中國(guó)奧園（03883）遭匿名做空，一場(chǎng)毫無(wú)征兆的“無(wú)妄之災(zāi)”？

最近，明星股屢遭“碰瓷”，先是PC“一哥”聯(lián)想集團(tuán)被海外機(jī)構(gòu)莫名質(zhì)疑財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在內(nèi)房股“黑馬”中國(guó)奧園（03883）也迎來(lái)同樣的煩惱。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，3月3日，有匿名人士發(fā)布針對(duì)中國(guó)奧園的做空?qǐng)?bào)告。

該報(bào)告對(duì)奧園的指控主要包括，中國(guó)奧園以“明股實(shí)債”的方式，將百億借款通過(guò)信托和旗下基金公司等關(guān)聯(lián)方，注入到子公司的少數(shù)股東權(quán)益中，并存在隱瞞和低報(bào)歸屬少數(shù)股東利潤(rùn)等行為；過(guò)去三年虛報(bào)合約銷售和回款金額約20%；違規(guī)引入信托貸款，并利用旗下金融平臺(tái)為母公司項(xiàng)目融資（自融）。

值得注意的是，與以往其他公司遭遇做空“襲擊”不同的是，此次奧園股價(jià)并未受到太大影響，這說(shuō)明市場(chǎng)并不認(rèn)可這份來(lái)源不明的做空?qǐng)?bào)告。

行情來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)APP

做空?qǐng)?bào)告雙重標(biāo)準(zhǔn)指控“明股實(shí)債”

關(guān)于“明股實(shí)債”的指控，中國(guó)奧園回應(yīng)稱，奧園在項(xiàng)目層面引入少數(shù)股東，能充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，且與股東風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。奧園絕大部分項(xiàng)目都并表，過(guò)去幾年的歸母凈利潤(rùn)占比在80%以上。但由于項(xiàng)目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數(shù)股東權(quán)益在損益表與資產(chǎn)負(fù)債表中的體現(xiàn)存在時(shí)間差。隨著項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，少數(shù)股東的分配利潤(rùn)將逐漸體現(xiàn)出來(lái)。

縱觀這篇來(lái)源不明的做空?qǐng)?bào)告，其對(duì)奧園的指控主要圍繞“明股實(shí)債”展開(kāi)。根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP的了解，“明股實(shí)債”在房地產(chǎn)行業(yè)并非“新鮮事”。據(jù)悉，“明股實(shí)債”融資主要是指以股權(quán)形式投資，同時(shí)以獲得固定收益及遠(yuǎn)期本金有效退出為實(shí)現(xiàn)要件，交易結(jié)構(gòu)的SPV主要包含資管計(jì)劃、信托計(jì)劃和私募股權(quán)基金。

在融資環(huán)境趨緊的背景下，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，能有效降低財(cái)務(wù)杠桿、優(yōu)化合并報(bào)表的“明股實(shí)債”融資成為房企重要的融資手段之一。對(duì)于房企而言，“明股實(shí)債”有利于企業(yè)拓寬融資渠道、降低財(cái)務(wù)杠桿、優(yōu)化合并報(bào)表，對(duì)于資方而言則可獲得較高收益。

有業(yè)內(nèi)人士表示，明股實(shí)債的最大風(fēng)險(xiǎn)在于，從報(bào)表來(lái)看負(fù)債率沒(méi)有上升，但房企實(shí)際的負(fù)債水平則可能明顯高于會(huì)計(jì)報(bào)表顯示。也有觀點(diǎn)認(rèn)為即便杠桿高了，但手里的現(xiàn)金流充沛穩(wěn)定，那問(wèn)題并不大。

投資人Jane123123在雪球上如此評(píng)論做空?qǐng)?bào)告；“分析時(shí)不能兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。分析負(fù)債時(shí)，說(shuō)實(shí)際上是上市公司的負(fù)債，不是少數(shù)權(quán)益。說(shuō)利潤(rùn)的時(shí)候，又說(shuō)低估少數(shù)股東利潤(rùn)，應(yīng)是少數(shù)股東利潤(rùn)?！?/p>

虛報(bào)合約銷售和回款？不存在的

關(guān)于“虛報(bào)合約銷售和回款金額”的指控，中國(guó)奧園表示，奧園的項(xiàng)目從合同銷售到交付結(jié)轉(zhuǎn)一般需1年半至兩年，過(guò)去幾年的確認(rèn)銷售也反映了這一趨勢(shì)。奧園的現(xiàn)金回款率一直保持80%左右，為行業(yè)較高水平。資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的合同負(fù)債反映的是納入合并范圍子公司的不含稅回款。

關(guān)于違規(guī)融資的指控，中國(guó)奧園回應(yīng)表示，奧園基金發(fā)行的所有股權(quán)類基金產(chǎn)品均按照要求在銀行托管、在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，其中部分項(xiàng)目涉及關(guān)聯(lián)交易，該部分項(xiàng)目均已向中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)和投資人充分披露，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況不定期分紅，通過(guò)清算/模擬清算退出。所有人員均具有基金從業(yè)資格，基金運(yùn)作合法合規(guī)。奧園財(cái)富發(fā)行的其他固定收益類產(chǎn)品，均在各地方政府交易所備案登記，屬于合法合規(guī)產(chǎn)品。

智通財(cái)經(jīng)APP查閱中國(guó)奧園財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，中國(guó)奧園通過(guò)奧園通過(guò)境外公募及私募美元債、銀團(tuán)貸款等渠道融資優(yōu)化融資渠道。公司財(cái)務(wù)杠桿保持在穩(wěn)健合理水平。

融資成本的高低是影響房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，更能決定房企未來(lái)的發(fā)展空間。智通財(cái)經(jīng)獲悉，奧園今年兩筆債券融資發(fā)行票息屢創(chuàng)新低。3月2日公司公告顯示，公司擬發(fā)行的25.4億元五年期境內(nèi)債券，票面年利率僅為5.5%。低成本融資能力說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)奧園的認(rèn)可。

此外，奧園2016至2018年合同銷售金額年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)89%，2019年1月至12月公司的未經(jīng)審核合同銷售額累計(jì)約1180.6億元人民幣同比增長(zhǎng)29%，在銷售高速增長(zhǎng)和高回款速度雙重作用下，公司保有充裕的現(xiàn)金流。2019年上半年，中國(guó)奧園銀行及現(xiàn)金結(jié)余達(dá)到478.73億元，同比增長(zhǎng)32.9%。

投資者不認(rèn)可做空?qǐng)?bào)告觀點(diǎn)

在部分投資者看來(lái)，這份做空?qǐng)?bào)告專業(yè)度不高，沒(méi)有影響他們對(duì)“奧園是一家優(yōu)質(zhì)公司”的判斷。僅從分紅角度上看，雖然地產(chǎn)公司對(duì)資金需求量大，但奧園并沒(méi)有忽視投資者的分紅權(quán)，在股權(quán)分紅和資金再投入之間取得了較好的平衡。根據(jù)公開(kāi)財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)，奧園上市12年來(lái)，共分紅11次，公司把約1/3的利潤(rùn)分配給股東，累計(jì)分紅38.73億元，分紅率達(dá)31.17%。多年來(lái)的持續(xù)分紅，說(shuō)明公司有良好的盈利能力，也體現(xiàn)了公司在資本市場(chǎng)的成熟與穩(wěn)健。

看完這份做空?qǐng)?bào)告，一位投資者評(píng)論說(shuō)，“多看奧園的樓盤(pán)就更放心了，再看老板10年增持10個(gè)點(diǎn)以上的股票，還保持較高分紅比率，這老板太厚道了。很多老板一直減持，老板用外面的錢(qián)來(lái)少分利潤(rùn)以支持上市公司，我喜歡這樣的老板，你找個(gè)老板這么做試試？”