

“輕重資產(chǎn)模式”之爭(zhēng)

2019年12月12日，奧園健康曾發(fā)布公告，集團(tuán)間接全資附屬公司上海奧慧妍斥資8200萬(wàn)元人民幣收購(gòu)上海市奉賢區(qū)土地，以發(fā)展康養(yǎng)及醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)。

這一拿地公告，仿佛在市場(chǎng)投下一枚重炮。當(dāng)時(shí)，有市場(chǎng)人士擔(dān)憂，奧園健康一向因輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式而受市場(chǎng)青睞，會(huì)否因拿地而改變運(yùn)營(yíng)模式，甚至走向重資產(chǎn)。

此次公告發(fā)出后的第一個(gè)交易日，12月13日，奧園健康股價(jià)下挫，最終收跌6.3%。股價(jià)的波動(dòng)，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)公司拿地行為的疑慮不在少數(shù)，“輕重資產(chǎn)模式”之爭(zhēng)成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。

市場(chǎng)的爭(zhēng)論，引起了奧園健康管理層的關(guān)注。公司隨即向市場(chǎng)喊話，“奧園健康會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持輕資產(chǎn)模式”，市場(chǎng)不必?fù)?dān)憂。這一喊話雖然及時(shí)，但并未徹底打消市場(chǎng)的疑慮。

直到3個(gè)月后的另一份公告，關(guān)于奧園健康奉賢拿地的“疑云”，才算煙消云散。

根據(jù)奧園健康于2020年3月13日發(fā)布的公告，奧園健康間接全資附屬公司上海奧慧妍，與中國(guó)奧園（03883）的間接全資附屬公司廣州奧盈投資訂立合作協(xié)議，廣州奧盈投資以人民幣6150萬(wàn)元（約6827萬(wàn)港元）收購(gòu)?qiáng)W園健康早前中標(biāo)上海市奉賢區(qū)地塊。

公告稱(chēng)，中國(guó)奧園將負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建筑、運(yùn)營(yíng)及管理，享有項(xiàng)目產(chǎn)生的70%經(jīng)濟(jì)利益，奧園健康享有該項(xiàng)目產(chǎn)生的30%經(jīng)濟(jì)利益。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，上述奉賢地塊，由奧園健康于2019年12月12日透過(guò)上海奧慧妍中標(biāo)，總代價(jià)為人民幣8200萬(wàn)元（相等于約9102萬(wàn)港元），該地塊將發(fā)展成為健康及醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)綜合體，總面積約為30369.2平方米，而地上總建筑面積約為75923平方米。

目前，上海奧慧妍已取得土地使用權(quán)證及建設(shè)許可證，并將繼續(xù)作為該地塊及該項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)益登記擁有人。

在智通財(cái)經(jīng)APP看來(lái)，奧園健康雖然是奉賢地塊及項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)益登記擁有人，但從雙方的合作模式來(lái)看，項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)將由中國(guó)奧園負(fù)責(zé)，奧園健康則負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)部分的管理運(yùn)營(yíng)，并收獲相應(yīng)的管理收益。由此可以推斷，奧園健康投資奉賢項(xiàng)目，并沒(méi)有改變其長(zhǎng)期以來(lái)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

單就公告所說(shuō)的土地受讓而言，奧園健康以8200萬(wàn)元的投入，在收回中國(guó)奧園的6150萬(wàn)元受讓款后（占總投入額的75%），還繼續(xù)享有項(xiàng)目三成的經(jīng)濟(jì)收益，這筆買(mǎi)賣(mài)做得著實(shí)劃算。

預(yù)計(jì)，奉賢地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后，奧園健康將在項(xiàng)目中提供物業(yè)管理、招商引資及大健康產(chǎn)業(yè)運(yùn) 營(yíng)等輕資產(chǎn)服務(wù)，也會(huì)以合理的價(jià)格收取管理、品牌輸出等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

事實(shí)上，從奧園健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2019年中期，集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)占重資產(chǎn)比重高達(dá)96.32%，再加之奧園健康的業(yè)務(wù)是以物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、大健康產(chǎn)業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊，組成的多元化發(fā)展模式。因此，公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，并不會(huì)因?yàn)閱我豁?xiàng)目的落地而改變。

對(duì)奧園健康來(lái)說(shuō)，3月13日的這份公告，等于給市場(chǎng)吃了一顆定心丸，明白無(wú)誤地表明自己堅(jiān)持“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式”的決心，也證實(shí)了此前對(duì)投資者和市場(chǎng)做出的解釋。

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，無(wú)需再關(guān)注奉賢地塊項(xiàng)目是否改變了奧園健康的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，該看看這個(gè)項(xiàng)目能為奧園健康帶來(lái)哪些裨益了。

“東方美谷”魅力何在？

奉賢區(qū)位于上海市南部及長(zhǎng)江三角洲東南端，東與浦東新區(qū)接壤，西與金山區(qū)及松江區(qū)毗鄰，南臨杭州灣，北面為閔行區(qū)。奉賢區(qū)有“東方美谷”之稱(chēng)，吸引了若干化妝品及個(gè)人護(hù)理產(chǎn)品的大型直銷(xiāo)商家及眾多其他知名化妝品牌。其亦為中國(guó)唯一榮獲“中國(guó)化妝品產(chǎn)業(yè)之都”稱(chēng)號(hào)的地方。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，奉賢地塊為響應(yīng)國(guó)家“全民健康”產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，未來(lái)將發(fā)展成為康養(yǎng)及醫(yī)療美容產(chǎn)業(yè)綜合體，包括于該產(chǎn)業(yè)綜合體開(kāi)設(shè)大健康產(chǎn)業(yè)區(qū)域總部、大健康科技孵化中心、醫(yī)美旗艦店、醫(yī)美產(chǎn)品研發(fā)中心、醫(yī)美產(chǎn)品展示中心、體驗(yàn)中心以及人才培訓(xùn)中心。

分析人士認(rèn)為，奉賢地塊的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)契合奧園健康“健康+ 科技”、“健康+ 生態(tài)”的創(chuàng)新發(fā)展模式，有助于奧園健康把服務(wù)延伸至康養(yǎng)及醫(yī)療美容領(lǐng)域，擴(kuò)大公司多元化服務(wù)方向，提升服務(wù)能力與質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與融合，為用戶(hù)提供全方位的健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

奧園健康管理層表示，公司在合作協(xié)議下可保留輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)又能拓展該地塊，把握投資康養(yǎng)及醫(yī)療美容業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)?！皷|方美谷”產(chǎn)業(yè)園區(qū)以打造健康美麗產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，匯集了眾多醫(yī)美及生物醫(yī)藥企業(yè)，有利于奧園健康吸引行業(yè)人才、整合行業(yè)資源。

與母企共舞，有望實(shí)現(xiàn)雙贏

在智通財(cái)經(jīng)APP看來(lái)，奧園健康和中國(guó)奧園打造的“東方美谷”合作模式，有望成為雙方一次雙贏的合作。

首先，就標(biāo)的本身而言，香港券商尚乘國(guó)際分析師就此做過(guò)一個(gè)總體測(cè)算，假設(shè)奉賢地塊建安成本為6000元/平米，則總投資約為7000元/平米，如果每平米租金僅有80元，該項(xiàng)目可獲得約14%的投資回報(bào)率。

根據(jù)拿地成本和總建筑面積計(jì)算，奉賢地塊的土地成本為約1080元/平米。對(duì)中國(guó)奧園來(lái)說(shuō)，這次通過(guò)間接方式拿到的地塊，這一成本足以讓企業(yè)偷著樂(lè)了。

一方面，中國(guó)奧園負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建筑、運(yùn)營(yíng)及管理，享有項(xiàng)目70%的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面，通過(guò)“東方美谷”模式，奧園也拓寬了土地獲取和開(kāi)發(fā)的途徑，間接實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)拿地，嘗試了一種新可能。

有地產(chǎn)業(yè)人士分析，這種嘗試符合中國(guó)奧園“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，還讓奧園以更低的土地成本參與開(kāi)發(fā)，從而獲得更豐厚的收益。同時(shí)，這則公告也透露出作為大股東的中國(guó)奧園，對(duì)奧園健康輕資產(chǎn)模式的支持，這有利于穩(wěn)定并提升后者的估值水平。

對(duì)于奧園健康而言，奉賢項(xiàng)目可以使其繼續(xù)在成熟的輕資產(chǎn)商業(yè)模式下運(yùn)營(yíng)。奧園健康通過(guò)提供服務(wù)和管理輸出，能夠獲得運(yùn)營(yíng)管理、品牌輸出等盈利回報(bào)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，而輕資產(chǎn)服務(wù)得以拓展，大健康產(chǎn)業(yè)服務(wù)切實(shí)落地，可以獲取眾多東方美谷的大健康醫(yī)美資源。同時(shí)，奧園健康還保留項(xiàng)目30% 的經(jīng)濟(jì)收益權(quán)，拓寬了收入來(lái)源，也給公司提供了長(zhǎng)遠(yuǎn)收益。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，因?yàn)樘峁┓?wù)的預(yù)售陳列單位及銷(xiāo)售辦公室數(shù)量、物業(yè)管理服務(wù)在管物業(yè)建筑面積、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)中新開(kāi)設(shè)的購(gòu)物商場(chǎng)數(shù)目及在管購(gòu)物商場(chǎng)建筑面積均獲得全方位增長(zhǎng)，截至2019年12月31日止，奧園健康預(yù)計(jì)年度凈利潤(rùn)較上年同期將取得不少于80%的增幅。

運(yùn)營(yíng)好“東方美谷”的模式，奧園健康和中國(guó)奧園未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，或許還能爆發(fā)出更多看點(diǎn)。我們甚至可以憧憬奧園的“東方美谷”模式在全國(guó)的復(fù)制與落地。

當(dāng)然，這尚需時(shí)間的檢驗(yàn)。