物業(yè)管理股為何能跑贏大市？多家預(yù)計凈利增超45%

本文來自鎂刻地產(chǎn)。

2月13日，新城悅服務(wù)(01755)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計2019年歸母凈利約2.7億元，同比增長超80%。在此之前，碧桂園服務(wù)(06098)、時代鄰里(09928)、雅生活服務(wù)(03319)也發(fā)布了正面盈利預(yù)告，預(yù)股東應(yīng)占溢利同比漲幅分別超過50%、80%和45%。

春節(jié)后股市一片慘綠，但物業(yè)股卻全線“飄紅”。尤其是在市盈率普遍10倍以下的港股市場，物業(yè)股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市。

查看上述物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告可以發(fā)現(xiàn)，在管面積增加、多元化增值服務(wù)產(chǎn)生收入上升及管理費(fèi)用有效控制，是支持其利潤提升的主要原因。而多位行業(yè)人士在接受記者采訪時認(rèn)為，物業(yè)公司的商業(yè)模式和輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及疫情下表現(xiàn)出穿越周期的能力、良好的擴(kuò)張前景，使得資本市場普遍看好物業(yè)股。

中長期增長空間廣闊

上海某房企IR表示，物業(yè)公司相對來說是輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金流更好些，尤其在經(jīng)濟(jì)景氣度不樂觀的情況下，物業(yè)公司受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的特點(diǎn)使其具有更強(qiáng)的防御能力。

“也就是說，無論外界影響大小，物業(yè)費(fèi)得照收。比如在這場萬眾一心的抗疫戰(zhàn)役中，有聽說鼓勵減租金的，卻沒有聽說倡導(dǎo)物業(yè)費(fèi)免費(fèi)用的?！痹摲科驣R表示，香港是非常成熟的市場，以機(jī)構(gòu)投資者為主，對于商業(yè)模式和行業(yè)趨勢帶給企業(yè)的持續(xù)盈利能力很看重。

首先就商業(yè)模式。物業(yè)類公司的收入主要來源于物業(yè)費(fèi)收繳，這塊收入相對恒定;還有一塊是增值服務(wù)費(fèi)，比如保修、園區(qū)服務(wù)等。

“而就物業(yè)公司的增量而言，主要取決于母公司在管面積的增加。這成就了物業(yè)股高成長性、高市盈率、高市值的特性?！币晃蛔C券分析師告訴記者。

值得注意的是，上市盈率高的公司，如佳兆業(yè)美好(02168)、新城悅、永升生活服務(wù)(01995)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)等，這些勢頭良好的物業(yè)股都有一個共同點(diǎn)——背后有實(shí)力強(qiáng)大的房企做依托。

如碧桂園服務(wù)，截至2月14日收盤市值已達(dá)848.51億港元，規(guī)模超過了不少上市房企。其母公司碧桂園2019年全年權(quán)益銷售金額達(dá)5522億元，累計合約銷售面積約6092萬平方米。相應(yīng)的，未來兩年交付面積將大幅提升，這是碧桂園服務(wù)與同行(例如排名第二、市值超過478億港元的雅生活服務(wù))拉開距離的最大支撐力。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者分析認(rèn)為，目前物業(yè)股表現(xiàn)良好，不完全是受到物業(yè)公司的特性拉動，其在管面積增長帶動營業(yè)收入快速增長是更大因素。在目前階段，這項(xiàng)指標(biāo)更多取決于地產(chǎn)端的交付項(xiàng)目，這屬于被動式增長，但無疑對股價的推動還是較強(qiáng)的。

另一方面，就行業(yè)趨勢來看可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理板塊中期增長確定性強(qiáng)、長期空間廣闊。

中金公司在報告中認(rèn)為，物業(yè)公司保守預(yù)計2021~2023年能夠?qū)崿F(xiàn)約25%~35%的確定性三年年化盈利復(fù)合增長;長期板塊有望持續(xù)質(zhì)量增長，比如碧桂園服務(wù)和雅生活服務(wù)有望業(yè)績超預(yù)期。

在股市持續(xù)承壓的行情下，這無疑就是物業(yè)股的吸引力。

截至2019年末，在港股上市的物業(yè)股已達(dá)19只。上市的物業(yè)股越多，越將形成板塊效應(yīng)，增加關(guān)注度和活躍度。值得一提的是，2019年港股物業(yè)版塊累計漲幅在23%以上，遠(yuǎn)高于當(dāng)年恒指9.06%的漲幅。而且，主要物業(yè)股物業(yè)股漲幅在50%以上。

物業(yè)企業(yè)加速分化

上述證券分析師認(rèn)為，疫情對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來會造成資金壓力。但對物業(yè)公司來說，從目前已經(jīng)上市物業(yè)公司的合約儲備來看，未來兩到三年，依舊能夠保持30%以上復(fù)合增長率。尤其是TOP30房企，2019年公司規(guī)模增速在20%以上，這為旗下物業(yè)公司的發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。

但不容忽視的是，規(guī)模增長意味著搶占份額，這便涉及行業(yè)競爭，頭部企業(yè)的優(yōu)勢會表現(xiàn)出來，物業(yè)行業(yè)也將面臨“分化”。上述分析師表示，這次疫情對物業(yè)并非沒有影響，比如管理成本的增加。這對小型的物業(yè)公司是負(fù)面影響，但對頭部物業(yè)的影響不大。

而且，購買房者在選房中，對物業(yè)的考慮會越來越多，有實(shí)力的頭部物業(yè)公司會是中長期的受益者?！邦^部物業(yè)企業(yè)有著優(yōu)異的服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)品牌，已上市物業(yè)企業(yè)有資本加持，行業(yè)強(qiáng)弱懸殊，必然會加速整合市場?！痹撟C券分析師續(xù)稱。

值得注意的是，近年來頭部物業(yè)公司的收并購頻繁，競爭日趨激烈。如碧桂園服務(wù)收購溧陽中立60%股權(quán)，預(yù)計未來5年接管電梯將超10萬臺;永升中標(biāo)5個項(xiàng)目，與通化高新投資控股達(dá)成戰(zhàn)略合作。

在資本市場的角度來看物業(yè)行業(yè)的“分化問題”，依然值得重視。

盡管現(xiàn)在市盈率還是有炒作空間，但從目前的估值來看，物業(yè)股的市盈率(五六十倍)已經(jīng)有點(diǎn)太高。上述房企IR提醒，在掀起IPO熱潮之后，供求關(guān)系會發(fā)生轉(zhuǎn)變，當(dāng)一個行業(yè)有幾百家上市公司的時候，內(nèi)部肯定會分化。

上述證券分析師也表示，估值的核心是盈利能力，以及需要多少投資來換來成長性當(dāng)上市公司越來越多之后，整體市盈率只會往下，行業(yè)內(nèi)部自然會有更加明顯的分化。

注重運(yùn)營和盈利能力

物業(yè)行業(yè)的分化與較量中，核心競爭點(diǎn)除了規(guī)模還有什么?

物業(yè)管理是房地產(chǎn)在行業(yè)空間受限時培育的一個更能持續(xù)增長、獲穩(wěn)定收入板塊。從其本質(zhì)可見，運(yùn)營能力和盈利能力是除宏觀環(huán)境、企業(yè)背景之外的關(guān)鍵因素。

一位商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人從物業(yè)股的發(fā)展邏輯角度，向記者舉了一個例子。

目前物業(yè)股基本都實(shí)現(xiàn)了高市盈率，但也由此，使得物業(yè)公司不能輕易丟棄凈利潤。此次疫情下物業(yè)管理費(fèi)并沒有減少或免除，也不可能有物業(yè)公司這樣做，因?yàn)檫@筆收入直接關(guān)系到物業(yè)公司的業(yè)績指標(biāo)。

比如一個物業(yè)公司有1億凈利潤，它能可能產(chǎn)生30億市值。相比之下，地產(chǎn)板塊1億元的凈利潤只能產(chǎn)生8億元市值。高估值拉動高預(yù)期、高股價，物業(yè)就是一個賺細(xì)錢的地方，利潤這塊是不可能輕易舍去的。

“而且目前整個香港市場的市盈率在9.5倍左右，處于十年來的低位，物業(yè)股未來還有很好的增長空間，所以需要現(xiàn)在打下好基礎(chǔ)?！鄙鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)股的發(fā)展邏輯，使得物業(yè)公司競爭將更加精細(xì)化、技能化。

“在物業(yè)行業(yè)，會更考驗(yàn)企業(yè)管理水平，依托并購而來的增量更考驗(yàn)財務(wù)處理和并購能力。同時，對銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的把控，對周轉(zhuǎn)率的控制都有要求?！鄙鲜龇科驣R認(rèn)為，物管行業(yè)的市場規(guī)模有望達(dá)到7000億元，這是一個成長邏輯清晰、公司產(chǎn)能技能要求更高，講求高盈利和現(xiàn)金流的行業(yè)，這也是其長期價值之所在。

（編輯：郭璇）