廖創(chuàng)興企業(yè)（00194）估值十年新低：收入、利潤(rùn)惹的禍

成立于1970年的廖創(chuàng)興企業(yè)(00194)，至今已有50年歷史。

在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間中，該公司積累了一批優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，比如香港旺角的創(chuàng)興廣場(chǎng)、香港中環(huán)的創(chuàng)興銀行中心、上海黃浦區(qū)的創(chuàng)興金融中心等。正是該等優(yōu)質(zhì)物業(yè)的存在，讓廖創(chuàng)興企業(yè)的股價(jià)更具防御性。觀察該公司1980年以來(lái)的股價(jià)走勢(shì)能發(fā)現(xiàn)，除金融危機(jī)或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境大變動(dòng)時(shí)，廖創(chuàng)興企業(yè)的最大年度跌幅也不超10%。

但進(jìn)入2020年后，廖創(chuàng)興企業(yè)股價(jià)的防御性明顯減弱，年迄今跌幅已達(dá)14.57%，估值也降至十年來(lái)的最低值0.28倍PB。而股價(jià)大跌的背后，是公司基本面的惡化。1月30日時(shí)，該公司發(fā)布盈警稱，2019年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)減少50%。

至3月5日時(shí)，廖創(chuàng)興企業(yè)發(fā)布了2019年的全年業(yè)績(jī)，凈利潤(rùn)同比大降57.44%。若將全年業(yè)績(jī)拆分來(lái)看，廖創(chuàng)興企業(yè)下半年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)已是“泥沙俱下”。

收入、利潤(rùn)大幅下滑

廖創(chuàng)興企業(yè)的業(yè)務(wù)若按收入分類，可分為客戶合約收入、租金收入、利息及股息收入三大板塊，而客戶合約收入中又包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、貿(mào)易及制造、酒店經(jīng)營(yíng)四個(gè)類別。

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，廖創(chuàng)興企業(yè)2019年下半年的收入為4.56億港元，同比下滑66.84%，而在上半年時(shí)，其收入增速高達(dá)78.09%，增速落差巨大。

2019年上半年收入高速增長(zhǎng)主要是因?yàn)榭蛻艉霞s收入同比大增160.78%，從而帶動(dòng)整體收入的提升。但至下半年時(shí)，客戶合約收入增長(zhǎng)“熄火”，且大幅下跌，同比下滑近80%。與此同時(shí)，利息及股息收入同比下滑25%。兩大因素疊加導(dǎo)致下半年收入同比下滑66.84%。

而客戶合約收入大跌的背后，是物業(yè)發(fā)展收入的大幅下滑。據(jù)廖創(chuàng)興企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2019年時(shí)，公司出售佛山翠湖綠洲花園第四期的303套住宅單位而錄得約7.42億港元的銷售收入。但其中的5.62億港元是在上半年確認(rèn)為收入，下半年物業(yè)發(fā)展的銷售收入僅有1.8億港元。

值得注意的是，廖創(chuàng)興企業(yè)所持物業(yè)的租金收入在2019年下半年實(shí)現(xiàn)了同比5.2%的增長(zhǎng)，且整體出租率為78.1%，較上半年的88.7%與2018年同期的87.7%有明顯下滑。出租率下滑收入?yún)s同比增長(zhǎng)，這是為何?

細(xì)分來(lái)看，香港旺角創(chuàng)興廣場(chǎng)的大廈出租率為92%，2019年的租金收入約為1.14億港元，較2018年微降。而香港中環(huán)的創(chuàng)興銀行中心2019年的租金收入則從2018年的6790萬(wàn)港元增至9210萬(wàn)港元。這是因?yàn)楣九c創(chuàng)興銀行有限公司訂立了一個(gè)五年前的固定租約，租期由2019年2約29日開(kāi)始，單月租金增幅41%。

創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)則因?yàn)?019年二季度開(kāi)始的翻新工程使得年內(nèi)收入同比減少56.4%。富慧閣的五個(gè)住宅單位則全部出租。上海創(chuàng)興金融中心2019年的租金收入則為1.28億港元，同比下降9.6%。這主要是因?yàn)槠治鞯貐^(qū)寫(xiě)字樓供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致。

可見(jiàn)，廖創(chuàng)興企業(yè)2019年下半年租金收入同比增長(zhǎng)主要是因?yàn)橄愀壑协h(huán)的創(chuàng)興銀行中心新簽約租金上調(diào)48%所致，而創(chuàng)興廣場(chǎng)大廈、創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)、上海創(chuàng)興金融中心則對(duì)物業(yè)投資業(yè)務(wù)的收入形成不同程度的拖累。

雖然利息及股息收入在2019年下半年同比下滑25%，這主要是受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不過(guò)，該收入類別占公司總收入的比重較小。

由于2019年下半年公司整體收入大跌66.84%，再疊加該報(bào)告期內(nèi)的其他收益及虧損項(xiàng)下錄得的收益同比下降，導(dǎo)致該公司期內(nèi)凈利潤(rùn)同比下滑78.68%。

短期業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊袎?/p>

展望2020年，廖創(chuàng)興企業(yè)的業(yè)績(jī)短期內(nèi)仍將承壓。首先，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)增量不足。截至2019年12月31日時(shí)，佛山翠湖綠洲花園第四期的可售住宅單位僅剩134個(gè)，即該物業(yè)2020年可售住宅數(shù)量就只有134個(gè)，而2019年全年出售了303個(gè)。

在觀察公司的資產(chǎn)負(fù)債表能發(fā)現(xiàn)，合約負(fù)債金額不足5000萬(wàn)，但2019年時(shí)有5.39億，即可從合約負(fù)債中確定為收入的數(shù)額大幅下降。與此同時(shí)，截至2019年12月31日時(shí)，待出售物業(yè)為6.86億元，同比下降20%。雖然待出售發(fā)展中物業(yè)增加8.95億港元的貨值，但能否在2020年完成交貨并確認(rèn)為收入仍具有不確定性，若住宅銷售出現(xiàn)斷層，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的收入也將有所下降。

而在酒店經(jīng)營(yíng)方面，受公共衛(wèi)生事件的影響，該公司在廣州經(jīng)營(yíng)的酒店一季度業(yè)績(jī)將有所下滑。而香港的ONE-EIGHT-ONE酒店自2019年12月2日正式全面營(yíng)業(yè)，這將帶來(lái)一定的收入增量。

物業(yè)投資業(yè)務(wù)短期內(nèi)也將繼續(xù)承壓。2019年下半年香港零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了較大變化，廖創(chuàng)興企業(yè)的物業(yè)也受到明顯影響，總體出租率同比出現(xiàn)近10個(gè)點(diǎn)的下滑。而2020年以來(lái)，由于公共衛(wèi)生事件的影響，創(chuàng)興廣場(chǎng)商店關(guān)閉，游客人數(shù)急劇減少，公司預(yù)計(jì)2020年上半年的租金收入仍將受到影響。

而創(chuàng)業(yè)商場(chǎng)自2019年二季度開(kāi)始翻新，預(yù)計(jì)耗時(shí)18個(gè)月。翻新完成時(shí)，已接近2021年初。上海創(chuàng)興金融中心的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，該寫(xiě)字樓的出租率錄得自2009年開(kāi)業(yè)以來(lái)的最低水平，公司管理層預(yù)計(jì)2020年將會(huì)是艱難的一年。

由此可見(jiàn)，2020年廖創(chuàng)興企業(yè)的物業(yè)投資業(yè)務(wù)在短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。所以，資本市場(chǎng)給予該公司十年來(lái)的最低的PB(0.28倍)也就不足為奇了。